南桥新城:2017下半场有市无价or有价无市?

 想了解更多买房小知识？关注公众号:易眼看房(shhouse163)，每日一手精彩内容与您共享。

上半年一手供应冰封 二手房挂牌远超去年

根据网易房产住宅成交数据显示，今年1-6月，奉贤南桥一手房供应始终处于冰点，上半年板块内无一楼盘新开。事实上，这一现象更早始于去年年中，在去年5月供应有一波小幅反弹后，该板块存量就一路走低至今，去年5月起接连拍出的这波外郊环高价地块对环线价格的影响可见一斑，多数楼盘都因此压后了开盘时间，然后与新政正面杠上。南桥新城上半年的一手房成交也因此极度萎缩，仅69套而已，都不到去年同期1579套的一个零头。

数据来源：网易房产住宅成交数据中心

然而二手房方面，却又是另一番全然不同的景象。

根据房导航有关数据统计，今年1-6月，南桥新城二手挂牌量已经超过3万套，比2016年的全年挂牌量高出2万套，挂牌均价也已经突破2016年的25177元/平米，达到31675元/平米，甚至个别月份一度达到39780元/平的高位。

而今年上半年，板块一手房成交价由于市场零供应，缺乏可供参考的最新数据，但2016年底已有个别楼盘报价突破3万。二级市场的心理预期与一级市场的限价背离，这恐怕也是新政限价后板块内项目缺乏开盘动力的最大因素。

一手房库存局部松动 板块内消费动力或衰弱

不过南桥新城早早被打破的供需关系，在下半年可能会出现转机。

上海市政府26日表示，上海严控高房价和高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，必须加强房地产市场调控不动摇、不放松。未来调控仍会延续高压，开发商的市场预期将受到极大打击。

7月中旬秋月朗庭尚东区领取预证，似乎是南桥新城库存松动的信号，据悉板块内不少项目都在积极申请预证。但是，经过上半年的需求撬动，有能力、有资格的需求似乎已经得到一定程度的释放，即便供应放量，南桥新房会继续抢手还是转为有价无市？

从房导航提供的数据来看，南桥二手房市场的狂欢其实也并不只是从今年才开始，2016年板块内仅二手公寓就成交8841套，环比上涨50%左右，而今年虽然挂牌量远高于去年同期，但实际上半年二手房成交不足2千套，并没有随着挂牌量一起疯长。

数据来源：房导航

一般情况而言，二手房原本就容易带有地域性，加上南桥一手房市场此前也多为内部消化为主，属于半封闭市场，因此，至少就本地客源来讲，需求动力可能已经不如上半年那么充足，外来客源的导入，在下半年可能更为关键。

环线价格优势依然存在

如果以内部纵向比较，南桥新城的价格似乎早已缺乏竞争力，但如果放眼郊环线，横向对比后的南桥在继续限价的环境下，依然存在较大的价格优势。

以G1501为界限，南桥新城核心区、青浦新城板块、安亭板块、宝山淞宝均在同一环线维度上。

南桥目前二手挂牌价格与嘉定安亭一手房基本相当，同在环线辐射范围内的青浦新城由于受到17号线和大虹桥辐射的利好，报价却早已破4，而宝山淞宝目前唯一在售的上海长滩最新成交价为56061元/平米。

此外，郊环线经过的松江小昆山区域，目前虽未有项目入市，但今年3月，中南在该区域拍下3幅宅地，楼板价也都已破3万/平米。

若以板块规划而言，南桥新城虽然不如大虹桥能级高，但在未来宜居性上却也不输青浦新城，毕竟后者与大虹桥规划之间的并非直接辐射关系，而是靠轨交维系，不如南桥身处核心规划圈更便利。

隔江价涨1万/平 西渡优势突显

此外，于2015年正式撤镇设街道的西渡板块，近来也成为南桥新城内的一匹黑马。

由于地处南桥与老闵行的交界，未来轨交5号线进入奉贤的第一站、以及虹梅南路高架和隧道的首片收益区域，西渡这个原本属于南桥新城不太起眼的片区，逐渐成为不输核心区的新价值属地。

根据网易房产住宅成交数据中心显示，闵行江川板块今年1-7月的一手房成交价格在43065元/平米，对比今年上半年整个南桥的市场成交均价（二手房）而言高了约1万/平米，而南桥最北侧的西渡板块与江川仅一街之隔，未来轨交1站距离，其性价比不言而喻。

另一方面，作为上海除张江之外另一个仅存的全国科技高新区，紫竹园的全国排名近年来也有明显提升，如今张江科学城规划已经从“园区”提升至“城区”，张江之后，紫竹园高新区的未来也难免令人产生遐想。

往北可快速享受老闵行现有的成熟配套，共享紫竹园优质学区与人口资源，往南未来南桥新城发展可期，西渡不仅是整个奉贤距离市区最近的板块，由于区域内仍有大量待开发区域，未来价值甚至不输南桥新城核心规划区，在楼市限价的大环境下，不失为南桥内新的价值洼地。