<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待

0
分享至

(原标题:商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待)

“除了观望,也没有更好的办法。”对于商办调控困局,多家房企这样回复21世纪经济报道记者。

今年以来,自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势,如今已覆盖至全部一线城市。

在此环境下,这些地方的商办物业市场瞬间冻结。同策咨询数据显示,从存量来看,目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积(截至5月17日已批预售许可证并且未售的面积),去化速度相比去年全年月度均值已大幅降低。北京亦如此。中原地产统计显示,“3·26”限购新政以来,市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计仅2014套,环比调控前两个月的9905套,跌幅达80%,而且剔除其中的写字楼、商业,实际商办类签约接近于0。

商办物业的出路成为业界关注的重点。对此,21世纪经济报道记者采访了诸多房企。得到的普遍回应是,目前尚未找到合适解决办法。

陷入僵局

一线城市对商办类物业的调控和整顿令此类市场几乎陷入僵局。

5月17日下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。

酝酿近5个月的上海“类住宅”整改细则终于落地。同策咨询研究部总监张宏伟感慨称,“类住宅”的话题势必还会成为近期上海市场的热点。原因在于政策从严执行后,大部分项目销售停滞,上海现有60-70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。

同策咨询研究部数据显示,因政策管控严格,“类住宅”市场从年初至5月17日网签备案每个月仅有2万-3万平方米,为2015年3月以来网签值的最低阶段。

中原地产研究中心统计显示:北京“3·26”商住调控后近2个月内,北京商办市场彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,接近0成交。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,商住项目的存在有其合理性,当传统开发商依然依赖现金流并且商业销售也越来越难之时,转向类住宅(或称商住房)就变成不得已的选项。同时因为类住宅用地属于商业产权,年限较短、售价较低,在住宅供不应求、房价高企的城市,类住宅成为年轻人居住的重要替代产品,并且往往出现在地铁站点等交通便利区域。而目前的严查其实是因为住宅供求失衡导致需求转向商住,政府为了控制城市人口规模、同时控制炒房和房企商改住而采取的措施。

欧阳捷认为,在控制人口规模的城市,依然会长期限制商住购房,也会控制商改住。不符合商业或办公规划的产品,包括突破层高、配套厨卫居住功能、不满足消防要求等,都不会放松管制。未来一二线城市真正用于公寓建设的项目会越来越少,因为商业和办公用地不能建公寓,开发商又舍不得用纯住宅用地建公寓,三四线城市即使商业或办公用地可以建公寓也卖不掉。

短期难解套?

对此破局成为业界关注的焦点。

北京市一家房企高管向21世纪经济报道记者坦承,目前看各家都没有找到合适的解决办法。“对于好位置的商办类物业,开发商可以当做写字楼销售。但对于远郊区的商办类物业,去化难度非常大,且这类物业自持难度也非常大。由于租金跟不上,地价都收不回来。”

欧阳捷表示,长期来看,公寓还是居住市场的一个组成部分,当然也应该是可以投资的。在热点城市,符合规划要求并满足居住条件的项目仍有需求,能够销售的项目,开发商当然首选销售。

欧阳捷认为,要求自持的商住公寓,目前来看只有两条路可走。一是长租,开发商自己或委托运营。公寓运营的关键首先是客户定位与产品定位,一旦客户定位不准,而产品已经建成,租客客源不足之时,渠道推广成本会侵蚀运营成本。其次是运营管理,好的运营才能口碑相传,但其精细化需要投入成本、平衡收支,对于自营则要付出学习成本。二是资产证券化,不过依然首先要有运营利润才能实现。证券化只是为开发商套现继续开发提供现金流,同时资本运作创造了一个市场机会。但运营效益决定了证券化的市场机会,在房租收益偏低的一二线城市,证券化不会带来更多机会;三四线城市的公寓更是难有证券化的可能。

中原地产首席分析师张大伟也表示,“现在处于调控加码周期内,我了解的到目前还没有一个企业有办法应对政策,所以商办土地市场已经明显降温。存量的商住目前体量依然很大。目前针对已经网签的部分政策已经清晰可以保留居住功能;但对于未网签部分现在还没有明确政策,所以各家企业针对这部分如何消化还没有办法,只能等待政策继续细化。而从运营角度看,商办的调控方向是恢复商办本来定义,所以商住公寓肯定不是主要选项,未来企业手中运营的商住类物业被监管的可能性很大。”

亚豪机构市场总监郭毅也对商办类物业“解套”存疑。“从政府调控政策看,商办类物业并不允许居住用途。因此,企业只能还原其原本土地规划时的要求,通过自持经营来获取租金和资产升值收益。但从市场情况看,到目前为止,房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是,促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。”

郭毅认为,从现实市场情况看,资产证券化通常针对成熟运营资产基于租金收益,给投资者稳定回报。房企在资金运转上,需要用资产证券化套现,从而实现规模化扩张。但对于土地层面,很难用资产证券化解套。此外由于国内相关政策并未出台,运营条件还不成熟。

“短期内还看不到商用办公解套的方式。”这几乎是业内共识。

相关推荐
热点推荐
上海女博士在家8年未出门,警察破门后,屋内景象让人傻眼

上海女博士在家8年未出门,警察破门后,屋内景象让人傻眼

兰姐说故事
2025-04-28 10:00:09
主动发声,里弗斯决定引爆联盟,宁愿放弃9000万,也要离开洛杉矶

主动发声,里弗斯决定引爆联盟,宁愿放弃9000万,也要离开洛杉矶

体育大朋说
2025-05-10 11:14:03
詹姆斯:球队文化起始于波波维奇执教马刺 如今有很多球队效仿

詹姆斯:球队文化起始于波波维奇执教马刺 如今有很多球队效仿

直播吧
2025-05-10 09:39:10
反转了?苛刻检测流程曝光,金店老板当场剪断同款,网友评论不一

反转了?苛刻检测流程曝光,金店老板当场剪断同款,网友评论不一

阿凫爱吐槽
2025-05-10 09:04:11
李肖峰律师评老太转身撞人案法不能向不法低头,法更不能为恶背书

李肖峰律师评老太转身撞人案法不能向不法低头,法更不能为恶背书

李肖峰律师
2025-05-10 15:52:45
英名将卡特正式维权:要求赵心童积分清零,称“都在我手心掌握”

英名将卡特正式维权:要求赵心童积分清零,称“都在我手心掌握”

晓风说
2025-05-10 10:01:19
台球室有点乱!记者暗访台球助教服务,女生:晚上来,更放得开

台球室有点乱!记者暗访台球助教服务,女生:晚上来,更放得开

唐小糖说情感
2025-05-10 10:58:48
不宣而战!美国突然对台岛动手,不到24小时,大陆祭出“大招”

不宣而战!美国突然对台岛动手,不到24小时,大陆祭出“大招”

蓝泾看一看
2025-05-09 10:20:35
5月起,中国或将迎来“四大降价潮”!有人松口气,有人却更焦虑

5月起,中国或将迎来“四大降价潮”!有人松口气,有人却更焦虑

搬砖营Z
2025-05-09 21:51:39
用手停球?海港又获利!中超出现奇葩判罚:天津籍主裁判再引争议

用手停球?海港又获利!中超出现奇葩判罚:天津籍主裁判再引争议

足球大腕
2025-05-10 12:09:57
俄乌“胜利日”弹雨纷飞,全球40家军工巨头落户乌克兰铸钢铁神兽

俄乌“胜利日”弹雨纷飞,全球40家军工巨头落户乌克兰铸钢铁神兽

史政先锋
2025-05-09 19:16:55
人民银行:坚决守住不发生系统性金融风险的底线

人民银行:坚决守住不发生系统性金融风险的底线

北京商报
2025-05-09 18:19:07
雷军发文近期情绪比较低落!并表示已找回信心,有知名教授力挺…

雷军发文近期情绪比较低落!并表示已找回信心,有知名教授力挺…

火山诗话
2025-05-10 08:44:29
马云,再佩“风清扬”工牌

马云,再佩“风清扬”工牌

大象新闻
2025-05-10 15:50:04
百度地图导航路面植入广告,代理商:合作费用预计千万以上

百度地图导航路面植入广告,代理商:合作费用预计千万以上

齐鲁壹点
2025-05-09 22:54:10
大S遗产丢失更多细节!千万珠宝和百万家具消失,S妈向马筱梅要钱

大S遗产丢失更多细节!千万珠宝和百万家具消失,S妈向马筱梅要钱

萌神木木
2025-05-10 13:18:57
巴启动“铜墙铁壁”回应印“朱砂行动” 最新局势一文速览

巴启动“铜墙铁壁”回应印“朱砂行动” 最新局势一文速览

环球网资讯
2025-05-10 11:25:10
破案了!陈盈骏赛后为何表情严肃?媒体人赵探长社媒给出答案

破案了!陈盈骏赛后为何表情严肃?媒体人赵探长社媒给出答案

南海浪花
2025-05-10 12:13:47
3年败光120亿!昔日网红CEO陈欧,又靠着水杯走上了人生巅峰

3年败光120亿!昔日网红CEO陈欧,又靠着水杯走上了人生巅峰

奇思妙想生活家
2025-05-10 15:07:51
47岁陈思诚在威尼斯,和女友逛街约会,脖子粗大,皮肤看起来好黑

47岁陈思诚在威尼斯,和女友逛街约会,脖子粗大,皮肤看起来好黑

寻墨阁
2025-05-09 17:59:37
2025-05-10 18:28:49

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

多个空军基地及陆军医院遭到巴方破坏 印度最新回应

头条要闻

多个空军基地及陆军医院遭到巴方破坏 印度最新回应

财经要闻

沸腾了!中国,给全世界上了一课

体育要闻

这个老头儿,仍然是你们的头儿

娱乐要闻

李凯馨为录音风波道歉,网友不接受

科技要闻

雷军:我经历创办小米以来最难的一个多月

汽车要闻

破局者亿咖通 智向全球的科技“新势力”

态度原创

家居
艺术
手机
房产
公开课

家居要闻

整洁宽敞 黑白木色拼接

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

手机要闻

vivo以18.2%的份额领跑W18周,华为、小米竟然完全相同

房产要闻

海口顶级名校官宣增扩!南海大道、金盘的业主们要沸腾了!

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版