秦敦辉：众筹能解决中低收入群体的居住问题吗？

（原标题：秦敦辉：众筹能解决中低收入群体的居住问题吗？）

万科高级副总裁谭华杰说，合作建房，可能是未来房地产开发的一个方向；

人大法学院副院长杨东说，房地产众筹总希望希望最大、难度最大的就是合作建房式众筹。

但对于房地产的未来设想中，似乎很少人提到中低收入人群，实际上，合作、众筹的模式能够解决中低收入人群的居住问题。中德住宅储蓄银行住房储蓄与战略规划部总经理秦敦辉的解决方案是住房储蓄银行。

“假设一百个人，一个人要买一套房子，要一个单位，如果每年有十个单位，要十年。如果我们找九个人一起，第一年就有一个人可以实现住房。同样道理，五年半大家都有房子了。这就是这个体制的效率的优化。”

从1987年烟台和蚌埠出现住房储蓄银行开始，这个制度在我国经历了30年的发展，2015年被总理李克强批示，尽快推向全国。这个制度推广需要两个条件，一是成立全国性政策金融机构，二是建立房地产市场的长效机制。

秦敦辉指出，商业性按揭的过度发展，给社会带来了很多副作用。按揭基本透支了中低收入人群的所有，人才为了房子而放弃梦想，房贷压力也影响了人们日常消费能力。而整个金融体系在过去几十年中对房地产起到促进作用，也有不良影响。

通过研究德国近一百年的政府补贴的各个阶段的情况和形成的原因以及特点，秦敦辉发现，住房储蓄银行能够以政府补贴的形式发挥政策调控的作用，政府不是简单的用财政来调动这个体系，而是用一套非常复杂的体系，结果很有效，也有利于整个大金融体系。

住房储蓄银行的运作特点可以总结成四句话：一，自愿加入住房补贴；二，先存后贷，存贷结合；三，低存低贷，利率固定；四，封闭运行，专款专用。

怎么解决中低收入的住房问题呢？

首先，住房储蓄银行联合开发商建设保障房，要根据规划条件进行多方案的模拟设计，并对处土地之外的成本进行测算和锁定，有了模拟方案设计，基本能测算出建安成本和土地增值，再利用BIM+GIS等互联网技术，将户型等信息传递给客户群体，把中低收入都聚集在一个云储存平台里。

其次，通过BIM+GIS仿真建造技术，将有需求的中低收入人群筛选出来。银行需要与政府住房保障部门联合，通过上述的云储存平台，向已“定位、定向、定制”的客户进行保障房价格招投标。倒推市场出可接受的土地成本 ，同时进行客户保障房资格证与项目的绑定。

“开发商拿地只根据自己的市场调研去拍这块地，再怎么调研都不是真正的客户的诉求。特别是三四线，你拿地的时候，政府怎么拍地，怎么回避现在所谓的腐败问题，给你一个亿，是高还是低？通过BIM+GIS技术模拟仿真可以倒推这个土地价格。如果我们推出这样的一个把满足政府保障房条件的是真实市民保障对象上的中低收入群体，这个基准建立起来，可能从政府层面、从企业层面真正的使这个房子是用来住的，土地也无偿划拨。”

最后，合作建房群体委托开发商与政府签订土地协议。住房储蓄银行作为资金监管方和项目监管方参与合作建房项目，必须保证资金安全，也要进行项目管理。居民加入集体，本身也起到资金监管的作用。