房地产全域众筹漫谈：众筹可以降低房价吗？

（原标题：房地产全域众筹漫谈：众筹可以降低房价吗？）

“众筹炒房”、“非法集资”，等不规范的众筹概念，让众筹在中国房地产市场成为一个敏感词汇。但也有企业通过众筹做大业务快速发展。到底应该如何看待众筹?众筹平台怎么搭建、盈利、运营模式是什么？

6月29日，在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上，筹房创始人刘荣苗、众筹网创始人孙宏生、杭州麦粒网络科技有限公司CEO胡士洲、合筑地产执行总裁柳长海就“房地产全域众筹漫谈”发表了各自观点。

房地产的范围非常宽广，不仅是住宅、写字楼、商铺，精品酒店、车位、小镇和城市，都可以通过众筹来实现。

筹房创始人刘荣苗认为合作建房的商业模式是有发展潜力的。原因在于，首先项目方、服务方是多赢的模式，它是创造价值、互联共生。其次以前是博弈的时代，现在是多赢时代；再者在实践过程中，需要合作建房的项目很多，仅在杭州就有几十个项目。随着成功的项目越来越多，会形成量变到质变；最后，现在讲究的是体验式消费，有更多的需求就更需要合作建房。

但合作建房也有其落地困难，表现在三个方面。一是环节比较多，导致很多新的技巧，很多公司尝试合作建房时很难落地。二是客户和项目在两头，客户筹好了，项目不一定落地。项目建好了，项目不一定筹得到。三是信息的问题，项目是不是违法的，政府支不支持？

面对目前合作建房遇到的困难，刘宗苗表示，在实践过程中，筹房通过三个方法组合解决问题，觉得可行的项目都可以落地。操作技术方面，筹房建了CSC的模式，先客户、后建设。二是学习投行的方法，专门选择比较容易众筹的项目。三是坚定信心，合作建房法律上没问题，也符合“三定”原则，需要更多的企业去做合作建房，形成财富效应，能够激发市场。

2013年1月17号，通过研究项目规划，交付保证金，合筑地产通过公开招拍挂在临港买了一宗地，也就是目前的众筹滴水湖项目。

柳长海认为在中国，最大的要求就是跟着政府的政策走，符合政策规定，整个流程都是公开透明，走的路线是必须通过公开的招拍挂的路线。

通过招拍挂式合作建房，资金是如何运作的？柳长海称，合伙人将资金归拢，所有资金以注册公司的形式来运作。在银行的监管下，将这笔钱交给政府支付土地保证金。资金比较可靠，发起人和优先合伙人都是以有限合伙，或者是以地产私募基金的形式来操作。按照合伙人法律来说，普通合伙人是承担无限连带责任的，这是最安全的、法律场景下最放心的方式。

第二个环节相当于是对产品的规划。众多的投资人有各种要求，筹房把所有的要求进行汇总，相当于众筹创智。

最后则是价格的确定，合作建房的房屋售价非常亲民。“周边的价格差不多是3万多，我们的价格基本上是5折，我们计划报价是不到1.5万。因为成本比较低，业主是我们的股东，降低了各种税收，价格大幅度降低。”

“我感觉自己比较另类，今天来的都是房地产企业、金融机构，我们是一个网络公司。”麦粒科技CEO胡士洲在2015年开始创业做房地产众筹，为客户做定制众筹。他认为众筹本身应该把开发商和用户更好的连接起来，把中间无效浪费的成本节省下来。省下来的成本，由开发商、用户和参与的平台共同分享，这才是共赢的利益机制。 “从省下来的成本，分一半给用户，对开发商来说也是有利的。从众筹的结果来看，证明这个事情确实是有价值的，开发商得到了好处，客户也得到了好处。”

孙宏生认为通过众筹来降房价几乎不可能，“互联网公司的人进到行业里，想的第一件事情就是怎么把房价降下来，能降一半最好。现在大家有的降10%，有的是降20%。但是，我们发现非常不现实。除了拿地之外，营销成本是固定的，金融成本也是固定的，更可怕的是税收成本也是固定的。在这个背景下，想把房价降下来，几乎不可能。一些限制性的政策，让成本不仅没降，还有所上升。”

“谭总（谭华杰）和秦总（秦敦辉）谈到国家给行业注入一些资源和资金，这是真正解决问题的思路。”孙宏生认为众筹可以在多大程度上解决有房住的问题，这非常困难。行业未来的成长依然不是由所谓的众筹平台、互联网公司来实现的。这个平台未来更大的成长一定是来自于地产行业。众筹平台起到的是赋能作用。

赋能主要是两个层面的理解。一个是工具的层面，这个层面有一些新的交易技术。比如，区块链技术解决信任的问题、交易的问题；通过智能合约解决程序化的提升效率的问题。另一个层面，现在新一批的购房者已经是80后、90后。房地产面对的都是新用户，这些用户习惯于互联网，习惯于互联网工具。