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顾云昌:城市更新要做到四点 “万融”资产买卖背后是金融

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网易房产讯7月22日,在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌厘清“运营商”的概念,他认为所谓运营商并非是完全脱离开发,房企首先是开发商,而且是运营商。

顾云昌认为城市更新体现在两个方面,其一是深圳为代表的,以发展产业为先导的城市更新;其目标主要是焕发经济的活力,利用城市的土地更新改造,调整产业结构。其二是以改善居住为目标的城市更新。

在目前的城市化进程的阶段,如何发展城市更新?他提出4个看法。 第一,要把改善生活环境和经济活力同步提升。第二,优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。而城市更新的推动力是产业发展,在这个过程中,首先,要纠正土地资源的错配,协调土地资源、产业资源、人口资源,促进产业结构升级。

第三,要以可持续发展的理念推进新型城镇化。可持续发展的理念,要看增量与存量,既看帅哥,又要健老;还要看绿量和质量,既要GDP,又要土水气;还要近期与远期,既爱自身,又子孙。

第四,要探索资本运营+资本运作的有效模式。他提出,金融在地产行业有着重要作用,比如,万达和融创的资产买卖背后都是金融。

顾云昌:城市更新要做到四点 “万融”资产买卖背后是金融

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

以下是演讲实录:

各位新老朋友,大家好!本次论坛,这个主题叫城市的生长和更新:请叫做我运营商。是开发商的名称不太好,我们就改了一个名称改运营商。是不是这样?其实不是。

城市的开发商是开发销售,城市的运营商是管理运营。既然叫运营商,开发的任务还在我们的身上,但是后面比前面更难一点,所以我们要认清楚我们的定位,我们不仅仅是开发商,而且我们是运营商。

今天我想讲两个题目,一个叫城市的成长,第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。

大家知道,过去30年,特别是最近10年,最大的、最常用的词,或者用两个词来概括就是高速;一个字是快。房地产也是其中之一,进入了快的市场,城市化进程很快,经济发展很快,城市摊大饼摊得很快,开发商的盈利也很快,千亿俱乐部越来越多。最后,老百姓最痛恨的是房价涨得很快。

那么,新常态,我认为是一个升,一个降。降就是速度降下来,升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口,房地产有两个风口,一个是今天上午讨论的城市更新,一个就是更大的风口,就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起,为什么城市需要改造和更新呢?

首先,城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的,它就是城+市,城是什么?古时候人们住在一起,要安全,做城墙,住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办?需要接头设市场,有交易,把第一产业的东西拿到城里来,城里人打了一个铁,这是第二产业,通过市场第三产业,然后交易,交易的地方是叫市,城市、城市就是这样形成的。

其次,产业多样化功能外溢化。现在的城市,对于周边农村的辐射,外溢越来越多,这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体,有个性也有共性,共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性,这是对城市的简单的理解。

城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀,产业不断的丰富,收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程,从目前来看,我们看到了经过了4个阶段:第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程,这个过程早就开始了,房价涨得过快跟城市化的过程有关,我们把土地都给了特大城市,一些二线城市的土地供应不足,土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈,比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段,我也说不清楚。

还有是3个产业的演变,从一二三到二一三,再到三二一,这个过程当中,慢慢的演化,最后第三产业,比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%,第三产业的贡献越来越大,第一产业越来越低,然后是第二产业,第三产业,后来慢慢的第二产业快点,第三产业又超过了第二产业。

我们看到城镇化进程当中,一个是人口的变化,一个是产业的变化,就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中,应该顺应规律,支配资源。京津冀为什么发展,资源是有限的,我们把资源进行优化配置,城市活力更大,老百姓的生活更高。我们归根到底,我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律,然后要进行优化资源的配置。

新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢?因为,我们过去的城镇化当中,更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载,所以中国的城镇化提出来,两个目标,第一个目标是新型城镇化,这和传统有什么不同?新型民城镇化,新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人,提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说,新型城镇化的目标很清楚。

那么,市民化有5个要素,我们作为房地产人,作为运营商,一定要想到我们的目标,比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等,当然还有住房问题,首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中,如何把要素解决掉。共产党的目标就是满足人们对美好生活的向往。我们的目标是什么呢?我们的第一个目标是温饱问题,第二个目标是白加黑,现在叫手加脑;第三个奋斗目标,房加车。

现在我们面临城市更新的阶段,面临建设特色小镇的阶段,面临新常态,我们的奋斗目标是什么?也是两个字,叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求,精神需求是除了物质需求以外,我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。

接下来讲城市更新,城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造,英国刚才刘主任讲了,新加坡,他们有两个机构,不像我们现在叫住宅局或者是房地产司,旧城改造又有专门的机构,说明他们的城市更新早就开始了。

首先,以发展产业为先导的城市更新,以深圳为代表,它更新的目标主要是焕发经济的活力,利用城市的土地,更新改造,使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新,这样的更新是存在于初级阶段。

那么什么是高级阶段?发展到今天,我们如何来搞好城市更新,我想从4个方面发表我的看法:

第一,要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新,通过我们的城市更新,能够把我们的土地价格充分的利用,符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力,我认为是产业发展。长三角也好,渤海湾也好,如果没有产业的发展,就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活,一定要落在人的身上,提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天,我在江门市,广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导,他对整个广东生十几个特色小镇也好,城市更新提出了一个要求,每一个城市的特色,每一个城市的文化,都要发挥出来。我认为,产业发展了,生活改行从善,要和文化传承结合在一起,才是我们的目标。

第二,优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先,要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见,中国的产业化和城市化比较而言,产业发展了,但是城市的发展速度慢。反过来,我们土地资源,从上个世纪80年代开始到现在,城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度,大概快了25%,人口增长了50%,土地增加了75%、75%,所以说,土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题,我们的土地资源配置当中,我们的建设用地,一般占到城市建设用地的20%。但是,纽约东京这样的国家,工业用地只占到整个城市建设用地的5%,一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高,而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车,最近有一个数据,我们的人口密度很低,50个人口密度最高的省市,人口密度最高的城市是郑州,每平方公里1.5万人,接下来上海的人口密度是每平方公里3800人,广州5900人,北京1500人,是郑州的1/10。到目前为止,我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数,但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大,但是堵车叫首堵,这个是不可理解的。说明我们的结构不合理,现在房价涨得很快,因为这些地方没有土地供应了,大宗城市的土地资源错配了,加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。

我们还有一个数字,我们全球60%的高楼,是在中国,好象中国的密度很高,但是我们的经济GDP的密度,每平方公里上的GDP产值,深圳是9.76亿元,上海是4.2亿元,只有深圳的一半,广州是2.6亿元,北京呢?找不到。所以,我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态,那要不要更新?在新常态寻找新的动能,要资源集约化。那么,土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用?我们要促进产业结构升级,才能提高我们的单位面积的GDP,更好的提高我们的生活水平。

中央早就做出了决定,要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对,我们只注意发生了这样的错配,行政支配资源的时候,没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛,什么原因?就是市场化配置。它不是政府去弄的,它主要是让企业之间,搞城市更新的运营商和开发商,和当地的土地使用者,两方做谈判,签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。

我们今天说的供给侧改革,我看了一篇文章,一说供给侧,首先是想到产品的供应、结构的供应,提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率,但是,这背后是什么?背后还有一层意思,要提出它的质量的效益,必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革,可能今天配置好了,明天就坏了。所以,机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革?第一个是结构性的改革,第二是两个方面,一个是供给的质量和效率,第二是供给的体制和机制的改革。

第三,要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为我们城市的生长,城市的更新,就是新型城镇化的过程。我认为,可持续发展的理念,要看增量与存量,既看帅哥,又要键老;还要看绿量和质量,既要GDP,又要土水气;还要近期与远期,既爱自身,又子孙。什么叫可持续发展?很简单,不仅要这一代人健康成长,生活得很好,而且是后代,世世代代,我们要为子孙后代思考,这就是可持续发展。

第四,要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务,我们过去讲的是开发商,不动产的开发和销售,运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都,都专门搞了楼宇经济研究会,专门研究楼宇经济的,楼宇经济不光是从物业管理,把它潜在的潜能发挥出来,保值增值。还有资本运作的杠杆和风险,大家都比较关注金融工作会议,主要是防范金融风险,还有金融改革等等。那么,金融这个问题,是非常重要的问题,和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖,背后都是金融。还有PPP和大数据,在资产运营当中,在金融运营当中,民间资本,公私合营,这给很多民营企业创造了许多的方便,把资本运作和资产运营结合起来,我认为就是最好的。还要利用大数据,因为城市更新比一般的开发还要大得多,城市更新的产业更多,在更新换代,在经济转型当中的许多问题,必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题,什么地方出了故障,都可以通过大数据来分析,这是为资产运营创造了很好的条件。

所以,为什么请叫我运营商,我不仅是运营者,也是服务者,这个服务是为中国的城市更新服务,这个服务是为中国的转型服务,这个服务是为老百姓的美好生活服务,谢谢大家!

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