张平：中国资本为何不停“出海扫货”？

（原标题：张平：中国资本为何不停“出海扫货”？）

中国资本流向海外房地产市场的趋势不仅没有停止，且愈加强劲。

戴德梁行数据显示，2016年前五个月中国投资者在境外房地产市场累计投资达170亿美元，仅次于美国，成为全球第二大跨境房地产投资的来源。仲量联行最新“全球资本流动”监测数据亦显示，2016年中国海外商业和住宅房地产投资额达330亿美元（约合2270亿元人民币），同比增长53%，再次创下历史新高。这些数据，足以印证中国资本已经进入到海外地产主角阵营。

皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席、国际金融地产联盟联合创始人张平认为，近几年，中国海外地产投资趋热，一方面随着中国保险资金等海外资产并购络绎不绝，并屡屡创下单笔最大金额并购交易纪录；另一方面中国大型房企在世界各地买地开发建设。

3月4日，在紫卿论坛2017海外房地产投资峰会上，网易房产采访了张平。张平曾任盈石集团研究中心总经理、Cushman & Wakefield董事兼中国区研究部总负责人。还曾就职于中华人民共和国香港特别行政区政府负责中国区投资咨询市场推广。她创立的包括“中国商业地产信心指数” 在内的中国商业地产市场首个晴雨表“商业地产指数体系”，填补了市场空白，深受业内认可。

（张平）

峰会当天，她详细阐释了中国资本“出海扫货”热潮及如何规避其热潮下涌动的机遇及风险。

为何出海扫货？

从国内土地的挤压到存量的资产荒，为寻求未来的新业务线，探索新的战略发展的契机，企业“出海”了。

在海外房地产市场上“买买买”的企业，除了如绿地、碧桂园、富力等传统开发商外，还有险资。

在峰会上张平分析了两者出海的不同原因。就开发商而言，一方面，受限于目前国内地价攀升、限购政策，开发利润率连年缩水；另一方面，国内存量市场相关法律法规配套不是特别完善，可投资性物业少之又少。资产荒显现，客户在海外资产配置的需求日趋高涨。

“我看过一个报告，高净值人群在海外平均拥有2.3套房子，购房优先考虑核心地段的市中心房产。资产1亿以上的人群，拥有4套以上房产占比达31.4%。”张平说，在这种协同效应下，开发商“出海”具备市场潜力。

此外，在扩张新业务的同时也可学习成熟市场的先进经验，提高自身品牌价值的国际影响力。如，泰禾选择在英国投资英国伦敦柯宗街60号项目，其目的之一在于提升在国际上的知名度。该项目位于英国伦敦传统贵族区梅菲尔区域的核心，规划为32套顶级豪宅1个高档餐厅、28个停车位及各类高端配套，未来售价在50-70万/平方米，张平分享了泰禾集团首个“出海”项目在品牌方面的诉求。

而对于机构投资者出海的缘由，张平曾表示，“美元走强以及＂资产荒＂带来的国内投资机会减少，国际流通性加之资产配置多元化的需求，使得越来越多的投资者倾向增加其另类投资资产配置，尤其是房地产。对于主权基金、保险、养老基金等投资者而言，发达国家门户城市核心地段的优质写字楼及酒店资产凭借持续稳定的现金流成为海外资产配置的首选。中国机构投资者持续追逐地标性物业，写字楼交易占据六成以上。”

机遇与风险并存

过去的一年，全球市场频发黑天鹅事件，在一定程度上加剧动荡。仲量联行也有报告指出，中国或将对资本外流采取更为谨慎的限制措施。主要针对总额超过100亿美元的超大宗海外投资项目，及总额超过10亿美元的大型并购项目。尽管如此，目前开发商对于海外地产的投资热度未减。

“险资出海越来越难，所以重任在开发商身上。”事实证明，去海外攻城略地的房企也越来越多。

目前，国内房企纷纷布局海外地产，万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园、恒大、富力均去海外安营扎寨了。

但开发商出海的拓展版图及战略各不一样。张平称，相关数据显示，从国际视野来看，国别不同主战场的偏好差异明显。以美国跨境投资市场为例，中国、德国、韩国和日本基金钟爱投资曼哈顿地产。新加坡投资人偏好洛杉矶和凤凰城；瑞士投资人偏好俄勒冈州的波特兰市；英国投资人偏好投资费城。

从国内开发商来看亦如此。碧桂园出海选择马来西亚、泰禾首选英国伦敦、绿地甚至与当地居民一起构建海外投资架构，也有房企投资一带一路沿线的东南亚地区。

就泰禾来说，其在国内擅长开发中高端项目。为了提升在国际上产品开发的知名度，海外第一站选择投资伦敦顶豪，张平认为这是一个正确的选择。“泰禾选择伦敦作为第一站。而正好英国去年脱欧，汇率降了15%，这对泰禾来说是比较好的机会。”

而截至2016年9月，绿地已经进入了四大洲9个国家12座城市，布局济州岛、悉尼、伦敦、纽约、多伦多等海外城市；其销售额从2013年的30亿快速增长到了2015年的300亿，两年增幅10倍。“当你做到一定量的情况下，海外投资对报表也有很好的贡献。”也有房企在海外投资对其规模的扩张起到了很好的作用，她分析道。

辩证来看，房企出海迎来了机遇，但也不乏挑战。

有些房企最开始投资的是发达国家，从而慢慢转战投资东南亚等。而国别不同，风险也不同。

就东南亚国家而言，政治、军事上的不稳定性或会加大投资风险。她拿土地投资举例道，“从土地来看，东南亚市场有些国家经历过了内战，政治经济等趋于稳定，是土地储备一个黄金期。但有一些国家，仍存在比较大的一些政治和军事的风险。如，一旦国家政府换届，原来的契约保障风险在东南亚还是会有的。”

但张平认为，放眼未来，尽管在国内国际复杂且极具不确定性的环境下，海外地产发展才刚刚开始。