<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 新闻 > 正文

李宇嘉:不宜高估房地产全产业链超预期复苏影响

0
分享至

(原标题:李宇嘉:不宜高估房地产全产业链超预期复苏影响)

李宇嘉

国家统计局近日公布了今年前两个月的房地产交投数据,显示楼市下游销售和上游拿地、新开工增速均表现出超预期的增长态势。

其中,商品房销售面积同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点;开发商土地购置同比增长6.2%,该指标自2012年以来首次正增长,而去年全年则为下降3.4%;新开工面积增长10.4%,增速连续2个月扩大,比去年全年提高2.3个百分点。

客观地讲,楼市在2016年全年一直保持高位景气的态势,商品房销售面积和金额双双刷新历史纪录,热点城市和区域房价也创历史新高,同比涨幅普遍在30%左右,库存也降至历史低位,中指院23个监测城市2016年底库存消化周期平均仅为9个月。因此,今年前两个月交投保持高位景气在情理之中。

之所以说“超预期”,首先是因为2016年10月以来,楼市调控一轮接一轮,20个热点城市、三大都市圈内三四线城市,相继启动或强化限购和限贷,热点楼市销售量出现40%左右的同比下跌。其次,2016年前两个月,商品房新开工面积和销售面积同比分别增长13.7%和28.2%,分别是2011年12月和2013年6月以来的新高。热点楼市回落叠加高基数,交投增速仍扩大,确实超预期。

三四线楼市快速回升,被认为是交投增长“超预期”最大的驱动因素。今年前两个月,商品房销售面积增速扩大而销售金额增速放缓,意味着低价位的三四线楼市项目入市和去化在加快。

一二线楼市明显回落的情况下,楼市热点轮动到三四线楼市,对交易和投资继续保持在高位发挥了托举作用。同时,也不能忽视全国楼市步入“补库存”阶段的影响。2014~2015年,全国土地购置面积分别下降14%和31%,新开工分别下降10.7%和14%。有数据统计以来,新开工从未连续2年下滑,土地购置连续2年下跌仅出现在2008~2009年,且跌幅不到2014~2015年的一半。

新开工和土地购置罕见地连续下滑,一方面是因为2014年以来,“去库存”上升到供给侧结构性改革的核心任务之一,国土部发文要求库存大的城市要停止土地供应。另一方面,2009~2010年,在扩大内需的驱动下,开发商纷纷转战弱二线及三四线城市,2010年土地供应创10年来最大增长。随后,由于二三四线城市整体陷入高库存压力,甚至出现大量“空城”、“鬼城”,开发商主动去库存,减少拿地和新开工。

2014~2016年,在地方政府和开发商联手“去库存”的努力下,当前库存已降至低位。截至今年2月底,一线和二线城市库存消化周期分别为8.8个月和10个月。2016年,三四城市新开工仅增5.5%,低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。平安证券统计,以过去5年(2012~ 2016)累计新开工减累计销售作为库存,以2016年销售规模估量,目前三四线城市待售库存去化周期降至14个月。

据住建部监测,合理库存周期在6~ 18个月。由此,除西部和东北少数城市,三四线整体库存警报解除,部分“鬼城”也脱帽。当然,三四线潜在库存还比较庞大,再考虑已批未建的情况,仍不可掉以轻心。

但是,三四线楼市回升提振了新开工积极性,也加快了施工进度,对开发投资是巨大利好。同时,三四线楼市分化严重,都市圈内、特大城市周边(特别是高铁沿线)的三四线城市,受热点楼市溢出影响很明显,今年前两个月成交量翻倍增长。2015年以来,大城市房价“上台阶”,迫使需求转向周边三四线城市。近年来高铁和轨道大规模布局,并相继投入运营,也使得需求溢出加速。

2015年以来,大城市“逢拍地、必地王”,而高铁和轨道密集布局后,大城市楼市边界扩大、土地市场一体化。于是,开发商“补库存”转向三四线城市,特别是都市圈内、特大城市周边、高铁沿线靠近大城市的三四线城市。2016年,300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米,占比达到了57%。今年1~2月,三四线土地成交(6361万平方米)相当于一二线城市(4681万平方米)的1.4倍。

因此,三四线楼市快速回升,全国楼市“补库存”迫切,加上三四线城市拿地和开工被激活,从而推动商品房销售、土地出让、新开工“超预期”增长。同时,2016年全国土地出让收入达到3.7万亿元,为历史第三高位,连续4年保持3万亿~4.5万亿元的高位,出让金顺延支付使得资本形成也保持在高位。由此,今年前2个月开发投资同比增速(8.9%)比去年提高2个百分点,大大超出预期。

可以预测,开发商“补库存”的内在激励,本月全国两会明确将“去库存”作为今年楼市重点工作,信贷也已明确要支持合理需求和“去库存”,而房贷利率仍维持在历史低位,楼市交投景气动能将至少延续到二季度末。下半年,即便因调控范围扩大、高基数效应越来越强,销售增幅明显下降,但补库存仍有望继续,加上其对上游新开工、开发投资的影响滞后,开发投资或将继续保持高位景气。

值得注意的是,尽管前两个月楼市交投超预期,但新开工和销售面积增速较2016年前三季度平均值下滑5~6个百分点,这意味着动能也在下降,今年楼市将维持“前高后低”的走势。另外,三四线楼市潜在库存巨大,人口整体净流出,二手房市场不发达,近期的回暖有投资需求的带动,“返乡置业”人群并未落脚,中长期内并不具备持续回升的基础。因此,未来交投或将下行。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

相关推荐
热点推荐
杜兰特:我进入NBA,只是为了钞票和美女,对于成为门面没兴趣

杜兰特:我进入NBA,只是为了钞票和美女,对于成为门面没兴趣

阿雄侃篮球
2025-05-10 19:24:48
大批运输机赴巴基斯坦卸下成吨军火,印度没有想到强国增援这么快

大批运输机赴巴基斯坦卸下成吨军火,印度没有想到强国增援这么快

华人星光
2025-05-10 11:31:42
开豪车偷老人10斤樱桃后续!全网扒车牌找司机,四川河北网友吵翻

开豪车偷老人10斤樱桃后续!全网扒车牌找司机,四川河北网友吵翻

铁锤简科
2025-05-09 20:22:08
“继承权”不用争了!2025年新规下:父母的房子全部将这样处理

“继承权”不用争了!2025年新规下:父母的房子全部将这样处理

白马惊天剑
2025-05-01 13:55:12
2011年,詹姆斯650万买下利物浦0.2%股份,如今出售值多少?

2011年,詹姆斯650万买下利物浦0.2%股份,如今出售值多少?

漫川舟船
2025-05-08 12:29:47
CBA总决赛引争议:王博“握手风波”成焦点!

CBA总决赛引争议:王博“握手风波”成焦点!

鲁源侃球
2025-05-10 08:46:42
这个队疯了吧!季后赛被横扫,场均17分的老大,要给1.5亿大合同

这个队疯了吧!季后赛被横扫,场均17分的老大,要给1.5亿大合同

球毛鬼胎
2025-05-10 20:41:06
印度人捡到宝了,疑似PL15雷达天线,生产日期10年前

印度人捡到宝了,疑似PL15雷达天线,生产日期10年前

三叔的装备空间
2025-05-08 19:02:42
袁家军、王浩等参加,重庆市党政代表团在浙江考察

袁家军、王浩等参加,重庆市党政代表团在浙江考察

新京报政事儿
2025-05-10 16:22:26
确定了:告别户口本!上海新人直言:“我们就是奔着这个新政策来的”

确定了:告别户口本!上海新人直言:“我们就是奔着这个新政策来的”

上观新闻
2025-05-10 14:47:13
又一架战斗机坠海,美军对“杜鲁门”号航母展开调查

又一架战斗机坠海,美军对“杜鲁门”号航母展开调查

参考消息
2025-05-10 09:39:08
心脏病患者出现这3处麻木,必须马上住院,否则心脏可能随时衰竭

心脏病患者出现这3处麻木,必须马上住院,否则心脏可能随时衰竭

观星赏月
2025-05-10 14:23:59
歼-10C击落“阵风”,是鸦片战争以来的历史性时刻

歼-10C击落“阵风”,是鸦片战争以来的历史性时刻

观察者网
2025-05-10 09:21:05
没苦硬吃!贝克汉姆带俩儿子去无人岛度假,住处太简陋被儿子吐槽

没苦硬吃!贝克汉姆带俩儿子去无人岛度假,住处太简陋被儿子吐槽

译言
2025-05-09 00:05:03
10亿身家人间尤物,何苦“下嫁倒贴”?

10亿身家人间尤物,何苦“下嫁倒贴”?

于小戈
2025-05-09 17:06:07
“鬼城”又添一座?房价从“1.2万元暴跌到600元”,还是无人问津

“鬼城”又添一座?房价从“1.2万元暴跌到600元”,还是无人问津

巢客HOME
2024-11-22 06:15:02
美国能"摁住"印巴吗?邵永灵:特朗普无心也无力

美国能"摁住"印巴吗?邵永灵:特朗普无心也无力

看看新闻Knews
2025-05-10 15:33:05
央视点名痛批!花光84亿造不出一辆车,却能花5000万给员工买零食

央视点名痛批!花光84亿造不出一辆车,却能花5000万给员工买零食

说说史事
2025-05-08 17:42:56
跌惨了!半年就没了20万,西安一业主称160万买房,目前只值139万

跌惨了!半年就没了20万,西安一业主称160万买房,目前只值139万

火山诗话
2025-05-10 13:27:35
超过2万!记者:泰山队本轮现场观众人数为20389人

超过2万!记者:泰山队本轮现场观众人数为20389人

直播吧
2025-05-10 21:25:59
2025-05-10 21:48:49

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

聋哑司机偷拍女乘客视频并配低俗文字发网上 滴滴回应

头条要闻

聋哑司机偷拍女乘客视频并配低俗文字发网上 滴滴回应

财经要闻

沸腾了!中国,给全世界上了一课

体育要闻

这个老头儿,仍然是你们的头儿

娱乐要闻

李凯馨为录音风波道歉,网友不接受

科技要闻

陷“虚假宣传”风波,小米SU7 Ultra遭退订

汽车要闻

破局者亿咖通 智向全球的科技“新势力”

态度原创

家居
房产
手机
教育
旅游

家居要闻

整洁宽敞 黑白木色拼接

房产要闻

海口顶级名校官宣增扩!南海大道、金盘的业主们要沸腾了!

手机要闻

澎湃OS再次公布进展通报:优化红米Turbo4 Pro问题,细节排查中

教育要闻

许昌良:读出一所“大学校” | 人物

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

无障碍浏览 进入关怀版