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万科总裁郁亮:任由房价过快上涨很危险

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站在2017年起点回望,刚刚过去的2016年对楼市而言是波澜壮阔的一年,是丰收的一年,也是风险累积的一年。在调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后,郁亮认为,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

谈地王谈销售:长跑最忌步子乱

上证报:2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么?企业的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?

郁亮:影响地价的因素很多,包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足,企业手中土地资源持续减少,不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施,效果很明显。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

上证报:与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元,在这个销售量级上,您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头,万科如何控制销售节奏?

郁亮:不管政策环境怎么变,也不管市场怎么变,万科为普通人盖好房子的定位没变,稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为,积极销售,保持良好的销售速度。

现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是:坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额,现在不光要有签约销售,更要确保回款率。

排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上,也有过很多起伏,我们坚持按照适合自己的节奏来,长跑最忌步子乱,风物长宜放眼量。

谈目标谈房价:任由房价过快上涨很危险

上证报:之前万科有几个对标企业,从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪,现在万科已经超越这些公司了,还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?

郁亮:实体经济是中国经济社会最坚实的基础,万科一直提倡向中国制造业学习,以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神,是这个时代最宝贵的财富。

华为核心价值观是三句话:以客户为中心,以奋斗者为本,长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们,尽管技术很重要,资本很重要,但最关键的还是人,以及把人高效组织起来的机制。

万亿大万科是我们未来十年的战略目标,为实现这个目标始终坚持两条主线,一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,城市需要什么就做什么,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等业务。

上证报:地价飙升亦刺激了房价水涨船高,高房价已经产生诸多负面影响,经过大涨之后,2017年房价会不会回调?

郁亮:未来房价会不会下降?这个可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面,我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

当然,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。

谈合作谈机制:金融和产业并不是天然对立的

上证报:有评论认为,中国房地产已经步入后开发时代,金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质?2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标?金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢?其边界在哪里?

郁亮:我认为叫什么时代并不重要,不管是白银时代,还是后开发时代,一个很明显的趋势是,行业经过飞速发展后,增速开始下滑,市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代,而传统的商业过剩现象更加严重;另一方面,城镇化进程还远远没有结束,随着城市的发展,我们看到更多新的业态开始兴起,比如物流、养老、教育、度假产业,这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持,从这个意义上说,金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看,这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以,金融和产业并不是天然对立的,合作共赢、互惠互利才是常态。

上证报:2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制,可以从哪个环节破局?

郁亮:建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供应制度。二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设。三是发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地产和不动产服务行业,开发新的投资增长点。

城镇住房发展首先要解决居民的住房问题,近年来国家在发展租赁市场方面已经推出了一系列政策,明确了发展方向,国务院已经出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2016年出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,也高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。未来如果相关的政策实施细则能够尽快落地,住房租赁市场将有望迎来快速发展。

上证报:您说的“建立土地多元化供应制度”若能落实将非常有利于房地产行业健康可持续发展。但似乎难度很大。

郁亮:难度肯定会有,即使在一个公司内推动制度变化都会遇到阻力,更不用说土地供应这种牵一发而动全身的制度,需要协调方方面面的关系。但最重要的是这种变化能不能给社会带来好处,决策者能不能下定决心去推动,在这一点上,我持乐观的态度。

我们注意到,国土部2016年11月23日出台的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中,已经提出了“鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发”,在制度上已经有所突破,这是一个积极的信号。

上证报:确实如您所言,中央方面已经释放积极信号,尤其是中央经济工作会议以“房子是用来住的,不是用来炒的”一语定调房地产市场,这似乎很契合万科发展理念?

郁亮:对于中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,我非常支持。万科一直坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子。我们不做地王、不囤地、不捂盘,而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商,我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。

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