新兴中央商务区办公楼市场表现强劲

仲量联行2017年第一季度上海房地产市场回顾

2017年4月05日，上海–上海非中央商务区办公楼市场保持了其强劲的增长势头，本季度租赁市场表现良好。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“这个季度靠近传统中央商务区的火车站和北外滩板块等新兴CBD是主要的租金增长区域。” 住宅方面，虽然强劲的改善型需求减轻了开发商降价销售的压力，但紧缩的楼市政策仍使住宅销售放缓。得益于供应压力的减缓以及部分物业完成租户和定位的调整，零售地产租金开始稳步回升。在物流地产方面，第一季度新项目的预租数量较少，更多是因为春节相关的季节性因素影响，而非市场放缓导致。

办公楼

非中央商务区市场净吸纳量表现优于中央商务区。第一季度办公楼市场整体租赁需求保持稳定。浦东中央商务区新建成的办公楼项目满足了租户对办公升级和扩张的需求。仲量联行上海商业部总监张静指出：“内资律所、TMT是浦西中央商务区的主要需求来源，但快速发展的非中央商务区将会对浦西中央商务区构成压力。”非中央商务区租赁势头依然保持强劲，本季度净吸纳量超过162,000平方米，代表性的交易包括百事公司在歌斐中心租赁约7,000平方米，中美联泰大都会人寿保险在上海星荟中心租赁约3,500平方米。

大量新增供应入市。中央商务区内四个项目竣工，建筑面积共计约528,600平方米，包括超高层地标性建筑上海中心（204,500平方米）。非中央商务区七个项目竣工，建筑面积共计约442,000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有所上升。浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%。非中央商务区空置率上升4.5个百分点至22.5%。

新兴中央商务区表现突出。由于大量新增供应入市，业主面对日益加剧的竞争对于定价更趋谨慎，中央商务区租金保持平稳。以火车站和北外滩板块为代表的新兴中央商务区表现突出，整个非中央商务区租金小幅上涨1.0%。

销售型办公楼

强劲需求推动价格上涨。2017年第一季度, 上海销售型优质办公楼项目销售面积同比上涨10.1%，达到141,475平方米。国内民营企业仍然是需求的主要动力来源。得益于投资和自用需求的增加，国有企业也于本季度贡献一部分办公楼销售成交。销售情况比较活跃的细分市场包括虹桥交通枢纽（尤其是其中楼层较少的小体量建筑），北静安和东外滩区域。强劲的需求推升价格同比上涨2.3%达到44,234元每平方米。我们预计未来中国经济增长放缓和潜在的趋紧经济政策带来的不确定性，会使投资者对购买销售型优质办公楼更加谨慎。但新兴中央商务区的高品质物业仍会受到投资者的欢迎。

住宅

紧缩政策下成交量继续下滑。继上季度出台一系列紧缩政策后，上海政府加强了对商业产权公寓交易的监管和整顿。在更严厉的政策环境、有限的新增供应以及季节性波动等因素的共同作用下，一季度上海整体市场和高端住宅市场成交量分别环比下跌33%和28%。然而与整体成交量萎缩恰恰相反的是，本季度新开盘的项目销售火爆。位于浦东前滩的新项目晶耀名邸在1月19日推出294套住宅后，当日即告售罄。这反映了实际用户的强劲需求，特别是对价格合理又具有升值潜力的优质项目更是趋之若鹜。

新增供应依然有限。由于上海政府加强了预售证发放的审核管理，本季度的新增供应依然有限。第一季度整体市场新房供应量环比下跌16%，同比下跌25%，与此同时，高端住宅市场仅有晶耀名邸一个项目新推出294套公寓。土地市场方面，由于地方政府继续监管土地拍卖资金来源，开发商对于拍地仍然持谨慎态度。因此，本季度成交的18块住宅用地中有12块以底价成交。

价格增速进一步放缓，而租金略有回升。在紧缩政策影响下，本季度高端住宅平均价格仅环比上涨0.3%，较上季度1.0%的增幅有所收窄。虽然价格涨幅放缓，但强劲的置换需求和较小的库存压力并未使开发商面临降价压力。在租赁市场，春节后租赁活动有所回暖。因此，租金在连续两个季度小幅下跌后本季度小幅上涨0.2% 。由于资产价格的涨幅超过租金的涨幅，本季度投资回报率略有下降。

预计成交量将保持低位而价格将趋于稳定。我们预计上海的楼市政策在2017年将保持紧缩。因此，我们维持上季度的预测，认为整体市场的成交量将在2017年处于低位。在高端住宅市场，由于新增供应有限，成交量将继续被抑制。仲量联行上海项目销售总监周静表示，“尽管在过去两个季度里价格增速放缓，我们认为2017价格都不会出现下调。”由于改善型需求依然强劲，开发商将不太可能在接下来的几个月里降价。

零售地产

租赁市场整体平稳。第一季度鉴于多个品牌的销售额同比上升，零售商情绪进一步改善。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思表示：“尽管如此，这一变化尚未转化为租赁活动的增长，我们预计只有销售额持续几个季度的反弹才会促使连锁店重新考虑扩张战略。” 餐饮，儿童娱乐以及主打健康的租户，比如健身房，运动服饰等将继续成为租赁活动的主力军。在时尚类租户中，国内线上设计师品牌开始在核心区域的购物中心租赁店铺，以增加线下品牌存在感。

供应量短暂放缓。位于浦东世纪大道商圈的丁香国际商业中心本季度开业，旨在满足周边办公人员和居民的餐饮和娱乐需求。位于徐汇滨江商圈内的绿地缤纷城开业，至少有40％的可租赁面积划给餐饮。两个项目总建筑面积只有127,000平方米，刷新了自2016年高峰之后上海市场季度供应的新低。总体核心区域的空置率维持在9.7％，由于南京西路等商圈入住率的上升，而徐家汇和陆家嘴的入住率略有下降。非核心区域的空置率上升至9.9％，因为本季度两个新开商场的空置率高于市场平均水平。

核心区域和非核心区域的租金增长都加快。在核心区域，排除每季度新开项目因素，购物中心首层租金同比上涨2.1％至52.2元每平方米每天。非核心区域的租金同比上涨3.6％至21.0元每平方米每天。增幅的主要原因在于徐家汇和五角场商圈的高客流量以及主要商场完成定位和租户调整。

物流

2017年第一季度净吸纳较去年末有所减弱。受中国春节假期这一季节性因素影响，本季度上海物流市场新竣工项目出现了罕见的无预租状况，加之临港地区部分第三方物流租户在合约到期后迁出，使得整体市场吸纳降至负15,580平方米，为上海物流市场三年内的首次。仲量联行工业部总监司徒艺表示： “尽管如此，上海西区需求仍然强劲。在第三方物流公司的需求推动下，上海西区市场净吸纳达5,000平方米，这令上海西区剩余可租赁面积十分有限。

第一季度有四个新项目竣工。非保税物流市场第一季度新落成四个项目，总计250,000平方米，其中超过半数新增供应位于上海东区，如普洛斯在浦东有两个项目竣工。无预租的新项目与临港地区的退租导致上海整体物流市场空置率由7.3%上升至12.2%。其中，上海西区空置率依然接近零，而上海东区市场则由9%上升到18%。

本季度租金基本持平。非保税物流市场平均租金增长0.3%，速度较上个季度有所放缓。由于空置率的增长，大部分业主本季度保持租金不变，但上海西区市场由于可租赁面积有限，业主依然有提升租金的空间。

投资

2017年开年平稳。继2016年第四季度交易量创历史新高达到488亿元，2017年第一季度交易量回落到148亿元，环比和同比分别下降69.7% 和11.8%。办公楼仍是投资市场的主角，总成交额达59亿元，占交易总额的40%。综合体物业交易额为33亿元，占比22%，零售物业交易额为22亿元，占比15%，高档住宅交易额为21亿元，占比14%。

虽然价格居高不下，投资者热情不减。尽管2017年第一季度交易量较低，但投资者仍在积极寻求上海的投资机会。第一季度销量放缓的部分原因是由于去年第四季度购买热潮后市场上可售的优质物业资源减少。另外，业主对价格的强硬态度致使买家可获得的折扣有限，从而延长了潜在交易的谈判进程。