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万科多年位列行业第一 股权之争后能否再领跑

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纷扰多时的股权之争落下帷幕,市场再度将目标聚焦到万科的主业上,然而行业机构近日出具的半年销售榜显示,万科被碧桂园超车,再度与行业老大的位置失之交臂。万科董事会主席兼总裁郁亮曾表示,万科并不追求行业第一的位置,但是多年位列第一的万科是否甘心做老二,未来是否会再度登顶,相较碧桂园、恒大,万科又有何优劣势,企业新任大股东和新组建的董事会又会为万科注入何种发展能量将成为房地产市场长期关注的话题。

土储:总量不及他人

7月4日晚间,万科公布上半年销售业绩为2771.8亿元,同比增长45.82%。虽然这一准确的销售额比此前统计机构出具的2728亿元多出近50亿元,但是仍然不及碧桂园的2842亿元。

在克而瑞和中国指数研究院近日发布的房企半年销售榜中,万科均位列第二,这也是继去年被恒大超越后,万科又一次错过行业第一的位置。即便万科上半年依然实现了同比45%的增长,但是与碧桂园的翻倍和恒大的68%以及融创、龙湖等黑马的高速增长相比,确有逊色。

在销售额增速略落后于他人的同时,万科上半年的拿地量也不及他家。中原地产统计,截至6月27日,今年上半年,万科总共拿地54宗,总规划面积742万平方米,耗费609亿元,平均楼面价7931元/平方米,在上市房企中排名第四,低于碧桂园、保利、龙湖地产。中国指数研究院的统计显示,碧桂园上半年拿地金额高达828亿元。

阳光城集团总裁张海民曾说现在的土地储备排名就是五年后的房企销售额排名,这意味着土地储备成为衡量房企成长性的重要指标。郁亮虽然多次表示,万科的土地储备量可以保证未来2-3年的发展,但单从土地储备的总量上看,却仍不及碧桂园、恒大等企业。中房智库根据上市公司财报总结的数据显示,截至2016年末,万科的总土地储备为1.13亿平方米,恒大以2.29亿平方米的储备量位居榜首,碧桂园则为1.66亿平方米、绿地为1.37亿平方米。万科去年土地新增面积也不及恒大和碧桂园。

万科方面也表达了对土地储备量下降带来的担忧。在今年5月销售经营情况电话会议上,万科方面表示今年前5个月万科拿地相对于销售要保守一些,如果今年公司新增项目仍小于销售,土地储备进一步下降,对于未来的增长会有影响。万科董秘朱旭更是表示,“现在房价有所下降,但是地价并没有降低,土地市场竞争依然激烈。万科在土地市场比较热、房价涨幅非常缓慢的情况下,投资拿地会非常谨慎”。有不具名行业分析人士表示,“非常谨慎”的态度也意味着未来2-3年万科的销售额想要回归行业第一的宝座,仍存不确定性。

值得一提的是,就在6月29日万科以551亿元的高价拿下了广州广信房产旗下的拍卖资产,这将迅速拉高万科上半年的拿地金额,如此大手笔也暗示着万科在土地储备上不敢懈怠。

运营:以稳为主

实际上,早在2014年,万科在销售额上就曾被绿地赶超,当时郁亮就曾表态万科不愿意做第一,但是愿意做领导者。在行业人士看来,郁亮所倡导的领导者风范更多体现在万科运营的稳健之上。但是这一优势也在逐渐淡化。

以赚钱多少为例,碧桂园2016年的财报显示,该公司去年的股东应占利润约为115亿元,同比增长24%;核心净利润达120亿元,同比增长22%。虽然核心净利润率得到了同比增长,但是核心净利润率却从2015年的8.87%下滑到了2016年的7.83%。

而值得一提的是今年一季度万科的净利润率也由去年同期的5.7%下降到了3.7%。对此,朱旭表示这是由于一季度结转的季节性、三费、合伙权益等因素,并称不是常态,但是“好日子不再”的忧心忡忡一直存在。

另外,2016年万科的销售回款率在上年基础上进一步提升,超过95%,全年实现经营性现金净流入395.7亿元。同年,碧桂园的销售现金回笼2840.8亿元,同比增长142.8%,回款率为92%,净经营性现金流为正,此外截至去年末,碧桂园持有现金及现金等价物846亿元,另有约1628.4亿元的银行授信额度尚未使用。这也被看做是碧桂园能够后续发力的基础。

对于这些数据的比较,上述分析人士认为,碧桂园、恒大等企业在追求规模的同时,也在提升企业发展的质量,这对万科、中海等以稳健著长的企业来说,竞争力也不容忽视。不过,万科低于行业的负债率、低运营成本等更是碧桂园等企业需要学习的。

扩张:地铁+物业的新机遇

在规模化竞争中,土地储备规模与结构对房企的影响越来越大。但是在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,公司治理、制度、公司战略、系列产品、城市的全国化布局等综合能力是考量企业是否有前瞻性和发展潜力的系统性体系。张宏伟认为,在这点上,万科的发展虽然短期内不够突出,但是相对匀速且长远。

就以城市布局举例,碧桂园和恒大以三四线城市布局为重正在向一二线城市延展,而万科继续聚焦一二线城市,进入的地区以三大城市圈为核心,以2016年为例全年88.3%的新增项目位于一二线城市,其中,核心一二线城市占比达到了91%。而碧桂园2016年财报则显示,去年该公司新获取的土地中目标一二线城市与目标三四线城市的地块按金额划分的比例为64:36;若从面积看,2016年碧桂园新增土储中,有75.1%来自于三四线城市。对于城市扩张,郁亮曾表示:“目前国内房地产市场可分为60个城市区域,中国有房价问题也是60个大城市的问题,其他的区域房价太低,万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局,对于降低行业波动会有帮助。”

除城市布局之外,行业龙头的多元化也正在成为趋势,但是万科的多元化路径与其他企业也有区别。2016年万科年报中提到,万科2016年在商业地产、物流地产、滑雪业务和长租、养老业务等方面继续全面推进,郁亮表示,万科的多元化有两个特点:一是主线清晰,围绕着“城市配套服务商”进行,而且都是基于不动产;二是注重综合效益,发挥合力。而恒大在2016年完成了地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局;碧桂园2016年的财报则显示,碧桂园3.3%的收入来自建筑装修等板块。相对而言,碧桂园的多元化比恒大、万科要弱一些,其96.7%的收入来自物业销售,仅有3.3%来自其他业务板块。

张宏伟认为,房地产主业的销售额排行不只是衡量地产企业的惟一标准,未来多元化的发展才是房企综合能力的体现。上述不具名分析人士也表示:“万科的多元化主线清晰,是围绕房地产主业在发展,这对于万科再度冲击销售冠军有助推的作用,尤其是新任大股东深圳地铁的参与,让万科在‘地铁+物业’的新模式下能够在销售额上冲刺一下,这是多元化路径上万科的优势,同时也给万科收复失地提供了更多的可能。”


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