房企“并购年”：“强强联合”将是主旋律

（原标题：房企“并购年”：“强强联合”将是主旋律）

土地供给收紧叠加楼市区际分化，催生了房企通过并购扩充优质土地储备的动机。而在高库存和存量时代，基于“轻资产化”和“走出去”的战略转型，在融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧的情况下，通过并购重组获得低价高息资产，扩充资本金丰裕度和提升行业集中度成为房企理性之选。

多种迹象表明，房企并购重组将在今年暴发。

从基本面看，土地供给收紧叠加楼市区际分化，催生了房企通过并购方式以较低的成本扩充一二线城市优质土地储备的动机。当前房地产市场分化已到了“冰火两重天”的程度。“火”集中于一线城市。去年12月，深圳、北京、上海二手房均价分别为每平方米4.73万、5.92万、5.32万，三个城市的房屋均价均高过日本首都圈（东京及附近地区）；而三座城市的高价区房价已超过韩国首尔，北京高房价地区已超过纽约最贵的曼哈顿地区。“冰”集中于三四线城市，全国近7亿平方米库存70%分布在那里，其平均去化周期为22.5个月。与此同时，一线城市迫于人口压力等因素，土地供给逐年递减。据估算，至2030年前，我国年均新增建设用地规模较“十二五”将下滑33%，这意味着多数城市将在今年进一步收紧土地供应，而京、沪等城市相继提出建设用地负增长目标，这都大大限制了一线城市新增土地供应。

一线城市的严供给和高门槛，逼得企业涌入一线城市周边、有交通和战略支撑的部分二线中心城市，致使高地价地区由一线城市向部分二线城市延伸。中原地产研究中心统计数据显示，截至2016年末，全国卖地总额超过千亿的城市达到9个（苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳），刷新了历史最高纪录。而在2015年，全国卖地总额超过千亿的城市数量只有3个。市场呈大分化格局。

土地供给“存量为王”的时代也在倒逼大型房企或通过联合，或并购中小型房企间接“拿地”补库存。去年，中海、万达、万科、恒大领衔的四大房企的收并购金额占20大房企收并购总额的50%以上。如中国地产史上最大并购案——中海地产以310亿元收购中信地产分布在中国内地25个城市的总计126个房地产项目。融创中国前后接手莱蒙国际、联想控股等众多物业项目，全年有三分之二的土地储备来自并购。

从企业层面来看，房企实现“轻资产化”和“走出去”的战略转型，并购重组是关键抓手。尽管2016年全国商品房销售面积增速高达22.5%（较2015年加快16个百分点），但全年累计商品房待售面积6.95亿平方米，若以待售面积除以12个月的均现房销售面积计算，则2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，大幅超过8至10个月合理去化周期底线。此外，“隐性库存”（以累计新开工面积减去累计销售面积计算）则更令人担忧，截至2016年底，全国商品房广义库存为43.2亿平方米，去化周期为32.9个月。

在高库存和存量时代，行业第一梯队的房企通常通过“轻资产化”和投资多元化来实现风险缓释和转型发展。万达这些年的转型发展之路及依托并购针对快速崛起的地产基金新贵如高和翰同、鼎信长城等就是较为突出的案例。与此同时，大型房企针对国外利率下行、资产价值走低的窗口期，竞相走出国门收购资产，布局海外市场。2016年20大房企海外投资总额近200亿，如万科斥巨资拿下英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，首次进入英国写字楼市场；万达也在全球化布局的需求下收购了美国第四大影院运营商Carmike Cinemas Inc和美国著名电视节目制作公司Dick Clark Productions。

再从政策层面看，随着融资监管政策趋严，通过并购重组获得低价高息资产，扩充资本金丰裕度和提升行业集中度，成为房产类企业的理性之选。去年10月以来，针对房企融资的监管政策明显趋严，公司债、私募资管产品、土地款融资等多种旧有融资渠道倏然关闭。今年1月，40家上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。

2017年房企将面临融资成本上升、融资渠道极速收窄、流动性收紧等诸多不利情况，行业内并购重组将渐趋激烈且呈现一定程度分化。证监会《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》禁止了私募产品进入16个房价上涨过快的区域，《发行监管问答—关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》更是以限额定增和18个月融资间隔击中房企融资的“七寸”。期望通过“借壳上市”大规模融资，以及在“资产荒”背景之下加码地产投资的企业无疑需要重新审视。

即便不是监管政策收紧，从历史经验来看，房企“定增”也已成明日黄花。“定增”通常要有牛市作为支撑要素，2006年至2015年房企的定增高风口已过，在防风险的大背景之下，股市无法再提供强有力支撑。而与此相对应的是，公司债、银行开发贷收紧，以及表外理财资金在16个城市的限制，开启了并购融资的发展窗口期。对大型房企更是如此，借助其强大的资金优势和背景资源，通过并购重组实现规模化扩张，保证行业领先地位和市场集中度，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将是未来我国地产市场的主旋律。

基于基本面维度、企业维度和政策维度的综合分析，市场分化和存量时代是长期趋势，而监管政策通常具有3年的持续稳定期，且企业并购实现轻资产化早在2014年已规模化兴起，因而笔者预判从今年开始的房企并购热潮或将延续3年左右。

（作者系中国工商银行博士后）