李宇嘉：抓住窗口期 加快楼市调控长效机制建设

（原标题：抓住窗口期 加快楼市调控长效机制建设）

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

在今年的政府工作报告中，无论经济增长目标、投资目标，或广义货币投放目标、财政赤字目标，均体现了“稳中求进”的总基调。为了给供给侧结构性改革“敢于啃硬骨头”创造空间，关键领域取得新进展，可以适度降低增长目标。对房地产领域来说，供给侧改革就是本着回归住房“居住属性”的原则，建立长效机制，疏通供给瓶颈，增加有效供应，实现健康和可持续发展。

对于房地产，政府工作报告指出“因城施策去库存”。单独成句、置于句首的表述与去年置于句末不同。一是“三四线城市房地产库存仍较多”，去库存是今年楼市重点工作；二是要真正做到“因城施策”，避免去年热点城市库存去化充分，三四线城市去库存压力较重，要让去库存与城镇化契合起来。政府工作报告中“支持居民自住和进城人员购房需求”的表述，意味着要在城镇化的前提下推进去库存，这也是住房回归“居住属性”的体现。

对特大城市周边的三四线城市来说，增强其与特大城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化，发挥城市群辐射带动作用，将集中在特大城市的购房需求疏导到周边三四线城市。以疏导需求（而非行政抑制）来抑制资产泡沫，才是调控的长效机制。同时，基于人口、产业和公共服务在城市群内重构，三四线楼市才能健康和可持续发展，才是遵循城镇化的去库存路径。

中部是我国高铁密集布局的区域，“1小时都市圈”建设潜力很大。同时，借助通信等领域“降成本”，公共服务“补短板”（如中心城市教育、医疗资源下沉），共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市（如武汉、郑州、合肥、长沙等）对周边中小城市辐射力，疏导中心城市就业者到周边购房。以基础设施和公共服务均等化，在疏导需求的同时去库存。

西部和北方三四线城市库存压力最大，除可以采取上述路径外，从这些城市农地资源丰富、人少地多的现实出发，推动农村土地流转，农业产业化和规模化，实现农民收入增长，从而促进农业富余人口在城市（镇）积聚。政府工作报告指出，“支持中小城市和特色小城镇发展”。住建部也提出，到2020年培育1000个特色小镇。目前，小城镇建设正在广大农村展开。以土地流转和农业产业化，推动小城镇（市）人口集聚，不吝为城镇化和去库存的可行路径。

租售并举是长效机制的重点。政府强调发展公租房，加强配套设施建设和公共服务。规模化租赁不足，租房不能享受公共服务，这是发展租赁的两个“痛点”。壮大政府公租是规模化租赁的生力军，也是市场秩序的“稳定器”。以租赁较发达的德国为例，2011年德国有1860万套租赁房，政府公租占24%、私人机构占22%。在我国，发展公租符合新市民“以租为主”、“先租后买”的消费现状，能夯实城镇化基础，属于住房供给侧改革的重大举措。另外，加强配套设施和服务供给，让租房享受同等公共服务，才能消除长期租房的后顾之忧。

同时，政府提出规范中介行为。监管不足是租赁的又一“痛点”，目前，1.6亿人在城镇长期租房，占城镇常住人口21%，“先租后买”更是普遍的消费模式，2.5亿流动人口（占城镇人口40%）多数租房。因此，租赁已成重要的住房选择，监管重点也应由新房转向存量房。此前，住建部也将规范市场秩序作为今年工作重点。因此，攻克以上“痛点”是租赁市场长效机制的重要内容。

对于房地产调控，政府工作报告提出几个原则，即坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。去年以来，热点城市房价暴涨，投资投机需求是最大推手。短期内，要坚持“居住属性”这个调控的出发点，就必须要加强限购等行政干预，而更了解本地楼市的地方政府要承担主体责任，并分类制定契合本地楼市的调控措施。同时，大城市公共服务、就业机会对全国人口的吸附能力很强，新增需求、改善型需求和资产配置需求旺盛的局面，中短期内难以改观。因此，在当前背景下，要抓住“窗口期”，加快调控长效机制建设。

首先，顺应人口流入和需求旺盛现状，增加土地供应。新增用地潜力不大，存量盘活才是重点。一般来说，产业生命周期仅20年左右，但产业用地年限在40-50年，盘活存量在情理之中。目前，大城市产业升级更快，空间需求少的服务业贡献率超过60%，盘活闲置低效用地的潜力很大，“商改租”就是一种。

其次，近年来大城市轨道交通和共享交通发展很快，并开始延伸到城市外围。目前，尽管北上广深等特大、超大城市土地稀缺，但外围或郊区土地利用效率较低，建筑分散、密度低（上海10层以上工业建筑占比仅30%），功能混乱，商场办公闲置严重。因此，应以轨道交通大发展为契机，增加外围轨道周边供地和建筑密度，疏导中心区住房需求到外围。

笔者认为，加快调控长效机制建设，一要破除区（县）、街道政府基于区域形象、招商引资诱导的土地利用行为，增加住宅用地，减少商办用地，改造存量用地；二要以增值共享、合作开发为手段，辅以政府补足公共配套，打破利益阻隔，尽快盘活存量。