进入2017年，市场似乎还未能摆脱“新政”下的寒流。
网易房产数据中心显示，2017年1月至出稿时（2.28）全市新房成交套数为6828套，对比去年同期这一数据为17187套，腰斩不止。浦东因其先天的地域优势，区域成交仍然位居全市榜首，然而，更进一步的数据却展现出这个成交大区的细微变化。
图1,2016、2017年上海各区新房成交套数对比
临港取代惠南成刚需成交大户
图2，2016（左）、2017年（右）浦东各板块销量比
图3,2016、2017年浦东3万/㎡以下板块成交数据
（图1-3数据均来自上海中原地产）
随着近年楼市的发展，原本作为低价刚需房供应主力的浦东房价也节节攀升，上述数据可见，2017年来浦东区内成交均价低于30000元/㎡的板块仅剩临港、惠南、航头、新场、金桥板块，除临港与惠南外其余板块成交套数均为个位数暂不讨论，因地段偏远被长期诟病的临港新城开年以来的销量却远超惠南板块，甚至领跑全浦东。
同时，临港板块1-2月的价格同比涨幅高达55.87%，一改去年全区垫底的境况。正是起点较低的缘故，使得一季度该板块成为浦东去年来3大刚需板块中唯一一个上涨潜力大、价格承受力高的区域。
1季度临港成浦东最大供应商
另一方面，据网易房产统计，2017年大浦东一季度开盘项目预计6个，其中临港新城占一半，另3个分别位于周浦、惠南和世纪公园。
事实上，自2016年四季度以来，浦东的新货供应就基本由临港承包了，去年9月后浦东共计7项目开盘，其中临港项目多达5盘，且供应套数在2千套以上，占到浦东开盘总量的一半有余。
追根究底，一方面，2016年的牛市将全市新房价格都向上提升了至少一个量级，板块内于2015年拍出的地块都顺利解套，转化为供应；另一方面是由于板块价格相对偏低，受去年底预售证价格把控的限制较小，使得该板块未出现供应断档的情况，这种情况一直延续到今年。
就目前今年市场的整体情况来看，供应和价格是成交的最大基础，这一点上临港对比浦东其他板块，甚至在全市都具有足够优势。
品牌房企看好临港土地价值
价格洼地、成交表现也相对不俗，仿佛是南桥第二的临港土地市场自然也成为品牌房企们关注的焦点。
2017年2月17号临港新拍地区位图
2月17日，临港新城迎来了本市年后的首次土拍，三幅地块分别被绿地、万科、碧桂园竞得，且溢价率基本控制在1%左右。不过，对比2015年的土拍情况不难看出，新地块的最终成交楼面价几乎涨了3倍，土地市场明降暗涨的事实昭然若揭。
2017年2月临港拍地信息
2015年9月临港拍地信息
不过，应对高涨的地价，房企们也越来越习惯于引入合作方共同开发的方式来分摊成本与风险。
就目前临港板块内在售的项目而言，虽然看似是万科、保利和碧桂园三大品牌鼎立，事实上，碧桂园在金域澜湾和铃兰公馆项目也均占有一定股份，而其冠名的浦东星作1-2月共计成交209套，占整个临港板块成交的一半份额以上。
这就难怪品牌房企们进入临港市场的决心不减，也足见其对该板块未来发展潜力的看好。
2017年临港市场或趋于平稳
从当前的数据来看，临港的黑马身份似乎当之无愧，然而，楼市的涨跌自有其缘由与规律。临港板块曾经的大起与大落难免成为购房者心中的顾虑。
早在2013年，受到16号线通车、自贸区规划的带动和临港板块“双特”人才引进30条细则、尤其是落户政策的一系列利好驱动，板块成交曾于当年大涨361.5%，然而，随着政策效应逐渐稀释，尤其是市场出现观望情绪时，临港这样以规划概念取胜、且相对封闭的市场就成为首当其冲的“受害者”，板块销量也在2014年极具萎缩，直至当年的930政策在2015年逐渐发酵后，市场才稍有起色。
容易受市场行情波动的影响，是临港这类区域的特色，而今年市场或进入下行道也是多数人的共识。
然而，与过去不同的是，今年市场下行的成因主要来自上层对供应的直接控制，而非购房者主观的观望情绪，种种迹象甚至表明，年后市场需求依然表现旺盛。另一方面，由于临港板块供应相对充足，价格相对其他区域仍算洼地，即便整体行情有所回落，但也未必会出现断崖式的萎缩，整体情势应趋于平稳。
市场相对封闭 人口导入仍是根本
从长远规划来看，今年初临港管委会官方网站公示了《临港地区PDC1-0402单元控制性详细规划（修编）》规划草案，对临港科技城的功能定位、空间布局、控制指标等进行明确和优化。
临港新城规划到2020年，将基本建成国家新型工业化示范产业基地、战略性新兴产业示范区和现代化滨海新城，成为上海建设具有全球影响力科技创新中心的重要承载区，区域内常驻人口将达百万，发展前景十分可观。
海昌极地海洋公园规划图
然而就目前情况来看，整个临港板块的产业粘性依然不足，中原地产卢文曦表示，该板块内多以封闭式的高端制造业为主，自带食堂、出行有班车，封闭的产业也直接导致区域内服务业的弱势。
即便临港主城区主打旅游特色，但依然很难实现人口驻留，人口与商业的发展更像是“鸡与蛋”的关系，但或许，这两年该区域楼市的热度，或许会成为人口导入的新突破口。
价格、交通优势明显 区域首置客首选
由于区位偏远，M18、BRT等公共交通规划就显得尤为重要，而眼下16号线、S2沪芦高速康桥段至南芦公路段免费开放等更成为临港价值的重要支撑，至少在交通上，相比金山和奉贤前者有着更明显的优势。
目前区域内在售项目4个，待售项目多达8个，其中待售的同润金色橘苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）、凯德新视界（优惠购、楼盘相册、最新报价）和天健萃园（优惠购、楼盘相册、最新报价）相比临港主城区的项目在价格上肯定存在一定优势，较适合首次置业者，而主城区的万科金域澜湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、保利铃兰公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）和浦东碧桂园星作整体价格相对较高，但物业和装修品质较好，产品更具潜力。
就整体而言，临港不失为在浦东工作的刚需购房者置业的首选区域。
本文来源：网易房产
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余倩_NO1925
