上海地产商正遭遇危机 为何这家公司却越活越好

（原标题：上海地产商正遭遇生存危机！为何这家公司却越活越好？）

“欧阳先声”公众号的运营者——新城控股高级副总裁欧阳捷曾在其微信文章中透露了一个细节：上海很多开发商拥有的土地储备仅5万多平米，只够开发一个项目。开发完后，如果不能及时拿到新地，就只能退出上海市场。

但多年来，上海的土地一直是僧多粥少，地价因此日日攀升，2016年更是轮番刷新各种纪录。

不拿地是等死，拿了高价地是作死——上海的地产商们似乎陷入了一场充满危机的悖论。

但同样是在上海，也有一些开发商，永远不愁拿不到土地，也不愁成本太高。他们似乎有神奇的力量，可以让自己手里的土地，取之不尽、用之不竭。

一个楼盘就能卖百亿！

从亿翰智库公布的“2016年1-12月中国典型房企单项目销售业绩TOP100”里，我们就能发现一家企业，它在规模等各方面可能算不上中国地产的第一阵营，但它一个项目的销量就能高达97亿元，位列全国前十。

97亿对很多中小地产企业来说，可能是一年十几、几十个项目的销售总金额了，以一当十，确实惊人。这家企业就是新湖中宝，而这个项目是新湖青蓝国际。

很多人听了估计会激动地想要复制成功。但邦爷研究发现，新湖的成功，确实不太好copy。

首先说到新湖青蓝国际，它是上海新静安区内环内的楼盘。要知道，上海内环内的土地非常难获取（去年8月融信中国以110.1亿的总价，139%的溢价率才拿到静安内环内中兴社区的一幅宅地），而区域市场的供应更是少之又少。

但这也意味着市场竞争会相对少，如果谁能在此做出项目，只要项目定价不低，基本都能取得非常不错的销售业绩。所以说新湖青蓝国际的成绩跟它的地理位置有很大关系。

但就在大多房企在地这种地段的土地“望洋兴叹”的时候，新湖青蓝国际的开发商新湖中宝似乎觉得这并不难。因为这家开发商做了很多追求快钱的公司不愿意干的事——城市更新。

2014年，新湖中宝曾通过募集资金开发上海两大棚改区改造项目。其中，上海365旧城改造的重点项目，就是如今的上海新湖明珠城三期3、4标段和闸北区的上海新湖青蓝国际。这片旧改可以算内环内的两块较大的成片改造工程，建筑面积分别达到19.99万平方米和32.28万平方米。

参与城市更新，实际押宝的是一种未来利好。当前上海城市人口规模急剧发展，城市结构和城市空间的更新，建筑的优化，城市环境和道路的升级，以及生活方式和城市管理模式的改善，都是不可避免的。旧城改造将是接下来市政建设的重要一环。

据市住建委统计的最新数据显示，去年，上海旧住房修缮改造500多万平方米，受益居民达到9万多户，超额完成原定年度计划50%。

另一方面，从旧改入手也是切入城市核心区域的高级手段。因为热门城市的土地资源日益稀缺，一线城市的新建商品房必然是向城市远郊区集中，想进入传统 核心区，必须要涉足城市更新，从房地产存量入手。

等十年换来的黄金布局

但之所谓称其为“高级手段”，因为城市更新，并非一般开发商想参与就能参与的。暂不说一些政策和身份上的门槛，旧改的拆迁时间决定了周转率缓慢，周期普遍很长，年回报率不高，这与部分开发企业追求高周转、高回报的原则相违背。

很难想象，普通开发商愿意花十年的时间，来等一个项目，因为这笔钱足以让它们滚动开发了七八个项目，赚几十倍的收益了。但新湖中宝这十年时间，就只完成了上海项目的旧改开发。

2001年进入上海，新湖中宝开发的三个住宅项目，均为旧改毛地。其此前在普陀和闸北的两个大盘从早年拿地、分期征收到开发建设，参与了旧改和城市更新的全过程，坚持至今均已有10多年。但相比新接盘的虹口项目，旧改项目实现了企业、居民和地方政府的“多赢”。

度过了漫长的等待期，项目的效应已经慢慢显现。新湖中宝在普陀区参与旧改开发的第一个超大型社区新湖·明珠城已经得到市场认可，新湖青蓝国际的单盘销售额甚至占据了全国前十的位置。

而新湖中宝目前在上海都市圈和上海城市带（以内环为圆心）的规划开发面积已经达到了680万平方米和1400万平方米，在上海内环的开发量则已经逾180万平方米，未来销售收入保守估计在2000亿元以上。

难怪有人说，新湖在上海这个“冒险家的乐园”，以十余年如一日对旧城改造的坚守、坐拥内环多宗巨幅宅地，悄然完成了在一线城市及环绕城市带的战略布局。

战略转移效果再发酵

上海旧改释放的土地价值、布局价值和长期利润让人叹为观止，但旧改耗资大、时间长、不确定性高，少有民企敢涉及，即使参与，最终完成项目的也屈指可数。但一旦能够做成，经验能够复制，对于企业而言就是数不尽的“肥肉”！

邦地产注意到，2015年12月，新湖中宝就连发两则公告称：以2.4亿元收购上海虹口一宗2.15万平米宅地、并支付7.2亿拆迁保证金；以5.72亿元购入上海众合持有的上海闵行区虹桥绿谷广场C幢。

2016年，新湖中宝与汉荣房地产签订了《上海市虹口区乍浦路街道32坊2/1丘地块变更建设开发单位协议》，获得该公司在虹口区乍浦路地块的开发权，项目建筑面积约7.3万平米。

另外，新湖中宝还成功通过股权收购方式，以11.9亿元获得了上海市黄浦区508号街坊地块的开发权。

该地块紧邻豫园，位于上海市黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴路以北，总建筑面积约43万平方米。放眼上海内环，几乎再也找不到如此大规模的宝地。

这么一看，新湖中宝是只用了十余年的时间，就完成了向一线城市转移的战略，而且拿到的是上海这种一线城市的核心资源。

如今， 在一线城市核心区和近郊区新增供应量日趋减少的情况下，不参加城市更新，已几乎不可能拿到市中心核心区域；而没有核心区域土地优势，也不可能通过资本市场拿到便宜的钱。这也是越来越多开发商进入城市更新领域的原因。新湖中宝的经验或对行业有一定启示。