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加息预期骤起 房地产市场或迎“寒冬”

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本报记者 张敏北京报道

今年春节前后,央行进行的两项看似不起眼的操作,可能预示着房地产市场寒冬将至。

2月3日,春节后的首个工作日,央行上调SLF利率,隔夜品种上调35个基点至3.1%,7天和1个月品种均上调10个基点,分别至3.35%和3.7%。此前的1月24日,央行上调MLF利率,其中6个月和1年期的中标利率分别为2.95%、3.1%,上升10个基点,这也是央行在MLF操作历史上的首次上调利率。

与此同时,央行还连续多日实施资金净回笼。

SLF又称“常备借贷便利”,是指央行向商业银行借款,再由商业银行通过信贷投放的方式注入市场,但期限较短。SLF利率的提高,意在通过资金价格杠杆,约束信贷规模的增长速度。MLF又称“中期借贷便利”,与前者功能类似,但期限稍长。

央视在随后解读中表示,央行上调了给金融机构提供资金时收取的利率,而没有上调存贷款基准利率,所以这次上调不等于加息。但业内人士分析,短期和中期借款利率均有提高,意味着央行将加强对信贷的约束。

其作用机制为,通过此举向银行贷款形成利率传导,从而控制银行发放信贷的增速和规模。至于加息,大部分分析人士认为,从美国加息带来的资本流出压力来看,并不能完全排除这种预期。

这一操作被认为是去年底中央经济工作会议关于“降杠杆”思路的体现,但业内人士普遍认为,这对房地产业而言绝非好消息。

海通证券首席经济学家姜超就认为,央行对货币市场加息的结果,意味着房贷利率存在大幅上调的风险。去年房地产市场异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,房地产市场销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

根据央行的数据,2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元,同比多增9257亿元。分部门看,住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,占比44.9%。

中原地产首席分析师张大伟也认为,信贷是影响房地产市场的诸多因素中,最为关键的一项。目前来看,加息或者变相加息的可能性已经出现。

2015年以来,央行共5次降息,使得当前的利率水平处于低位,这不仅间接促成了市场的繁荣,也令房企的融资成本大幅下降。去年以来,多数房地产企业的发债利率都创下历史新低,不少在港上市房企增加人民币债务,提前赎回美元债,从而改变债务结构。

但到年末,房企发行公司债的规模大幅下降,监管层也对房企募集资金的使用情况加强跟踪。多数机构分析,房地产业面临的宽松信贷环境正在消失。此次央行上调SLF和MLF利率,被指更加确认了这一趋势,无论在开发端还是销售端,房企都将受到信贷收紧的制约。

根据统计局数据,去年下半年以来,作为房企主要资金来源的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速出现总体下滑趋势。其中定金及预收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%,个人按揭贷款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

张大伟认为,预计今年房地产市场成交量将有两成的跌幅空间,房价也会出现下调。他还表示,即将召开的全国两会,有可能是货币政策调整的重要窗口期。

中原地产数据还显示,今年1月,全国土地市场比去年四季度继续降温,全国成交的单价超过10亿、溢价率超过100%的地块只有17宗,大部分热点城市土地成交溢价率低于去年平均水平。

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