欧阳捷：2017年新城将实现千亿目标

2016年经历了“地王盛宴”，“资本狂欢”，“调控速冻”的市场变化。宏观调控之下、风起云涌之时，新的一年房企该以何种姿态应对？

市场环境的变化，往往蕴含着不为人知晓的先机。需打破惯性，思辨而后动。

网易房产“思辨2017”系列访谈本次采访对象，新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷，解读2017“千亿新城”。

普陀区中江路上的新城大厦，大堂中逼真的骆驼非常吸引眼球。新城文化正是骆驼精神：象征着持久的耐力，踏实的勤奋。如今，新城控股将以骆驼姿态稳步快速扩张。

新年之际，董事长王振华在给全体员工的致信中提出：2017年实现千亿，并确立了品质提升年的目标。

2016年的新城表现十分抢眼，全年完成的销售业绩超650亿，此外还确立了以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，住宅地产与商业地产双轮驱动战略，引入陈德力加盟商业地产。

2017年新城将冲刺千亿目标，力争弯道超车。

在宏观调控的当下，新城仍对市场及自身充满信心。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，2017年房地产市场房价走势是“稳字当头”，客观环境符合2017年实现千亿销售额的预判。于上海而言，房价保持微幅的变化，预估幅度控制在1%上下。

以下为采访实录：

市场“稳”字当头

网易房产：国家一直在强调调控，保证房地产行业稳定发展，您觉得经历2016年的大涨，2017年一季度上海楼市的价格走势会如何？为什么？

欧阳捷：上海全年房地产房价的走势，不仅是一季度，都是一个“稳”字。房价保持微幅的变化，或微幅上涨，或微幅下跌，预估上海市政府会将幅度控制在1%左右。

今年中央经济工作会议明确提出，稳字当头。中央经济工作会议的决议公告中，出现字眼最多的是“稳”，出现了21次。可见，中央经济、社会、政治，全方位工作都是以“稳”字为主基调的。

从上海的角度来看，也是“稳”。

在调控的背景下，可能会出现远郊盘比近郊盘价格高、毛坯房比装修房价格高、老房比新房的价格高等不太正常的现象。但这是应对美欧政治经济不确定性对中国的冲击的有效举措，哪怕抑制资产泡沫的动作有些“扭曲”，也要确保楼市不出现暴涨暴跌。

但不要指望房价出现大落，一方面，中央经济工作会议强调“既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落”，关键不在大起，而在大落，中国经济尚未见底企稳，出口可能面临国际贸易保护主义的冲击而下滑，三大投资主力的房地产如果大落，无疑会严重拖累中国经济，这是不可以接受的；另一方面，上海土地供应逐年减少，可售房源越来越少，房企普遍存在惜售心理，一定会在政府允许的价格上限顶格定价，也不排除有的高地价项目会推迟上市，物以稀为贵，房价很难下调。

这也预示着2017年上海的房价会非常稳定。

确立千亿业绩和品质提升双指标

网易房产：如何解读2017年“千亿新城”的战略？2017年的重点规划有哪些？

欧阳捷：2016年新城销售额是650亿，年底首次进入中国房地产企业排行榜第15位。

2017年新城控股提出“匠心营造、千亿新城”，千亿新城不是一个数字，而是一个梦想与奋斗的方向，是匠心营造的持续追求，也是企业文化的凝聚力。体现了新城追求发展的同时，更注重自身匠心营造的内涵，打造高效简练的内控体系、骆驼精神的企业文化、客户满意的品质品牌，追求有质量的规模增长、有张力的产品提升、有深度的人才发展。

历年来，新城业绩复合增长率基本保持在30%以上，2016年从内部来算，实际上是115%，而20强房企平均增长80%，全国房地产市场增长40%，这意味着新城控股比大势跑得快。如果今年还能保持40%以上的增长率，千亿目标不是问题。

首先看，客观环境是否支持我们的预判。

我个人判断，今年市场基本上无增长，热点城市销售面积可能会下降5%到10%或更多。而如果17个热点调控城市都下降10%，对全国房地产市场的影响其实也不大，因为他们去年占全国房地产市场的份额大概是36.8%，大概影响3%。

但热点城市有挤出效应，所以非热点城市和热点城市周边的中小城镇都会有新的机会。都市圈可能会带来新的人口流入和市场爆发，它会弥补热点城市市场下降的份额。从这个角度上看，今年房地产市场，销售量基本平稳，销售面积基本相当，但是销售额略高一点。

第二，2016年，新城控股新增货值有1000多亿，今年还会继续拿地，今年的土地储备会比去年更多。按照货值来讲，实现目标有望。

第三，今年新城确立了品质提升年的目标，未来会专注提升品质，继续推出璞樾系产品，带动产品品质提升，且设置了较高的客户满意度目标值，势必让客户在产品品质、品牌服务上认可新城。

最后，2017年在产品创新方面会做一个大规模的推动。2016年新城收购了爱尔兰一家模块化建筑公司，引进了其建筑工业化技术，首个试点项目是南京香悦澜山。模块化建筑，是一种新型的建筑结构形式，以单个或多个功能空间作为一个模块在工厂进行预制，然后用集装箱车将一个个房间运输到现场，通过吊装将模块与核心筒可靠地连接为建筑整体，真正实现“搭积木一样造房子”。

2017年除了将模块化建筑更多应用到具体项目上，还会将文化建筑、智能家居等推向市场。

2017年上海业绩目标100亿

网易房产：2017年上海有多少个项目将面世？价格定位分别为如何？拿地策略是怎样的?

欧阳捷：2016年上海销售额大概是80亿，2017争取达到100亿，2018年如果能达到200亿，那就是历史最高峰了。上海土地供应逐年减少，之后就很难了。2017年重点推出的包括续销项目有：松江新城上坤樾山、青浦新城盛世、青浦璞樾门第、浦东璞樾系产品等项目。

2017年具体项目具体售价还不好说。但会更多按照政府的要求，做好价格申报和评价工作；第二，要跟市场走，按照同类产品定价；第三，希望在保证品质的基础上定价。

从上海来说，招拍挂公开市场供应越来越少、拿地越来越困难。另外，2015年底时上海还有278家房企，到2016年10月份，我们盘点一看，有200套以上可售房源的房企仅剩46家了。明后年上海房企数量可能会降到30家。

因此，未来新城控股在上海区域的拿地策略主要方向是多元化策略，以此匹配上海一线城市的市场特性。会在以下几个方面谋求发展。比如参与一级开发；参与城市更新改造；增加项目持有，从开发转向运营；联合开发。

具体来说，未来拿地策略主要是：不以纯宅地和拍卖方式作为单一途径，一是积极参与，不放过一个机会；二是争取横向联合、合作开发，增加获取土地的机会；三是关注商住办综合土地获取；四是代建代管；五是争取参与一级开发、产业园区、特色小镇、城市改造升级等。

网易房产：新城商业的规划具体是怎样的？2017年在上海有哪些动作？

欧阳捷：新城商业的规划是“匠心营造、品质提升、运营强化，提升投资回报率”。

吾悦广场目前已升级到第五代。未来新城吾悦广场不光会结合当地特色业态，打造主打主题街区、智慧广场，还会注入当地文化特色。让每个广场都有自己的特色，所以创新将体现在“差异化”，而非“标准化”。

比如常州吾悦广场米字主题街区，结合当地文化特色打造的一个主题街区；南京则结合民国风情调的主题街区。

将现有的广场运营好，提高投资回报率也是2017年重要的发力点。2016年青浦吾悦广场投资回报率是5.37%；标杆项目常州吾悦广场投资回报率超过8%，今年争取达到10%。今年吾悦广场平均投资回报率应该要达到7%以上，具体目标还有待进一步确定。

新城吾悦广场还要保持快速增长，今年新增土地储备不少于15幅；实现全国化的城市布局，目前已经新增设土地拓展部门达到5个，拓展团队要达到200人；今年新开业项目不少于10个，并且要做到精彩开业。

目前，新城已经做了两个项目轻资产商业项目，青岛和诸暨。上海还在寻找新的合适项目，会去尝试改造项目和轻资产输出管理项目，甚至自己拿地开发一个标杆项目。只要有机会，我们都会大胆尝试。

七色光公益一直在路上

网易房产：您个人2017年列了计划清单吗？具体有哪些呢？

欧阳捷：今年除了将现有工作做好外，会将更多精力投入到学习当中，升级自己的知识体系；个人微信公众号《欧阳先声》也会做一些相应的调整，计划后期将会不定期推送。后期计划针对性地对业内事件做更加深入、及时的解读，帮助更多的人理解房地产市场与房地产金融。去年专栏坚持的不好，去年专栏写了20多篇，少了点，今年争取多写一些专栏，也提交一些政策建议，帮助房地产市场的规范和健康可持续发展。

当然也希望2017年为家庭做点小事儿、为社会做点好事儿，特别把新城七色光公益产品做好。

七色光光彩图书馆已经变成了新城控股的公益产品，去年我们走进了12所山区里的学校，今年会继续走进更多学校，给小朋友送去更多课外读物。之前在贵州石阡县做七色光图书馆时，发现也有人给小学捐赠了一些农业机械、技术等专业类书籍，小朋友肯定是读不懂的。新城是专门找儿童教育专家选购安徒生童话、十万个为什么等儿童书籍捐赠给当地学校图书馆，很受小朋友欢迎。

不仅如此，我们还做志愿者活动，我们有个员工志愿者去湖北恩施一对一帮助了小朋友，后来小朋友给她写信说“姐姐，我冷”。她的眼泪都出来了，随后就收集了十多套过冬衣物寄给小朋友和学校。今年我们除了走进更多山区小学，也会对曾经走进的20余所小学做一些回访，与山里的孩子保持更多的联系，继续通过各种方式更多地给予他们帮助。