绿城缺粮 千亿大饼如何画？

（原标题：绿城缺粮 千亿大饼如何画？）

3月27日，在于香港举行的业绩会上，绿城中国执行总裁曹舟南替2016年下半年激进拿地的同行们表示担心，“想不明白，到底下半年抢地的同行，在目前限价的情况下该怎么赚钱。”

土地成本飙升，加剧投资风险，曹舟南所忧不无道理。但作为业绩会上另一大主角，投资者们却对绿城2016年拿地过少心存隐忧，不断追问绿城土地投资方面的问题，“去年只拿了9个项目，今年如何维持千亿规模？是否主要靠代建？”

2016年，绿城集团首次跨越“千亿”规模，全年总合同销售金额1139亿元，较2015年增长58.4%。实现收入289.75亿，同比增长11.2%  实现净利润19.17亿元，同比增长135.8%。

相较于2015年，绿城今年财务表现还算优秀。彼时，绿城和融创股权收购终止，中交建增持成为第一大股东入主绿城，宋卫平退居幕后。一波三折，全年营收、净利润同比均下降。

但无法掩饰的一个事实是，2015年-2016年的两年中，绿城新增土储极少。2017年必须要面对的是，整体可售金额约为1,493亿元，若去化率达到67%，绿城2017年销售业绩也仅能撞线千亿俱乐部。

“今年是否保持千亿规模？我非常有兴趣跟大家讨论这个问题。”2016年，中国房地产市场成交总量是11.6万亿，曹舟南判断称，有接近5万亿是用于投资和投机；在宏观调控之下，2017年市场成交量会降到7—8万亿。

形象点说，曹舟南的意思是2016年的销售额就如同一只坐在池塘里的鸭子，人们抬高了池塘的水位。

基于绿城本身可售货值以及对目前市场的判断，700多亿加200多亿则是绿城对外的销售业绩目标。曹舟南仍旧审慎地表示，内地房企进入到千亿销售规模，利润无增长，毛利率、债务不合理，则会有风险。既对投资人不负责，也对客户不负责，绿城不在乎是否千亿，在乎的是有质量地增长。

“对外公布的数字（销售业绩指标）是比较低的，700多亿。内部数字（销售业绩指标）压力会比较大，便于公司经营业绩的延续性。”在2016年958亿销售额的基础上降低了200亿左右。

相形之下，对于代建，面对投资者，他给出了一个较为乐观的答复。“代建方面，去年完成181亿销售业绩，今年目标是200多亿。今年一季度，尤其代建方面，销售非常好。估计到月底，绿城可完成超200亿销售业绩。”

此外，对于规模的讨论，曹舟南十分自信地提出一个观点：如果政府坚持调控，未来绿城的市场份额会不断提升。展开来说，即为投资及投机者，不在乎品质，只在乎投资利润。而有自住需求的购房者，买房注重产品品质、后续的服务品质。而绿城产品品质、服务品质都过硬，性价比在剧烈上升。若房子全部用于自住，绿城的市场份额会有很大提升。

对于此番言论，不乏存在投资者认为，曹舟南是在顾左右而言他。

过去的一年，甚至是过去的两年，与开发商大开大合攻城略地不同的是，绿城既没有在公开招拍挂市场上表现出激进，也没有在二级市场上运筹帷幄。

2016年绿城通过土地公开竞拍、收购等方式，共花费106亿新增9幅地块。加上2015年153亿元的拿地金额，在过去的2年中，绿城在土地上的投入仅为259亿元。

到2017年，绿城可售货值的现状是，整体可售货源约为871万平方米，可售金额约为1493亿元。其中近四分之一为代建项目，为368亿元。

对于土地储备，曹舟南表现十分坦诚，“如果有什么可说的，那就绿城的土地储备不够，仓位比较浅。”但同样也有所辩解，“因为我们对整体走势进行了非常精准的研判。”只不过辩解显得力度不够。

曹舟南多次在业绩会上表示，担忧2016年下半年高价拿地的企业，“价格被限制，预售证拿不到，但拿地价格不受限制。我不知道我们同行拿地之后怎么办。上也上不去，下也下不来。”

此前，网易房产于绿城处获悉，绿城今年将加大土地投资金额，预算为700亿。土地投资金额预算增至700亿，或许绿城在担心高价拿地的同行之时，也早已经意识到本身土地储备不足的事实。

但该如何买地呢？按照曹舟南在业绩会上表述，2017年绿城将通过公开招拍挂、收并购、ppp、一二级联动、城市更新等多元化方式，最大限度获取优质土地项目。2017年绿城在土地投资方面定了一个新方向：

一，强化核心城市核心地段战略。根据年报，绿城一二线城市土地储备占总土储81%左右，绿城的计划是进一步加大一二线城市的土地储备：进一步增仓北京、上海、广州、杭州、南京、成都、郑州、济南、宁波等城市的优质项目，争取进入深圳和重庆。

二，优秀三线城市，做短平快项目。2016年，绿城大力执行“换仓”战略，但三四线城市存量房源去化约148亿元，去化率49%。在三四线城市仍有不少库存的前提下，绿城仍会控制三线城市的体量。

三，战略性拓展一二线城市周边优质小镇项目。绿城中国副总裁冯征向网易房产表示，绿城目前有十几个小镇落地，其中一半已进入销售。绿城小镇项目大都与蓝城进行合作开发。

四，成立绿城海外公司，择机获取海外优质项目。截止到目前，绿城投资的海外项目在雅加达、澳洲、美国三地各落地一个项目。曹舟南称，如果产品进入某个国家做不到第一，那绿城一定不会进。

宋卫平已不再是绿城的唯一焦点。如今的绿城，四大股东分别是，央企中交建、九龙仓集团母公司会德丰、宋卫平和寿百年。各自持股比例分别为：28.9%、25%、10.45%、8.07%。

四大股东中既有央企背景企业、香港蓝筹股企业还有企业创始人。曹舟南对此股东结构甚为满意，“我们认为，绿城是目前中国混合所有制企业中最具典型性的房产企业。”

为充分发挥混合所有制的特质，自2016年中交入主绿城，将其组织架构调整为一体四翼后，2017年绿城再次调整组织架构，新组建绿城生活服务平台，将一体四翼调整为一体五翼。目前的总架构是由投资开发、代建管理、资产经营、小镇建设、生活服务组成全产业链结构。

全新成立的的绿城生活服务平台强调服务升级。今年计划成立中国首家房屋4S店，以满足客户房屋交付、维修、置换等需求。而负责绿城生活服务平台则是原绿城房产集团执行总经理楼明霞。

楼明霞是绿城营销体系的灵魂人物之一。2015年经历融绿之争后，绿城营销线与运营线合并，和投资、产品并列三大核心部门，她被委以营销重任。2016年7月，随着绿城集团结构调整—形成房产、管理、资产和小镇一体四翼的架构，楼明霞提升为绿城房产的执行总经理。

而如今绿城组织架构再调整，楼明霞已不再从事营销相关工作。曹舟南向网易房产楼明霞离职传言，楼明霞没有离开绿城。只是随着集团转型，楼明霞从原来的营销岗位调至生活服务集团，着手探索生活服务配套的新商业模式。