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上置的存量资产"生意经":提升投后管理能力是关键

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4月25日,《2017城市观点论坛上海行》在静安希尔顿酒店举行,会议围绕“存量时代的投资物业潮这一”这一主题进行了详细探讨,上置集团应邀参加活动。

面对着巨大的市场机遇,如何获取优质存量资产,如何盘活、优化存量资产并解决资产大量沉淀带来的资金问题,如何实现更高回报,如何面对竞争,最终资本又如何退出?上置集团向与会嘉宾分享了集团重组以来耕耘资产管理领域的心得体会

上置集团认为,存量资产时代,资产依靠土地增值实现大幅资产增值已经很难实现。在这一阶段,通过投后管理提升资产价值成为投资价值兑现的关键环节。

以战略为基石打造国际金融地产平台

回顾上置重组一年来发展走过的历程,按照“投、融、管、退”的策略要求集团抓好投后管理这个重点,立足战略梳理、运营提升项目退出三项工作,提出传统地产开发商转型为国际金融地产平台的转型思路。

作为中国民营企业龙头—中民投集团旗下金融地产平台,上置集团依托股东在品牌、金融、产业等方面的优势,聚焦打造地产资产管理平台,针对存量时代的新特点,结合企业自身发展状况,最终确立了发达国际核心城市、一带一路高成长区域以及国内一线城市三大重点市场。

投后管理为重点,提升企业整体竞争力

完成重组后,上置集团对管理架构进行了调整,进一步强化了总部管控和服务职能;同时,从制度、权责等方面完善了企业管理体系。全面梳理内部人员基本情况,挖掘内部人才潜力;另一方面引进了一批骨干,进一步提升了团队的专业化水平。

前期,上置集团资金状况严峻,短期应付款高、资金成本高、资产负债率高,一年来,项目退出、股权合作、融资等方式妥善解决了现金流问题。

作为老牌房地产公司,上置在动拆迁、工程、设计、成本、营销等方面具有优势。重组后,上置集团进一步强化了这些优势能力。2016年,黄浦区大兴街项目在历经12年曲折后,通过用人、机制等方面调整,一年内先后通过一轮、二轮征询,成为上海旧改项目的亮点。

2016年开始,上置积极开展项目拓展工作,形成了“三个同步布局”的特点,即“国际和国内市场同步布局、开发业务和持有资产业务同步布局、轻重资产运作同步布局”。数据显示,上置集团一年多以来在上海、伦敦、悉尼、旧金山等多个国际性门户城市布局多个项目,其核心发展战略也开始愈发清晰。

以退出为目标,最终实现资产溢价

项目投后管理能否取得成功,最终取决于能否顺利退出并兑现收益。一年来,上置抓住市场机会,根据企业发展战略,顺利实现部分项目退出,提升了企业效益。

2016年是上置集团实现重组后的第一年,通过经营管理提升终结了2014年以来连续亏损的局面,成功扭亏为盈,全年实现净利润约3.43亿元人民币。

一年来,上置集团通过多种方式提升了项目运营收益。对于与整体战略发展不符、市场风险较高的业态,上置逐步进行市场化处置;对于股权合作项目,上置则全力以赴提升价值,尽最大努力实现最大的预期收益回报。

在增量市场开发渐趋成熟的市场环境下,面对激烈的市场竞争,上置集团将通过自身的努力,不断探索资产管理发展新路径。

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