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南桥新城:2017下半场有市无价or有价无市?

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南桥新城:2017下半场有市无价or有价无市?

上半年一手供应冰封 二手房挂牌远超去年

根据网易房产住宅成交数据显示,今年1-6月,奉贤南桥一手房供应始终处于冰点,上半年板块内无一楼盘新开。事实上,这一现象更早始于去年年中,在去年5月供应有一波小幅反弹后,该板块存量就一路走低至今,去年5月起接连拍出的这波外郊环高价地块对环线价格的影响可见一斑,多数楼盘都因此压后了开盘时间,然后与新政正面杠上。南桥新城上半年的一手房成交也因此极度萎缩,仅69套而已,都不到去年同期1579套的一个零头。

南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

数据来源:网易房产住宅成交数据中心


然而二手房方面,却又是另一番全然不同的景象。

根据房导航有关数据统计,今年1-6月,南桥新城二手挂牌量已经超过3万套,比2016年的全年挂牌量高出2万套,挂牌均价也已经突破2016年的25177元/平米,达到31675元/平米,甚至个别月份一度达到39780元/平的高位。

而今年上半年,板块一手房成交价由于市场零供应,缺乏可供参考的最新数据,但2016年底已有个别楼盘报价突破3万。二级市场的心理预期与一级市场的限价背离,这恐怕也是新政限价后板块内项目缺乏开盘动力的最大因素。

南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

一手房库存局部松动 板块内消费动力或衰弱

不过南桥新城早早被打破的供需关系,在下半年可能会出现转机。

上海市政府26日表示,上海严控高房价和高地价不是权宜之计,减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计,必须加强房地产市场调控不动摇、不放松。未来调控仍会延续高压,开发商的市场预期将受到极大打击。

7月中旬秋月朗庭尚东区领取预证,似乎是南桥新城库存松动的信号,据悉板块内不少项目都在积极申请预证。但是,经过上半年的需求撬动,有能力、有资格的需求似乎已经得到一定程度的释放,即便供应放量,南桥新房会继续抢手还是转为有价无市?

南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

从房导航提供的数据来看,南桥二手房市场的狂欢其实也并不只是从今年才开始,2016年板块内仅二手公寓就成交8841套,环比上涨50%左右,而今年虽然挂牌量远高于去年同期,但实际上半年二手房成交不足2千套,并没有随着挂牌量一起疯长。


南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

数据来源:房导航

一般情况而言,二手房原本就容易带有地域性,加上南桥一手房市场此前也多为内部消化为主,属于半封闭市场,因此,至少就本地客源来讲,需求动力可能已经不如上半年那么充足,外来客源的导入,在下半年可能更为关键。

环线价格优势依然存在

如果以内部纵向比较,南桥新城的价格似乎早已缺乏竞争力,但如果放眼郊环线,横向对比后的南桥在继续限价的环境下,依然存在较大的价格优势。

南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

以G1501为界限,南桥新城核心区、青浦新城板块、安亭板块、宝山淞宝均在同一环线维度上。

南桥目前二手挂牌价格与嘉定安亭一手房基本相当,同在环线辐射范围内的青浦新城由于受到17号线和大虹桥辐射的利好,报价却早已破4,而宝山淞宝目前唯一在售的上海长滩最新成交价为56061元/平米。

此外,郊环线经过的松江小昆山区域,目前虽未有项目入市,但今年3月,中南在该区域拍下3幅宅地,楼板价也都已破3万/平米。

若以板块规划而言,南桥新城虽然不如大虹桥能级高,但在未来宜居性上却也不输青浦新城,毕竟后者与大虹桥规划之间的并非直接辐射关系,而是靠轨交维系,不如南桥身处核心规划圈更便利。

隔江价涨1万/平 西渡优势突显

此外,于2015年正式撤镇设街道的西渡板块,近来也成为南桥新城内的一匹黑马。

由于地处南桥与老闵行的交界,未来轨交5号线进入奉贤的第一站、以及虹梅南路高架和隧道的首片收益区域,西渡这个原本属于南桥新城不太起眼的片区,逐渐成为不输核心区的新价值属地。

南桥新城:2017下半场有市无价,还是有价无市?

根据网易房产住宅成交数据中心显示,闵行江川板块今年1-7月的一手房成交价格在43065元/平米,对比今年上半年整个南桥的市场成交均价(二手房)而言高了约1万/平米,而南桥最北侧的西渡板块与江川仅一街之隔,未来轨交1站距离,其性价比不言而喻。

另一方面,作为上海除张江之外另一个仅存的全国科技高新区,紫竹园的全国排名近年来也有明显提升,如今张江科学城规划已经从“园区”提升至“城区”,张江之后,紫竹园高新区的未来也难免令人产生遐想。

往北可快速享受老闵行现有的成熟配套,共享紫竹园优质学区与人口资源,往南未来南桥新城发展可期,西渡不仅是整个奉贤距离市区最近的板块,由于区域内仍有大量待开发区域,未来价值甚至不输南桥新城核心规划区,在楼市限价的大环境下,不失为南桥内新的价值洼地。


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