香港多项房价指数创新高 各方后市展望趋于分化

（原标题：香港楼价再破顶 后市展望分化）

重重“辣招”之下，香港多项房价指数超越2015年9月的高位而创下历史新高，而各方对后市的展望趋于分化，唱好看淡各执一词。

2月28日，香港差饷物业估价署公布的1月私人住宅售价指数再升0.62%至309，连续第三个月刷新历史新高；这也是该指数连续第十个月录得上升。

另外，反映二手私人住宅价格走势的中原城市领先指数（CCL）日前也超越了2015年9月的高位，在2月13日至2月19日期间内创下147.74点历史新高；其中CCL的子指数中原城市大型屋苑领先指数与中原城市（中小型单位）指数也均创历史新高。

此前看淡楼市的中原集团主席兼总裁施永青，2月27日出席活动时直言需要“面对现实”。他转变态度认为目前CCL破顶代表了“新一轮升浪的开始”，预期楼市未来一两年内将继续上升20%。

他表示转而看好楼市的重要理由是美国“再通胀（reflation）”预期，如果通胀增速超过加息速度，美国可能出现负利率导致美元走弱并拖累港元，抵消加息对香港楼市的负面影响。

机构观点分歧

另一间香港主要地产代理商美联物业2月26日也调高了对楼价的预测，美联物业住宅部行政总裁布少明表示，如果影响楼市的因素维持不变，全年楼价可能上升10%，升幅集中在上半年。年初美联集团主席黄建业曾表示，认为今年楼价会再涨5%。

“对住宅的刚需其实比一般认为的要强。”星展唯高达（香港）有限公司香港房地产业分析师丘卓文2月27日在记者会上表示。他认为，如果从买家对按揭利率的负担能力看，预期中的加息会使楼价下调5%至7%左右，不过首次置业买家、赴港就读的学生、良好的就业市场等因素都支持着强劲需求，使楼价不会大幅下跌。

评级机构标准普尔2月28日在网络会议中称，在其基本情景假设下，今年香港平均住宅楼价将下跌5%至10%，成交量持平或小幅增加5%，理由是未来政府增加供应、加息预期以及潜在的“加辣”和内地资本管制升级风险。标普认为，较其基本假设更坏的情况不太可能出现，因为目前香港的家庭资产负债表强健，且一直以来支撑着楼价的充裕的市场流动性不太可能急剧收缩。

香港特区政府自2016年11月推出新一轮“辣招”针对性抑制本地炒家交易，并强调发展规划中已有更多住宅土地供应。不过，未来几年才能入市的新建住宅在面对当前强劲的刚需和依然较易负担的实际利率水平时略显乏力。另一方面，内地开发商频频在港开出天价拿地，也对未来香港住宅开发商的竞争格局增添了变数。

内地开发商香港“抢”地

不久前，龙光地产（3380.HK）与合景泰富（1813.HK）以破纪录的168.55亿港元投得鸭脷洲地皮，高过市场预期上限近五成。2月27日，龙光地产又再度独资投标竞争南区港铁黄竹坑站一期物业发展项目。据报道，投资额料以百亿元计的该项目收到多达14份标书，创铁路项目历来最多。中国海外、华润置地及万科置业香港均参与竞标。

仲量联行2月28日发布的报告指，过去5年香港大型开发商在本地住宅市场影响力减弱。包括新鸿基地产（0016.HK）、长江实业（1113.HK）、恒基兆业地产（0012.HK）、南丰集团、新世界发展（0017.HK）、信和置业（0083.HK）及会德丰地产在内的香港七大地产商，投得的政府住宅地皮，已由2012年占整体推出的住宅地皮的45%，下跌至2014年的28%，2016年更进一步跌至22%。从住宅供应而言，七大开发商的项目占整体私人住宅落成量的比例，估计将由2014年的85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年的53%。

该行资本市场部区域董事莫凯杰在邮件中表示，来自大型开发商的未来住宅供应料将继续减少，“大型开发商已经提价投地，但中标比率仍较以往低，补充土地储备比过去更困难。”

标准普尔企业评级助理董事 Esther Liu与丘卓文均认为，内地开发商的高调入场，将会压缩香港地产开发商的利润率。

Esther Liu解释称，除非未来12至24个月内，香港开发商愿意支付更加高的价格拍地，不然他们的市场份额可能被不断开出“天价”的内地开发商蚕食。

不过她表示，内地开发商在香港运作地产项目尚欠经验，可能执行力会相对较弱，因此有可能会寻找香港本地的开发商成立合资企业做共同开发；另外，尽管内地开发商有配置海外资产的动机，但仍受限于内地资本管制政策变化的不确定性。