“刚需”占主导 广州二手房交易中小户型成主力

（原标题：“刚需”占主导 广州二手房交易中小户型成主力）

今年二手楼市因政策利好以及一、二级市场的带动迎来大年。据“阳光家缘”公布数据显示，截至12月20日，2016年广州二手房网签成交量已突破10万套，其中，番禺、增城等受城市发展带动的区域，市场关注度进一步提高，二手房网签成交量分别为19400套和12668套，各占全市整体成交的18%和12%，市场份额较2015年分别增加2个百分点和3个百分点。

从政策来看，今年上半年利好频出，农历春节以后的契税新政以及降准，都为购房者送来大礼；“营改增”曾一度给市场带来不稳定性，但随即在5月增值税实施后已厘清；下半年特别是国庆后，市场出现调整，楼市政策收紧，尤其是二手房市场加紧巡查与调控，部分门店纷纷贴出“房源更新中”的告示。

中原地产有关人士认为，明年的二手楼市变化，需要关注是否有新的楼市政策出台。现时部分城市执行“认房认贷”政策，广州暂未执行，假设明年政府有此动作，将对二手成交量有较大影响，同时抑制投资客户的入市意欲。不过，有行业人士认为，2016年有七成的客户是过往没购房记录的新买家，相信在下一年，会产生新一批的“刚需”客。而改善型客户方面，如“二孩”家庭需要置换大面积单位，相信需求会一直比较稳定。

经纪眼中的2016：年头年尾“两重天”

对于中介来说，今年是丰收的一年，不少经纪向记者透露，这是他们入行以来收入最高的一年，即使是金融海啸后出现V形反弹的2009~2010年也不如今年行情那么好。一位地产人士认为，对中介来说，要么做“量”，把成交宗数做上去；要么做“价”，争取做大单，总价越高，佣金越多。今年楼市成交宗数破10万套，故此对中介来说，今年无疑是收入丰厚的一年。

中原地产苏新晴透露，今年业主心态变化较大，如在年初，不少利好消息出台，业主信心增强，而从10月开始，调控政策出台，客户情绪转向观望，看楼客减少。中原地产大天河区区域营业总监郑小畅介绍，广州楼市价格跟随其他一线城市变化而变化，但二手成交价格持续在稳定状态，楼市表现也较为理性。

关键词一：

政策利好纷至

中原地产大天河区区域营业总监苏新晴介绍，在今年2月开始，广州二手楼市升温，不少新政出台，如“首套房契税减免”、“0.5个百分点降准”等，让很多客户对楼市充满信心，二手成交量有所上升，对成交价也有一定的影响。

中原地产大天河区区域营业总监杨穗娟指出，在上半年里，客户积极性较强，买家到中原门店的咨询量增多、看房的积极性提高及入市速度有所加快。

合富置业专业人士认为，除了契税利好和降准外，上半年较受关注的政策调整是“营改增”，当时4月份才引发一次“营业税末班车”的置业潮，但是后来随着5月份增值税实施，税率和证满2年免征的优惠延续，市场忧虑情绪出清。进入下半年后，政策环境有所收紧，尤其是“十一”前后各地陆续出台调控政策，令市场对后市的预期有所改变，市场出现一定程度的观望情绪。其中，广州楼市较受市场关注的是公积金贷款政策的调整以及“认房又认贷”是否会在广州执行。

关键词二：

“刚需”主导市场

政策环境的转变，促使广州二手楼市以“刚需”自住为主导的需求格局进一步明显。据合富置业成交数据统计，2016年广州二手住宅市场当中，首次置业和改善换房占比分别为61%和29%，首次置业占比较2015年增加约2个百分点，而改善换房占比较2015年则减少约6个百分点。

“刚需”占据主导的市场格局，促使2016年广州二手住宅市场仍以中小户型物业为成交主力，延续2015年中小户型物业主导的格局。据合富置业成交数据统计，60~90平方米和90~120平方米受到自住型购房主力的青睐，占比分别为34%和24%，与2015年的占比差不多。

关键词三：

房贷宽松

影响二手楼市的一个重要因素是房贷政策方面，今年的房贷利率水平仍处于多年以来的低位，且不少银行给予首套房贷一定幅度的利率下浮优惠，最低至基准利率的8折，有利于“刚需”型自住买家购房。对比起2015年，商贷在2016年更受二手房购房者的青睐。

据合富置业成交数据统计，2016年广州二手住宅市场的非一次性付款购房个案当中，商贷购房占比约64%，而公积金贷款购房和组合贷款购房占比分别为13%和23%。商贷购房占比增幅较明显，较2015年增加约3个百分点。