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房企融资迂回出击:2017信托或卷土重来

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(原标题:房企融资迂回出击:2016发债忙2017信托或卷土重来)

上市房企融资成本观察

2016年,房地产企业公司债的大量发行,使得上市房企的融资成本下降很快,而且他们大多完成了一轮低息债务对高息债务的置换,并且3到5年间房地产公司融资还本压力减小,但随着政策的变化,监管层严控资金流向过热的房地产行业。

银行信贷、公司债发行都悄然收紧,而据21世纪经济报道记者采访,境外发债、信托融资等方式卷土重来,房地产企业融资成本上升已成定局。随着调控深入房地产消费回归理性,房地产行业如何应对成本上升和政策调控双重压力,何去何从值得观察。

某信托公司人士认为,信托的高融资成本在近两年开始下降,相比其他融资形式受到的限制较小。从信托业协会发布的数据来看,去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

2016年的房地产市场阴晴不定。

回顾2016年,前三季度伴随政府“去库存”带来了市场流动性宽松势头,低成本融资渠道打开,房地产企业普遍通过债券等形式置换高息负债,以降低整体融资成本。

然而在市场出现明显分化的形势下,从第四季度起因调控政策升级导致房地产市场资金面明显收紧,房企融资渠道收窄。但在债务压力之下,融资对于房企来说仍然迫在眉睫。

房地产企业2016年的融资成本发生了哪些变化,接下来又将如何继续融资,近期陆续发布的2016年报是一个较为完整的观察窗口。

而在2017年信托、海外债券或将成为房企“补血”重要渠道。

 综合成本普降0.5-1.5个百分点信托下降最快

截至2017年4月初,近半数上市房企已披露2016年报,A股上市房地产公司中共有61家发布2016年报,主要业务位于内地的香港上市房企约70家发布年报。

在年报中利息支出主要反映地产企业的融资成本支出,总体来看,A股已发年报的上市公司中,47.5%利息支出相比2015年有所下降,这些公司中绝大部分带息债务一项同比增长。

例如陆家嘴板块楼盘地图选房)集团,2016年利息支出同比下降9.85%,带息债务则同比增长95%。据其年报披露,2016年综合加权平均资金成本为4.39%,比2016年下降了0.87个百分点。

融资成本下降是行业的普遍现象。观察几家重点房企披露的信息,资金成本普遍下降超过0.5个百分点,融创地产、新城控股、万通地产等公司平均资金成本下降更达到1.5个百分点左右。

从部分公司年报披露的信息中还可以看到不同融资方式的成本变化。其中银行贷款的成本升降不一,信托等资管类融资成本下降最为明显。

例如华夏幸福在年报中银行贷款、公司债、信托资管等三种形式融资规模情况,2016年与2015年结构变化明显。2016年三者比例分别约为29%、46%、25%;2015年对应比例为27%、16.5%、56.5%。可以看到银行贷款比例变化不大,公司债则取代信托和资管成为最主要的融资手段。

三种融资形式对应的成本上,公司债平均利息成本从2015年的5.42%下降至5.2%,信托资管从2015年的9.6%下降至9.37%,银行贷款成本则有所上升,从2015年的5.25%上升至6.04%,上升了79个基点。

中粮地产同样对融资途径进行分类披露。其并未在2016年选择大量发行债券融资,融资途径中银行贷款成本上限略降,区间为4.35%-9.5%,上限较2015年下降0.5个百分点。信托降幅明显,成本区间从2015年的5.23%-8.5%到2016年基本稳定在6%。由于这个原因,中粮地产信托融资余额增长81%。

总结来看,地产企业融资成本普遍降低,最主要的原因是2016年公司债市场的开闸之后,大量发行低息债券来置换高成本债务,也借此机会获得更多融资。

如恒大地产发行总额100亿元境内公募债,42亿元境内私募债,以长债置换短债,低息债置换高息债优化债务结构。融创同样采用发行225亿低成本境内公司债及ABS,替换了历史高成本融资。

与融资成本降低相随的是融资量上涨。已发布年报的61家A股上市房企2016年带息债务总额约7840亿元,同比增长16.43%;利息支出271亿元,同比增长14.7%。

多渠道受限融资成本回升

然而利好时间短暂。海通证券统计,2016年四季度地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%,2016年11月以来,地产公司债仅发行29只,今年2月以来则是处于“零发行”状态。自2016年11月以来申报的地产公司债,至今无一例获准发行。

2017年地产融资将何去何从?

首先梳理一下各类融资方式,目前银行开发贷、基金券商等同类资管、公司债、住房尾款ABS是受政策限制较大的方式。

但近日,交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS已经获得监管机构放行。

另外资产证券化方面,一位地产投资经理认为,基础资产为核心城市优质物业的商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)和类REITs产品可能得到快速发展。

其余方式中,回归信托或是趋势之一。据了解某大型信托公司2017年已经进行公司战略调整,房地产业务重回业务重点。

该公司一位业务人士认为,信托的高融资成本在近两年开始下降,相比其他融资形式受到的限制较小。从信托业协会发布的数据来看,去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

信托业协会统计,截至2016年末,信托资产中约1.43万亿投入房地产业,较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。而在2016年三季度末,信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿,因此去年四季度信托资金投入房地产的规模新增约800亿元,而去年前三季度合计新增仅约650亿元。

地产融资收紧以来,海外债券开始升温。海通证券统计,2017年以来内地房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较2015年1-2月总额多出一倍。但人民币汇率波动,美元进入加息周期,海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例,房地产企业融资成本可能相应推高。

2017年到目前,房地产融资成本回升已经有所显现。“约有0.5%的回涨。”一位做房地产业务的资管人士反馈,“现在的上涨还不明显,主要原因是整体成本的上涨,资金端收紧和货币政策变化的原因占大头。”

在该人士看来,现在拿地受限,增量项目减少,房企去年大规模融资后资金宽裕,融资需求暂时还不会大规模的体现。一些存量到期融资还可以继续滚动,预计2018年会呈现紧张。

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