城市更新——聚焦既有建筑改造提升

近年来，地产行业探讨研究的话题总离不开“城市更新”。随着一线城市新增建设用地的逐年递减，聚焦存量土地和建筑的升级成为了地产行业的新蓝海。

4月11日，在东湖路9号上海地产大厦举办的第一太平戴维斯2017年房地产市场展望媒体见面会上，上海地产资产管理有限公司东湖路项目总负责人骆麒结合案例，分享了开展城市更新和既有建筑改造提升工作的思考逻辑。作为上海城市更新的“排头兵”，上海地产资产管理团队即将推出的第一个既有建筑改造提升案例就是东湖路9号上海地产大厦垂直办公社区项目。

在东湖路9号项目的定位、改造工作中，上海地产资产管理团队以社会价值和经济价值双赢为目标，遵循资产管理“投融建管退”闭环，对项目为什么改造、何时改造、产品定位和实施路径四个方面着手梳理和推进。项目团队针对物业的特性，从外观、内在、功能、服务等各个方面对项目进行综合评测，对症下药，提出改造方案；从区位、竞争格局和客户意向出发，根据招商情况来“以销定产”，缩短改造周期、减少投资成本；产品定位确定后，严格周密细致地做好每一步的改造工作计划，用精细化的模块管理来加快周期和管控成本，并要求财务、设计、招商和运营团队跨界协同，高效工作，立志打造数位科技、管理整合、社群交谊、多元融合的“未来商务”标杆项目。

要打造一个成功的项目，就必须完善好项目的内在机能。既有建筑的改造方式有别传统5A级写字楼，对空间使用及设施标准更是尤为注重与加强。项目以WELL健康建筑标准为改造目标，在空气、水、营养、光、健身、精神、舒适等7大方面，从硬件设施和软件服务上，力求为入驻的企业提供智能化、人性化、舒适、灵活的办公环境。高效的PM2.5净化新风系统、全楼直饮水、公共共享空间、智能感应日光控制、WIFI覆盖、社群搭建、智能系统控制等设施与服务，在一定程度上已超越传统5A的标准，充分体现了建筑可持续性及用户使用需求的充分释放。

“从建筑角度，设备设施系统就像人的五脏六腑，设备管线就像血管，带动整个人体的机能。而建筑外表皮就像人穿的衣服。因此首要前提是身体机能完善，而后再去优化外表皮，而不能只顾外表不顾机能。”骆麒强调说。

空间的灵活使用也是本次改造的重点课题。东湖路项目单层面积约700平方米，需求面积超过1000平方米的大型企业可能需要使用多个楼层，而中小型企业的需求则是300-500平米。针对这一市场反馈，项目团队制订了多层叠加、单层拆分等多个方案，并根据现代服务业类企业的工作方式量体裁衣，对工位、会议室等的布置提出建议方案，大大提升了物理空间的使用率及舒适性，真正做到了灵活组合的弹性空间设置。

在建筑内部机能焕然一新的基础上，项目团队将目光放到了外表皮形象的优化上。短短474米的东湖路，承载了上海百年历史的缩影，众多名流曾寓居于此，更增添了这条路的文化沉淀。为了传承这一历史文脉，东湖路项目的外表皮形象充分吸取了法租界的建筑元素，在表现形式上更注重与东湖路这条小路已有建筑和商业空间的融合和延续，展现了友好近人尺度的“小路情怀”。

随着东湖路项目的正式推向市场，上海地产资产管理团队将全面开启城市更新既有建筑改造提升的新篇章。东湖路项目的操盘思路和经验将整合梳理，形成标准化的产品。我们有理由期待，当有更多类似的改造提升项目焕发新生时，城市将变得更具活力和魅力。