近年来，监管层对于存量房地产市场的关注度明显提高。2015年和2016年的中央经济工作会议，均提及这一市场。尤其在一线城市和部分二线城市中，存量房交易规模已经超过新房占据市场主流。
不仅如此，在日前戴德梁行《城市更新4.0：迈向卓越的全球城市》白皮书发布会上，同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师徐磊青指出，上海建设用地规模已接近规划天花板。
数据表明，全国300城整体供应建筑面积在2011年之后一路下滑，2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑，2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，商品房库存量偏高的城市大幅下调供应量。从土地供应计划完成率来看，高达85%的城市未完成2015年的土地供应计划。如上海、北京、南京不仅仅土地供应计划量有所下降，甚至于完成度也不高。在这其中，截至2015年上海市已推出建设用地3145平方公里，到达2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里之前，只有55平方公里余量。
上海存量资产改造率不足1%
也许正因为如此，近年来地产行业探讨研究的话题总离不开“城市更新”。随着一线城市新增建设用地的逐年递减，聚焦存量土地和建筑的升级成为了地产行业的新蓝海。在戴德梁行在上海、北京、广州、深圳四地同步举行“城市更新4.0”主题论坛发布会上，戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正指出，在土地集约趋势下，国内还是可以借鉴西方国家一些经验，挖掘更多利润。
从数据来看明，与发达国家英国相比，英国中心城区物业资产用于存量改造的占比是7%。而在上海，这一数字不足1%，城市更新领域存量资源的利用仍大有可为。
张国正表示：“城市更新4.0”这一概念的关键词是存量更新发展，它的基础在于城市更新2.0时代的大量新项目。国内旧城改造源于上世纪80年代，可以称之为城市更新1.0版本；2.0版本的90年代城市更新倾向追求经济效益。由于当时没有一个前瞻性的规划，同时建筑物也没有得到维护，这些项目整体管理水平下降迅猛。这就是今天房企、机构重新整合这些资源，把楼宇经济大力释放的机遇。
国内紧缺城市更新专项人才
2013年的12月25日，宝华企业集团收购锦沧文华酒店，作为南京西路上屈指可数的高端酒店之一，将重装改造更新为写字楼。三年半过去，项目已进入关键时期。
宝华企业集团副总裁杨健坦言，当年区政府也非常支持宝华将之改造成办公楼，但是拆掉重建还是直接改造却变成了一个难题。作为投资商，宝华更愿意拆掉重建；最后还是觉得必须把建筑基本的元素保留下来，基本的框架保留下来。作为人们对上海城市发展的见证。
“所以在这样的基础之上，我们开始大量改造的方案，不下几十轮。请的境内境外的专家无数，我们专门飞到新加坡去拜见了原来的建筑设计师，征求他的意见，通过三年的时间形成新的改造方案。尽管投入翻倍，但宝华觉得意义非常重大。”
在面对网易房产的采访时，杨健表示：从目前来看，制约城市更新发展的主要还是技术与人才这两个方面。尤其是人才这一块，近年来，城市更新这一块的市场快速发展，很多人才也都是随着这个时代的发展而成长起来的，随着市场量的不断提升，就会需要到更多的人才。
对此，戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成透露，事实上，对于城市更新这一块来说，国外已经发展了很长的时间，对于国外人才以及技术经验的引进不失为一种方法。
运营能力是未来开发商的必修课
2016年年初上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》显示：“鼓励开发企业持有商业、办公楼持续经营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有”。
这就意味着在接下来的时间里，各路开发商们如果想要继续在上海拿地开发商业项目，必须具备过硬的商业运营能力。
现在有一部分轻资产的运营商开始从纯粹的“二房东”模式转向了收购持有或租赁若干年限后之后再改造的重资产模式，对于这一变化，戴德梁行大中华区资产管理主管张大维认为：随着中国改革开放的不断发展，城市更新已经进入“4.0时代”。第一次全国写字楼供应高峰期已过去十年，预计自2017年起，老旧物业体量将大幅增加。由于设计、建造的原因，市场上有大量存量资产折旧较快，又或是因为市场格局演变，原有物业未能实现最佳用途。目前，一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式已是趋势所想。在核心商圈新增供应减少、可售物业有限的背景下，中心城区里城市更新、翻新改造物业将带来增值型投资机会，这也将会为回报率要求更高、资产管理经验丰富的投资者带来更多机会。
租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或称为“二房东模式”。市场上的长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。“二房东“模式的具体操作方法是，对写字楼等进行长期整栋租赁，然后再分租。此外，租赁整栋物业，实际的物业管理等工作强度很大。
收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式，这类物业一般在核心地段，确保了资产本身的升值空间。
张大维认为无论是轻资产模式还是重资产模式，其实这两种模式都各有利弊。轻资产模式可能前期投入比较小，风险相对较小，但整体的收益也较小。重资产模式可能总投入比较大，资金沉淀时间比较长，对风险的把控、资金的运营能力都提出更高的要求，但整体的收益空间也更大。我们说重资产、轻资产都不是绝对的，是企业在不同市场环境下所作出的选择。而由于在城市更新的项目中不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此城市更新项目更适合于轻资产和重资产结合的模式。
随着城市更新的进一步发展，擅长建楼卖房的开发商，与擅长物业更新改造的运营商，都将同时进入城市运营时代。当新建运营项目与老旧改造更新项目同时在市场显现，上海的未来城市业态和布局或将变得更加的丰富多彩。
本文来源：网易房产
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