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傅克友:别轻言楼市拐点 先看看市场基本面

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(原标题:傅克友:别轻言楼市拐点,先看看市场基本面)

每日经济新闻评论员 傅克友

楼市和股市一样,都是预言大师层出不穷的领域。因此,每当楼市有风吹草动,“拐点论”就如期而至。

最新的两条消息,都成为“拐点论”的证据。一条消息称,专家预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届全国人大任期内通过,因此房价“终于快跌了”;另一条消息,是在央行上调货币市场利率的背景下,2017年房贷利率现首轮收紧,包括北京、天津、广州、青岛等城市相继出台了相关措施,相信房价将可能“迎来长周期拐点”。

“终于快跌了”、“长期周期性”都在暗示“这次不一样”。但是,这次真的不一样吗?楼市的走势,当然要受到宏观调控政策的影响,但是它最终总要回到市场的基本面上。拐点,不是那只有形之手决定的,而是无形之手的产物。

“拐点论”与其说是一种判断,毋宁说是一种期盼,即希望拐点到来,因此无论是房地产税的消息,还是利率政策的消息,哪怕是根稻草,也会抓来背书。问题在于,稻草毕竟是稻草,恐怕压不跨房价这匹骆驼。

房地产税的消息,不过是援引北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法。所谓“房地产税”的原话,就引来了争议,房地产税毕竟是一个综合概念,有些语焉不详。当然可以理解刘教授的本意是指对持有环节征税,但能不能在2017年通过,又能以多大的力度,在多大的范围开征,是否就能釜底抽薪、起到抑制房价的作用,却还隔着好几重天。

而央行收紧货币市场利率,关于“加息”的真假问题,坊间更是热议不已。春节前,央行上调中期借贷便利(MLF)半年期和一年期利率;节后,又紧接着上调了公开市场逆回购操作和常备借贷便利(SLF)的利率,但是并没有动基准利率,这是有针对性的定向微调,以去金融体系杠杆、防范金融系统风险,逐渐挤压泡沫。至于春节以来七个交易日,央行公开市场操作累计实现流动性净回笼6950亿元,也因为节前流动性放出过多,并未改变短期流动性充裕局面。

货币总量和利率,恐怕都很难说对楼市造成根本性的颠覆。

无论是房地产税,还是货币政策,即便从政策效果的角度,恐怕也得服从宏观的判断和调控的目的。

房子是用来住的、不是用来炒的,但中央调控房地产市场的目的,是要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。显然,促进房地产市场平稳健康发展是关键,而“拐点论”不符合这样的调控目的。

房地产对于中国经济的重要性,也不允许房地产市场大起大落。国家统计局的数据显示,2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%,如果加上建筑业,这个比例还要再高一些。建筑业以及房地产中的实体经济部分,仍是中国经济重要的支柱产业。

至于宏观的判断,即对楼市泡沫范围和泡沫程度的判断,则属于市场基本面范畴。当中国50个城市的居民房屋总市值,超过美国全国的居民房屋总市值,可以买下两个日本时,不能否认一部分特大城市特别是一线城市的房产出现了泡沫。

但要因此判断,中国整个楼市出现泡沫则显得不符实际。中国现在城镇化率不过是55%,与高收入国家的70%~ 80%还差得很远,高速推进的城镇化进程,为中国房地产市场的发展提供了强劲的支撑。这是房产市场基本面的大盘。

不过,像任志强那样认为,日本的房地产泡沫是在城市化率超过70%时才出现,中国的房产泡沫就不存在或者不足虑,也没有什么说服力。关键在于找到泡沫的根源。

应对房产泡沫,也只能回到市场基本面,靠市场机制去化解。比如,落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。前不久,中央再次印发耕地保护意见,提出部分省份可实现耕地跨省占补平衡,从而保障这些省份的土地供应,其深意也正在于此。泡沫的另一面,是三四线城市的房产库存问题,这也需要尊重市场规律去化解。比如在城市群中更好地对接与特大城市的功能,增强人口吸引力。

在这个过程中,楼市拐点是否出现,是市场基本面上的事,任何预言都难以改变。


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