上海严抓商办地出让条件 投资意愿降低显价格风险

（原标题：上海严抓商办地出让条件 投资意愿降低显价格风险）

4月21日，上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（简称“《规定》”），对商办土地出让明确若干新规，该规定的有效期为2017年4月10日至2022年3月31日。

其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店；出让人规定商业、办公物业的持有比例和持有年限；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让或进行抵押等。

同策咨询研究部总监张宏伟分析道，这对于进入上海的房企要求会越来越高，将来具备持有能力的房企在商办市场才有生存空间，纯靠销售的生存空间只会越来越少。而随着整治、商业物业持有与分割条件的界定，销售难度会增加，从而进一步增加商办物业库存；但由于上海商办物业库存此前就供大于求，调控后销售不会转好，“情况只会变得更糟，相关房企对此也没有太大反应了”。

此外他指出，目前至少有10个城市在做商改住市场整治，这可能会催生一些创新性的金融工具和产品、手段，如REITs、CMBS等，用于支持房企后续的自持运营操作。

成交量价保持低迷

正如《规定》中提到，“受让人因自身原因未按时开发建设，造成土地闲置；擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权”，这份文件可谓从源头断绝了类住宅产品的出现。

延续2016年底的整顿效果，《规定》出台对现有的存量商办物业产生影响较大。这包括酒店式公寓等类住宅产品，和已分割成小单元产权售出的商业、办公产品。

业内人士指出，上海对类住宅的整顿，出于两大主要原因：常住人口的增加，不利于上海2500万人口控制目标的实现；以及类住宅产品的价格快速上涨，将直接推高商业和办公物业的价格，提高社会经营成本，不利于产业和经济的发展。

据统计，2016年底上海开始整顿类住宅产品以来，140多个带有酒店式公寓产品的项目销售被叫停，超95万平方米存量待处置。

类住宅的成交量价表现在政策影响下也有明显效果。来自同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓市场表现保持低迷，连续两个月0供应；3月成交2.80万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来最低值，成交均价也环比下滑24%至23293元/平方米，同比则上扬11%。

考验自持运营能力

《规定》的出台，意味着房企拿商办类用地，打“擦边球”建酒店式公寓的做法已经被明令禁止。换言之，