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莫开伟:严防信贷资金投机性购房的治本之策

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核心提示:想要从根本上抑制信贷资金投向投资投机性购房领域,除了中央政府的顶层制度设计,还需政府各部门使出“政策组合拳”,精心构筑好严控信贷资金进入投资投机性购房炒作领域的系统工程,最终形成房地产健康可持续发展的长效机制。

(原标题:严防信贷资金投机性购房的治本之策)

想要从根本上抑制信贷资金投向投资投机性购房领域,除了中央政府的顶层制度设计,还需政府各部门使出“政策组合拳”,精心构筑好严控信贷资金进入投资投机性购房炒作领域的系统工程,最终形成房地产健康可持续发展的长效机制,信贷资金投向投资投机性购房领域的通道才会被真正堵死。

央行近日发布的2016年四季度货币政策执行报告强调,要落实好各项制度和机制建设,宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。同时提出从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手,从供给端解决房地产供需错配问题,构建房地产市场健康发展的长效机制。报告体现了金融部门落实房地产宏观调控政策在货币政策上的坚强决心及努力方向,同时亦显露了央行对通过货币政策抑制投资投机性购房金融效力局限性的担忧,提出需政府在财税制度、土地供给等方面共同发力,才能为限制信贷资金流向投资投机性购房领域创造条件,使房地产信贷真正符合国家宏观调控要求。

从现实看,央行这种担忧确实存在。自去年“首付贷”加剧一二线城市楼市价格非理性上涨,并诱发楼市投资投机性浪潮以来,地方政府部门在调控楼市政策上增加了打击楼市投机炒作行为等条款,但因缺乏过硬的措施,银行信贷资金流向楼市投资投机领域的数额依然较大,楼市潜在上涨的资金推力仍在。

因而,中央政府尽管看到了要从货币政策上入手给投资投机性购房者来个釜底抽薪,其意图、方向亦十分正确,并且政策措施也非常符合民意,然而,把抑制投资投机性购房行为的重任仅仅压在央行和银行业身上,显然有失偏颇,可能难遂人愿。这是因为,一方面央行货币政策及商业银行信贷经营只是一种金融行为,而金融行为如果没有政府财税、土地等相应金融配套政策协同支持,会遇到很多不可预见的社会阻力,很难产生政策效力;即便短期内可能会有所作为,从长远看仍显势单力薄,无法持久推进,会被其他因素消弭。另一方面,商业银行作为经营货币的特殊企业,追求信贷资金利润是天经地义的;且当全社会资金都涌向楼市领域,而在“资产配置荒”现实环境下,当信贷资金投向投资投机购房炒作领域能给银行带来丰厚利润回报时,单方要求银行抑制资金进入投资投机购房领域,真有点强人所难。去年房地产调控效果就很能说明这一点。据央行资料,2016年12月末,个人购房贷款余额达19.14万亿元,同比增长35%,增速比上月末低0.1个百分点;全年增加4.96万亿元,同比多增2.31万亿元。这其中到底有多少贷款投向了投机购房领域,虽无法得出准确数据,但显然不是个小数目。

再清楚不过,想要从根本上抑制信贷资金投向投资投机性购房领域,除了中央政府的顶层制度设计,还需政府各部门使出“政策组合拳”,精心构筑好严控信贷资金进入投资投机购房炒作领域的系统工程,方能最终形成房地产健康可持续发展的长效机制,信贷资金投向投资投机购房领域的通道才会被真正堵死。

以目前的情形而论,构建信贷资金流向投资投机购房领域的治本之策可从三方面切入:首先,建立一个统一、高效、反应灵敏的政府信息发布平台窗口,为银行业抑制信贷资金投向投资投机购房领域提供准确决策信号。即抽调央行、银行机构、财政、税务、国土等政府职能相关部门力量组建专门防治信贷资金流向投资投机性购房领域的联络小组,充分开发和运用全国居民购房信息系统,准确甄别居民购房状况,分清首套房、改善房及投资投机购房,并根据“因城施策”政策意图,对各大中城市的居民购房划定一个具体的量化标准,既防止政策“一刀切”而误伤购房的“刚需族”,也应避免因此而给投资投机购房者打开方便之门,为银行机构精准、有效实施支持房地产信贷政策提供准确决策信息。

其次,制定综合配套政策措施,为全面抑制信贷资金流入投资投机购房领域创造条件。一是尽快推出房地产税,对基本需求住房、改善型住房开征低税率房地产税或免税,对投资投机性购房开征惩罚性高额税率;通过政府建立的全国居民购房信息系统及时获取投资投机购房信息,即时开征高额房地产税,这既能有效打击投资投机购房,又能有效警示未来的投资投机购房;二是地方政府在土地供应上实施不同制度或方式,正常审批房地产开发商根据政府信息平台提供的当地城市居民购房需求计划建造的普遍商品房所需土地,并在土地出让金上限制最高价格;对超过当地城市居民购房需求的用地,事后处以土地出让金1至2倍的高额罚款,并在其他税费方面提高1至2倍征收,从根本上遏制开发商故意多征地、多建房为投资投机购房者提供契机的任何企图;三是在全国尤其一二线城市全面取消购房贷款利率优惠,让银行购房贷款利率回归正常水平,对购房“刚需族”,经相关部门提供证明由政府贴息或银行机构再实行贷款利率返还,解决购房不公平问题。

再次,建立严格的社会立体监管体系,并将其上升到法治高度,为信贷资金流向投资投机性购房领域营造严厉高压环境。这大致有几个步骤:央行与银行监管部门联合加大对银行业信贷资金投向监管力度,开展定期或不定期检查,若商业银行不顾中央政府禁令、不加强调查研究,只顾追求自身经营效益,将信贷资金投向投资投机购房者,一经查实,除取消该银行当年绩效考评、削减当年信贷投放规模指标之外,取消银行高管任职资格并限制其在银行领域内继续担任高管,提高信贷资金违规支持投资投机购房的成本和震慑力。将对购房投资投机行为的处理纳入法治轨道,将用信贷资金投资投机购房行为归为违法范畴,并加速立法;政府各部门组建强有力的专门机构,依法打击上述行为;对检查发现违规者除依法没收其违法所得之外,处以投资投机购房金额的5至10倍罚款。通过全国居民购房信息平台有针对性地开展经常性检查,形成促使民众自觉杜绝投资投机购房炒作行为的社会氛围。聘请社会各界相关人士担任监督员,建立起立体的监督体系,不给其留任何社会空子和侥幸心理,从根本上净化了房地产市场的发展环境。

(作者系中国地方金融研究院研究员)

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