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宝山上大踩盘日记:二季度近5百套房源或入市

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作为上海外环以内为数不多的价格洼地之一,上大板块在过去很多年来一直都很低调,价格也一直比较亲民。15号线的在建和板块内3个项目的加持,上大的关注度也越来越高。

据网易房产统计,目前该板块内共3个盘,分别为 招商中环华府保利熙悦大华朗香花园,小编3月23号对这3个项目进行了实地踩盘。

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上大保利盘4月加推二期 会所成亮点

小编来到的第一个项目是位于丰翔路丰宝路的保利熙悦,还记得第一次去这个项目是在2016年的下半年,当时项目的售楼处还是设立在原保利叶之林的售楼处里面。

上图为2016年下半年实拍 下图为2017年3月实拍
上图为2016年下半年实拍 下图为2017年3月实拍

保利熙悦于2017年1月11日首次开盘,推4、5、6幢楼总计288套房源,户型为98平、106平3房,119平4房,均价51000元/平。小编3月23号在售楼处获悉,保利熙悦预计4月底加推二期,具体楼栋尚不清楚,户型跟前期基本一致,价格相比一期会有所上涨,但具体价格目前待定。

小编在案场看到有不少前来看房的客户,销售表示:因为现在不少客户都限购,那场正在对意向客户进行资产验收,开盘当天如果选中房源,办理手续会快很多。

周边商配不足 自身规划来弥补

项目周边商配较低端,仅能满足生活所需。在周边情况不足的情况下,项目规划有约1.3万方的沿街商铺,据悉将打造成购物、娱乐、休闲、餐饮一体的高端精品商业街。另未来售楼处将规划成1300平社区会所,包含有室内恒温泳池、健身房等等。

丰宝路沿街商配
丰宝路沿街商配

相邻招商盘5月加推三期 房型为亮点

第二个项目是位于环镇北路文海路路口的招商中环华府,距离保利熙悦直线约1.8公里。

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招商中环华府于2016年7月24号首次开盘,2017年1月16号加推二期。

从案场了解到,预计5月加推三期房源,户型100平3房、120平3房,价格待定。三期楼栋从沙盘图位置来看,主要临近丰皓路,房源以2梯4户和1梯2户为主。

另外,项目于4月8号开始对意向客户进行验资,需提供至少2百万活动资金作为证明,届时开盘才能进行选房。

上图为2016年5月实拍 下图为2017年3月实拍
上图为2016年5月实拍 下图为2017年3月实拍

因为2个项目距离较近,小编列了一个表格对2个项目的其他情况做了一个对比,如下图:


保利熙悦 招商中环华府
装修状况 精装修(公寓) 精装修(公寓)毛坯(别墅)
容积率 2.80 2.20
绿化率 35.00% 35.00%
物业费 4.5元/㎡·月 4元/㎡·月
车位比 1:1.1 1:1.07
户型 98-117平3-4房 100-120平3房
轨交 15号线丰翔路800米 15号线丰翔路1.4公里
公交 祁连山路丰翔路68路,727路(距离800米) 环镇北路文海路68路(距离300米)

三期户型100平3房120平3房

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点评:

1,房型较为方正,2房和客厅朝南,次卧朝北。

2,精装交付,带空调、地暖和新风系统,装修品质较高。

3,主卧套房设计,私密性较高。

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点评:

1,户型进深较长,没有做到南北通透。

2,2个次卧朝北,采光效果一般。

3,项目朝南客厅带一个阳台,舒适度较高。

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点评:

1,整个户型方正,做到了动静分离。

2,主卧套房设计,带独立卫生间和衣帽间。

3,朝北次卧面积较小,日后只能作为衣帽间使用。

上大大华盘售最后一期 准轨交盘

第三个项目是位于宝山祁真路160弄的大华锦上城,也就是大华朗香花园优惠购楼盘相册最新报价)。

项目已于3月18日开盘,推出1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、11#、12#及13#号楼共11栋楼,266套精装房源。户型为96平2房,110平2+1房及130平3+1房,均价54000元/平(网房备案价:47900元/平—62480元/平)。

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从沙盘上可以看出,整个项目被分成了4栋楼,楼栋间前后间距50米,前后无遮挡,采光效果较好。

商业招商多年无起色 在建15号线距项目500米

项目自带的商业大华朗香广场目前已有商家入驻,其中包含星巴克、达美乐等品牌,但小编几次路过该商业体,观察下来整体人流量较少。

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在建中的轨交15号线锦秋路站就设在锦秋路和祁连山路路口,建成后可以和现有的7号线换乘。

目前开通的轨交站点有7号线的祁华路站和7号线上海大学站,距离项目均不足1公里。

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