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日本房地产沃土上 中国玩家的进军之路

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面对中国近几年一线城市脱缰的房价,络绎不绝的溢价地王,很多人都拿中国楼市疯狂与30年前的日本楼市相比较。90年代初日本“地价神话”的崩溃是否会在中国重演,是很多购房者心中的疑问。

不同的国家背景,相同的市场表现。中国楼市是会在疯狂地追涨下重蹈覆辙,还是无形的调控下稳步前行有备无患。

另一方面,中国海外投资日益活跃,已经成为亚洲跨国房地产投资最大资本的来源国。随着经济高速发展,信息交流达到前所未有的畅通,世界正在变小。在人民币走出去的政策背景下,资产配置全球化的大趋势,也是中国资本多元化投资不可或缺的一类。

日本作为中国毗邻的发达国家,成熟的市场使之成为国内资本在海外重要的投资对象,日币汇率又处于历史低点,近年来在日投资项目日益增长。

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在3月4日举行的紫卿论坛2017海外房地产投资峰会上,网易房产采访了日本大都控股不动产事业部,大中华区董事总经理宗小春先生。

这位扎根中日两国房地产市场多年,成功协助众多国内公司收购日本优质物业的地产人,将从日本房地产市场角度见证中国资本进军海外的脚步,以日本为鉴,解读国内房价的趋势。

两年间,从盲目投资到目标明确的转变

如今中国中产阶级经济能力逐渐变强,从我们自身可以感受到,走出国门已经变得十分平常。企业在国家资金走出去的政策引导下,渠道变得宽阔,投资数量变得越来越多。

置身海外房地产市场多年的宗小春切身感受到,与3、4年之前相比,如今的投资者目的更加明确,移民、出国留学或资产配置等原因使得投资人不像从前那样,只是因为手里有些许闲钱,抽象地想在国外投个项目。企业也同样,基于战略上的调整,将业务拓展到海外市场,成了很多跨境投资企业的目标。

理性的投资定位是他在这两年间看到国内资本走出去的最大的转变。在国内经营酒店的公司,基于从经营战略的考虑,更可能投资海外酒店项目。国内企业,为了将业务拓展到日本去,也会投资包括并购相同产业链上的公司。相比传统投资的,资金量需求小的公寓和租金回报率相对稳定的办公楼,如今投资的选择越来越变得多元化。

宗小春分享了他协助的成功收购案例,在他经手的投资中有购买日本高尔夫球场的客户,日本高尔夫球场数量很多,占地面积大,地很便宜但是经营得不太好,国内企业抓住这个机会去抄底,购入之后一部分作为高尔夫球场继续经营,一部分再根据企业发展需求用于开发。

从盲目到理性,使得资本发挥最大作用,投入到企业最需要的领域,运用到最利于发展和回报的项目上。

漫漫海外投资路,道阻且长

“中国人喜欢杀价,日本人不喜欢杀价,他们讲究情怀。”

当问到中国企业在日本市场上进行房地产投资,交易上有会碰到怎么样的阻力时,这句话简明扼要地总结了这个问题。

中国人在居住上比较偏好高大上、追求华丽,反过来日本人比较喜欢小巧、朴实、实用的,是两种截然不同的理念。中国人买房可以传承,而日本的遗产税基本上一半要给政府,同时持有人每年还要交房产税,税率在1.4%左右,这在国内目前是没有的。

“虽然日本在投资政策上没有设置特别大的阻力,外国人去日本投资基本上没有限制。但是两国居民在交易习惯和文化上有着很大差异,是很多交易一开始不能成功的原因之一。”对于众多走出国门的投资者,除了面对异国的法律、政策,在交易中与来自不同文化习惯的人沟通也是额外的挑战。

对于中国近期对资本外流的控制力度的增加,宗小春认为个人层面来说,直接投资需要的现金部分不能换汇,投资的难度就增加了。去年国家外汇管理局发布公告,对个人购汇增加管理,要求客户须提供详细的外汇使用用途申报等管理办法,这与国家控制外汇储备减少有关系。预计未来投资与国家宏观调控有着密切的关联。

中国的楼市不会复制日本的悲剧

说到日本的房地产,不得不提90年代初经历过泡沫破裂时期,价格拦腰暴跌。现在中国的房价,尤其是一线城市的房价涨幅趋势,经常被拿来和日本当年的情况做比较。在日本从事多年房地产行业的宗小春自然有自己的见解。

“首先要先了解日本房地产泡沫为什么会形成。”宗小春以两国房地产政策差异做比较“日本当时形成泡沫之前和形成之中,政府对房地产市场几乎是不干预的,市场本身是相对自由的。然而,当最后泡沫破裂,市场已经濒临崩溃的时候,政府才想积极参与,想通过宏观调控来干预的时候已经来不及了。”

“反观国内,从土地的出让,到向银行来贷款买房这过程中,整个环节政府都参与,而且本身土地就是国有的,所以都在控制之下。既然已经拿日本做了比较,就说明中国市场已经意识到了泡沫,政府已经参与并进行了调控,所以中国的市场是相对可控的,这是两国房价趋势无法相提并论的主要的原因。”

中国房价,在重演历史的暴跌和政府出手控制两种观点之间,宗小春站在后者这边。

“我觉得其他原因,在众多的报告中,能接受的有这么几点。第一是当时日本资产价格估价过高;第二是当政府要对土地市场进行调控的时候,银行限制贷款给企业和个人,导致很多人在交易当中资金无法循环,包括银行本身,造成了很多不良资产;第三是国家对银行货币紧缩,太快太过度了。相比中国,虽然政策收紧了,但并没有完全禁止贷款,当时日本做得比较过度。这些原因我认为是导致了日本房地产泡沫瞬间的破裂。”

投资成功收获的是双份的喜悦

“房地产行业提供了一个良好的平台,让我认识了很多值得交的朋友,无论是中国的还是日本的,这在我看来是一个非常宝贵的收获。”宗小春这样描述自己从事的工作。

“在两年之前,我有一个客户,起初他有很多的想法,我根据他的目的和要求不断地去寻找,花了很大的力气,最后帮他找到并投资成功了。让我没有想到的是,他为了表达他的感激之情,请我们到游艇上游玩,从他的表情上,投资实现之后投资人的那种喜悦让我感觉到我自己的价值也得到了实现,因为是我的方案让他感觉到投资目的实现了,让我很感动,我感到在帮他人实现投资目的的时候自己的价值也得到了提升,而不仅仅将其看成是一种工作。

从宗小春的表情上,能感受到这份工作让他体现了价值的那种喜悦。当工作不再是为了追求一份薪资的时候,它真正变成了事业。房地产行业是流通着大量资金的行业,贯穿着生活各方面,房地产投资无论对个人还是企业来说都是一项举足轻重的选择,因此它也能给予我们更多超越金钱的价值意义。

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