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万达融创婚宴突现“小三” 富力插足为哪般?

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网易财经7月20日讯 虽然剧情百转千回,结局终归尘埃落定。

7月19日,本已“联姻”的万达集团和融创中国(01918.HK)的“婚宴”上,突然迎来一位“第三者”——来自广州的老牌地产商富力地产(02777.HK)。后者以199亿元的价格,揽下原本属于融创的万达旗下77间酒店,相当于在原来76间酒店的价格基础上打了6折;融创则继续吃进此前已公布的13个文旅项目的91%股权,不过对价瞬间涨到了438.44亿元,比之前多出了142.69亿元。

对于万达而言,两次交易标的、交易对价的变动不大,但是撇清了此前背上的“借钱给融创购买自己资产”的质疑——新的交易,万达将不再委托银行贷款给融创。

7月10日到19日,短短9天内究竟发生了什么,令此前万达与融创敲定的并购方案大刀阔斧地修改?相同的标的,融创为何愿意多花近150亿元?而在7月19日的发布会现场,会议室内传出的争吵声、撤下又换上的背景板等“变故”背后,又上演了怎样的商场博弈?

富力入局6折扫货77家酒店

先来的不如后到的,回溯万达、融创及富力的这场交易,富力俨然成了最大赢家。

“对于富力而言,它最没有交易的紧迫性,因此也处在最有利的谈判地位,尽管名字和Logo在背景板上‘神秘消失’闹了点笑话。但不得不承认的是,富力把之前76家酒店的价格砍到6折,另外还多搭上1家酒店变成77家,今天它才是最大赢家。”一位不愿具名的并购人士向网易财经分析。

7月10日,万达拟转让给融创的76家酒店作价335.9526亿元;7月19日,77家酒店总价才199.06亿元,降价40.75%,而折价部分由融创方面承担。“富力算是捡了个便宜,折算下来,每平方米1万元左右,价格非常有吸引力。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰向网易财经指出。

而就在这笔交易敲定前,富力差点出局。7月19日下午,原定4点开始的发布会被宣布推迟1小时。4点40分左右,主办方突然以“需重新布置会场”为由,将等候已久的各路媒体人士请出会场。而当网易财经重回现场时发现,原本写有融创、万达和富力字样Logo的背景板已被撤掉,新背景板上只有融创和万达两家企业的名字。

正当舆论热议富力为何“神秘消失”之际,万达、融创和富力三方闭门洽谈的会议室内,传来争吵声和杯子摔碎的声音。网易财经试图进去查看,被安保人员阻拦。不过,三家公司的老板——王健林、孙宏斌和李思廉——并不在该会议室内。

最终,发布会从5点推迟到5点半。此时,现场媒体又神奇地发现,富力又回来了——此前被换下的印有富力Logo的背景板又换了回来。

“撤也好、换上也好,都是由谈判局势决定的,是富力为了追逐自身利益最大化所致,”前述并购界人士指出,“因为富力是最没有完成交易的紧迫性的,所以它能成为最大赢家。”

尽管“三赢”一直是本场发布会上各位大佬发言的高频词,但只有富力地产董事长李思廉豪言:“这次我们一口气拿到77个酒店,对富力来说我们是赢家。”

对于接手万达酒店资产的初衷,李思廉表示,富力本身经营17间酒店,另有十几间在建,此举可以加强主业,让富力成为全国甚至全球最大的酒店资产业主。另外,酒店资产本身有潜力,可以改善公司的资产负债表。

网易财经查询证监会披露的信息发现,富力地产与万达商业地产同为IPO排队房企,前者排68名,后者排65名,状态均为“已反馈”。

据李思廉透露,富力于一星期左右前开始接洽与万达、融创的这笔交易。这意味着,万达、融创在7月10日宣布联姻的重磅消息后,很快便切换到了与富力的三方会谈中。

万达快速套现 融创减负

“万达、融创的交易宣布后,双方都遭遇到了不同程度的压力,来自监管、市场、金融机构等。富力的进入能够给这笔交易注入更多信心,万达快速回款,融创甩掉酒店资产,双方都松了口气。”房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同向网易财经分析指出。

在7月19日的发布会上,富力的身影一经曝光,便吸引了舆论的好奇:是谁邀请富力入局的?从三方的交集来看,万达和富力早就是“轻资产”道路上的合作伙伴。2016年12月,双方宣布共同合作开发25个商业综合体,总投资达300亿元。

因此有分析认为,富力是应万达邀请入局。虽然交易变更前后的金额和标的变动不大,但可以在撇清“借钱给融创收购自己资产”质疑的同时,迅速完成套现。

7月11日融创发布的公告显示,累计631.7亿元的款项,融创将分四期支付,最后一笔295.75亿元的款项,需要由万达通过银行发放委贷后支付,委贷的合同期是3年。这意味着万达最快要在3年后完成套现。而据网易财经了解,富力入局后,其和融创两大买方均现金付款。王健林透露,交易当日,融创已支付150亿元给万达。

一位不愿具名的地产分析人士对网易财经表示,一开始万达将文旅项目和酒店项目打包卖给融创,就有“买瘦肉搭肥肉”之嫌,融创想要拿万达的土地储备,不得不同时接受这些酒店项目。“7月19日的交易融创可以把累赘甩掉,同时减轻自己的资金压力。”

因此,也有分析称富力是融创引入的。不过,为了甩掉酒店,融创也付出了代价,此前已公布的13个文旅项目的91%股权,对价从295.75亿元涨到了438.44亿元,比之前多出142.69亿元,溢价率达48.25%。

在7月19日的发布会现场,孙宏斌表示,这个调整对融创而言比原来的方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,同时融创也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于融创和万达合作的文旅项目资产包,这也是可以接受的价格。

精明的首富王健林已经为孙宏斌算好了账:“表面看富力酒店折让,融创加了价,但放在4800万平米的销售物业上来分摊,每平米只多200块钱,成本可以忽略不计。”

“文旅项目是融创所需要的,这些项目仍有很多商业开发的空间,土地储备非常充足,平均下来土地单价并没有发生太大的变化。而此次交易之后,600多亿元的价格下降到400多亿元,对于融创来说也在一定程度上缓解了资金压力。”前述地产分析人士指出。

富力究竟是谁请来的?李思廉轻描淡写地对媒体说:“没有一方主动找来,是聚会时碰到就聊起来,我们三个(指与王健林、孙宏斌。编者注)都是(各自企业的)创始人,都挺爽快,一讲一握手就定了,才形成现在三赢的局面。”(网易财经 张艳、郭瑞超、王文华)

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