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闵行置业分析:刚需户型重回主力 总价可控性增加

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2016年,上海的房地产市场有几个突出的关键词:地王、涨价、限购。楼市的供需处于一种严重失衡的状态,供小于求,加上地价的节节攀升,“逼迫”房价产生了扭曲性上涨。

闵行区的房价也经历了一波涨价潮,而这波热潮之后,随着库存的减少,加上政策的调控,似乎进入了“低谷”。面对即将到来的小阳春,区域内是否还有好房可选呢?

区域一季度推盘量“少”而“精”

据网易房产数据中心显示,闵行区一季度仅5个项目推盘。各项目开盘所推出的房源量也较少,其中万科公园大道优惠购楼盘相册最新报价)一季度2次推盘,第一次在2月底,仅推出20多套房源。后一次加推的时间预计在3月底,房源位于28号楼。

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虹桥优惠购楼盘相册最新报价)一季度待开盘的项目有2个,分别是古北金鹰府和龙柏8号优惠购楼盘相册最新报价),均为纯新盘。

前者去年11月就已释放开盘信息,但是目前仍未有房源放出,网上地产也未查到相关联的预售证。资料显示,该案分成2期开发,1期和2期项目被分隔成2个社区,一期房源位于8#、10#,主力户型为90平2房,总高13层,共6个单元,一梯两户,共计130套。

而龙柏8号的体量更小,位于成熟的老式社区内,与龙柏二村共用出入口。项目仅2栋楼,户型有77、81、85、89平2房,共计62套房源。

华漕板块的虹桥1号主推2房,吴泾板块的紫竹半岛优惠购楼盘相册最新报价)也以73-104平户型为主。

综上可见,闵行区域内一季度待售的房源,都具备体量“小”,户型“精”的特色。这和板块宜居且刚需的需求是相匹配的。

另外,闵行区现有的商品房用地存量较少,在现行政策下,改善的需求一定程度上被抑制,刚需且“精致”的户型,面积小总价低,更受市场认可,也会更易于营销,以保证开发商充足的现金流。

对于所推房源数量少的原因,业内人士指出,当前市场环境下,外环相比中内环而言,新房存量虽多,但都是在消化先前的库存。以闵行为例,本身存销比就低,近期也未有宅地推向市场,土地的稀缺、资源的紧张,这些因素都会影响一个项目的营销策略,因此开发商会选择比较谨慎的推盘方式,多批次少量释放房源,就是最直白的体现。

房价已驶入“慢车道”

闵行作为一个涉及到中外环的板块,各板块的房价都有着明显的区分。

古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队,房源以改善为主,其价格的变动极易影响区域的价格走势。

而浦江镇、马桥、华漕等则作为第二梯队的中坚力量,“刚改”作为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队,以刚需类型为主。

从成交结构上来看,闵行区的新房成交主要还是以改善为主,这也是区域房价相对于其他外环板块价格较高的原因之一。

以马桥为例,板块的房价较高,主要由区域内的高端别墅所带动,比如中星红庐优惠购楼盘相册最新报价)、御涛园等项目,而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。

另外,不少中环外、外环内的项目配套完善,交通便利,价格也逼近市中心区域,成为推动区域房价上涨的关键因素。

根据CRIC提供的数据显示,2月闵行公寓平均成交均价51212元/平,其中古美、梅陇板块成交均价最高,达72265元/平。成交量最高的是位于古美的万源城,成交均价82741元/平,带动板块的均价上涨。

目前古美社区已非常成熟,享莲花路商圈配套以及部分龙柏的商配,房价处于高位,对于刚需购房者来说,贷款压力较大,且板块内在售的新房项目也较少,多以大面积户型为主,比较适合自住改善型购房者。

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表中显示,莘庄板块公寓成交均价4.8万/平,36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。相比板块未来的前景而言,目前的成交均价处于合理区间内。

莘庄区域在去年受到Todtown综合体、交通枢纽等利好,涨势凶猛,其涨幅的情况可以将大宁的房价走势作为参考模板,然而由于其自身地段仍处于外环沿线的原因,在今年政策限制的情况下,暂无新房推出。板块二手房均价维持在5-6万/平左右,较去年持平,部分房价泡沫被挤出,价格也回归理性。从长远来看,莘庄的发展必然会越来越好,在目前的价位入手,是较为合理的。

闵行区域内2月仅6个板块有成交,半数出现了小幅下跌。在调控背景下,新房市场房价止涨,并呈现小幅下跌,保持了稳定局面。

另外,另根据上海各区域公寓成交均价显示,闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响,板块1月成交量较少,有成交的多为高价盘,而2月成交锐减,区域均价也就逐渐还原其真实价格,出现大幅的下跌现象。

虽然目前闵行区域内的主力产品仍以改善盘为主,但一季度的待推项目将弥补刚需的空缺,区域的整体均价还会有进一步下跌的趋势。

闵行新房市场变化明显,房价持续趋稳回落。对此中原地产分析师张大伟认为,本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策调控,在政策抑制影响下,市场走势与政策执行力度密切相关。

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类住宅整治后价格止涨下跌

闵行区域不但公寓类房源受严格调控,酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。

《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》文件要求闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途,在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

这样的措施也就意味着该类型的项目将会失去居住的功能,同时也体现了闵行区域对政策的响应。

事实上,商办类型的产品被作为类住宅进行出售的现象已在上海持续多年,由于其不限购不限贷的特点,受不少限购人群和投资客的热捧。

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资料显示,2016年全年,上海土地市场卖出的87宗土地中,商办地为49宗。从土地市场上,也可反应出该类产品常年来,已形成了较高的市场认知度,而此次的调整,也落实了相关部门严格调控的坚决态度。

同策咨询部研究数据显示,2017年1月上海“类住宅”零供应,存量房合计成交量为3.51万平米,环比、同比分别大幅下滑78%、76%,创2015年3月以来的最低值,成交均价也环比下滑3个百分点至30589元/平米。

业内人士表示,由于2016年住宅市场限购加码,部分房企借商办物业打“过渡性产品”概念擦边球,“类住宅”概念被逐渐炒热。上海类住宅市场1、2月的交易量和去年12月相比减少50%以上。此次整治对消费者心理有较大影响,随着整治范围的扩大,未来相关项目的成交量会有明显缩水。

类住宅的从严调控,也扼制住了商品房调控后,类住宅价格疯涨的势头。从闵行区整体的市场走向来看,不论商品房,还是商住房,都已驶入了房价的“慢车道”。

轨交提速区域发展

闵行区域的发展,离不开轨交的优势。目前途径闵行区域的轨交有1号线、5号线、8号线、9号线、12号线、以及在建的15号线。

除此以外,根据《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)环境影响报告书》显示,2017-2025轨道交通建设规划9条主干线,全长约285公里。

此次规划的九条线路分别为轨道交通19号线、20-23号线的一期、1号线和13号线的西延伸以及轨交嘉闵线、崇明线和机场联络线。

闵行区成为规划中受益最大的区域,其中23号线一期起自闵行开发区,终点为徐家汇,1号线延伸段也起始于莘庄,嘉闵线也以莘庄为起点,嘉定新城作为终点。另外19号线也会途径闵行梅陇板块。

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除了交通方面的“升级”,闵行各个板块的配套也在提升中。莘庄TODTOWN、金虹桥华润万象城、颛桥万达广场、七宝万科商业广场、这些在建的和已经投入运营的大型综合体,都会给附近的居民提升相当大的居住档次。这也是闵行向来作为宜居区域的原因之一。

从一手房置业的角度来看,莘庄虽然一季度无房源推出,但区域内金辉·海上铭著和TODTOWN天荟都蓄势待发,可加以关注。另外,梅陇板块的城开珑庭项目目前在售2-3房,面积85-123平,日后社区附近会有轨交15号线,具备升值潜力。

综合来看,未来的闵行会发展的更好,区域内一季度的即将开盘房源值得把握。

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