<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

楼市供给侧结构性改革主要在盘活存量土地

0
分享至
核心提示:从近期管理层的部署和讲话看,围绕供给侧结构性改革这个“纲”,提出很多推进改革的新要求,比如楼市长效机制建设、基础性制度建设、租售并举、盘活存量土地和疏导购房需求等。

(原标题:李宇嘉:楼市供给侧结构性改革主要在盘活存量土地)

2017年是改革的“深化年”,供给侧结构性改革要取得实质性进展。对于2017年的房地产,管理层在中长期的制度建设和改革方面着墨颇多,而不是强调明年将如何调控,这在过去是很罕见的。

从近期管理层的部署和讲话看,围绕供给侧结构性改革这个“纲”,提出很多推进改革的新要求,比如楼市长效机制建设、基础性制度建设、租售并举、盘活存量土地和疏导购房需求等。

近期,笔者在参加一些楼市年终总结和展望研讨会时发现,供给侧结构性改革等成了报告中的“热点词”。但是,什么是供给侧结构性改革、如何推进,争议很多。比如,有地方政府谈到,地方在供给侧结构性改革上主要做好土地和住房供应;比如,现有政策要求大城市控制土地出让规模,是否与供给侧结构性改革违背;再如,规范开发、销售、中介行为与供给侧结构性改革是什么关系,这些都需要厘清。

供给侧结构性改革的内容就是,通过供给端体制改革和机制创新,提高供给的质量和效率。从资源配置看,我国楼市距有效市场还有差距,供应质量和效率亟待提升,需要推进供给侧结构性改革。

供给的源头土地市场问题最大。集体土地流转是历史必然,但囿于改革的渐进性、稳中求进的治国理念,目前并非重点,关键在于城市国有土地。目前,包括北上广深在内,我国大城市并不缺地,缺的是供地制度和机制。由于产业升级,人口集聚,大城市第三产业效率远高于第二产业。第三产业的精髓就是基于就业、公共服务需求的人口集聚和分工。但为追求投资和税收短期绩效,地方更倾向于“上项目”。因此,各地大打低地价招商旗号、工业区遍地,供地极其粗放。

而且,基于比较优势,很多存量工业用地早该腾出来用于住房建设。但是,实际控制土地的国企、园区将土地看作一块肥肉,或等待政府高价收储,或自己开发房地产。区域规划调整(“工改居”)滞后,居住公共配套供给压力大,地方收储进展不足。

同时,工业用地改居住功能,不仅要缴巨额土地出让金(工业地价仅为住宅1/10左右,且很多工业用地是无偿划拨的),还要投入巨资做公共配套,国企搞房地产也很难。因此,一边是工业用地闲置和低效,另一边是住宅用地不足。

基于此,单边增加新地供应,只会导致城市“摊大饼”扩张,城市集聚度下降,道路等公共配套被动延伸、分摊效应不足,空间使用效率降低。此外,工业配套与生活配套交叉,城市生活和生产成本居高不下,“城市病”难解。而且,“摊大饼”模式下外围供地效率始终低于中心区,中心区高房价无解,存量用地改造成本不断攀高,导致地方更依赖新地供应。因此,中央经济工作会议提出,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

合理增加土地供应,主要指盘活存量,并非新增供地。国土部批复大城市边界、要求减量发展,意在倒逼地方在存量上下苦工,而非一味地新增。

盘活存量才能提高房地产供应质量,如何盘活显然要体制改革和机制创新,关键在落实地方政府主体责任,这就是楼市的供给侧结构性改革。

租售并举也如此。我国大城市40%的居民长期租房、72%的流动人口租房,北京每天有20万人在找房子租,“先租后买”更是普遍选择。当前及未来,新市民已经成为住房消费主体。

但目前,租赁市场发展非常滞后、野蛮生长。对于承租方、出租方、中介等三方的权利和义务,各地普遍缺失规范性文件,投入监管严重不足。相比房价、开发、销售等数据,租赁房源、租金等信息严重缺失,监管程度不高的中介成为唯一供应渠道。大城市适合需求的小户型租赁房占比不到30%,同时有20%以上的房子闲置。调查显示,大城市40%~50%的租客表示曾遇到过不良中介。

基于土地财政、固定资产投资考虑,政府管理仍倾向于新房开发、销售。因此,地方房地产管理上存在的问题,造成了产品供给严重滞后于市场和百姓实际需求。

未来,管理标的的重点应该从新房转向二手住房、租赁市场,从开发商转向中介及从业人员。这也是房地产管理机制的创新,这样的创新能够疏通供应满足需求的通道,提高供应的质量,也是供给侧结构性改革的内容。

目前,人口向就业机会更多、收入更高、生活更丰富的大城市迁徙已是必然趋势。因此,就应该根据人口流动的空间趋势,相应增加土地和住房供应。但同时,由于大城市在规划、产业、人口布局上先入为主,人地矛盾短期内非常突出,高房价是必然的。通过轨道交通建设,并配以相应生活服务设施,引导新市民在城市外围居住,这是降低住房成本、满足空间需求的必然结果。

但是,大城市开发外围,一定要满足两个原则,即公共服务与住房建设同步推进,轨道交通与其他交通无缝对接,降低通勤成本。近年来,我国各大城市开发了很多新区,但能够做到这两点的很少。这是很多新区入住率低,甚至沦为空城、鬼城的主要原因,反而倒逼中心区房价越来越高。

因此,并不是没有需求,而是供应端出了问题,很多新区开发仍旧是房地产开发、土地财政的“摊大饼”思路,没有注入人的因素、公共服务的因素。未来,不管是疏导大城市需求,还是三四线去库存,必须要摒弃传统思路,遵循这两个原则,这也是供给侧结构性改革的内容。


咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
吕秀莲摊牌,喊话大陆接受“一个中华”,将台变成“中立国家”

吕秀莲摊牌,喊话大陆接受“一个中华”,将台变成“中立国家”

海峡军武
2023-03-28 15:39:59
上海闵行发生车祸致2人死亡?警方:伤者已送医,均无生命危险

上海闵行发生车祸致2人死亡?警方:伤者已送医,均无生命危险

纵相新闻
2023-03-28 21:50:30
事实证明,被“孤立”的刘亦菲,狠狠打了杨幂的脸

事实证明,被“孤立”的刘亦菲,狠狠打了杨幂的脸

我是愈姑娘
2023-03-28 12:25:50
广州政法委书记被查!1.5亿贪腐嗜好20岁以下女生,还信奉神佛?

广州政法委书记被查!1.5亿贪腐嗜好20岁以下女生,还信奉神佛?

假装有智慧
2023-03-28 19:30:04
无人知道我是谁,无人知晓我来过…

无人知道我是谁,无人知晓我来过…

阿拉故事会社
2023-03-28 19:56:23
李斌:蔚来被团灭,众多车主诉苦换电池太贵,大降价也卖不出一辆

李斌:蔚来被团灭,众多车主诉苦换电池太贵,大降价也卖不出一辆

妙旋小时间
2023-03-27 14:54:41
A股迎来多重利好,明天A股怎么走,股民现在就要做好低吸准备!

A股迎来多重利好,明天A股怎么走,股民现在就要做好低吸准备!

技术鬼才大飞哥
2023-03-29 02:25:13
锁定比亚迪汉、特斯拉Model 3竞争,飞凡F7上市20.99万元起

锁定比亚迪汉、特斯拉Model 3竞争,飞凡F7上市20.99万元起

蓝鲸财经
2023-03-27 23:26:35
以后再也不坐高铁了!

以后再也不坐高铁了!

萝妹看社会
2023-03-28 11:32:18
特警出动,大批明星被赶,微博之夜8大尴尬场景,看得人脚趾抠地

特警出动,大批明星被赶,微博之夜8大尴尬场景,看得人脚趾抠地

王珍一的自留地
2023-03-26 21:45:02
深圳某夜店被“捡尸”的中国女孩:天亮之前,她们曾见过地狱

深圳某夜店被“捡尸”的中国女孩:天亮之前,她们曾见过地狱

梦红房车旅行
2023-03-27 08:24:31
特斯拉Model 2宣布量产!配备50kW·h的磷酸铁锂电,续航达400公里

特斯拉Model 2宣布量产!配备50kW·h的磷酸铁锂电,续航达400公里

妙旋小时间
2023-03-28 16:00:51
为何课本没讲“田忌赛马”后续?愚蠢的胜利让他几年后自食其果

为何课本没讲“田忌赛马”后续?愚蠢的胜利让他几年后自食其果

丹宝说文史
2023-03-27 17:04:28
辛芷蕾:拍广告时调整内衣,画面被曝光,网友:这身材也太炸裂了

辛芷蕾:拍广告时调整内衣,画面被曝光,网友:这身材也太炸裂了

可可灵妹妹
2023-03-28 11:51:24
老师,你真的沦落到这个地步了吗?

老师,你真的沦落到这个地步了吗?

体验娱乐说
2023-03-28 15:28:34
确认!她已离世

确认!她已离世

博览新闻
2023-03-28 15:57:26
“上海那一夜”,明星的“真实颜值”,治好了我的容貌焦虑

“上海那一夜”,明星的“真实颜值”,治好了我的容貌焦虑

我是愈姑娘
2023-03-27 20:30:49
我感觉今年才是真的要认怂保命的一年。

我感觉今年才是真的要认怂保命的一年。

玉辞心
2023-03-28 17:47:20
哈哈!立陶宛地方选举大快人心,“跳骚”外长政党输的太惨了

哈哈!立陶宛地方选举大快人心,“跳骚”外长政党输的太惨了

小布丁调侃娱乐
2023-03-27 23:36:40
毛主席担心的和平演变在权贵二代三代身上不断应验

毛主席担心的和平演变在权贵二代三代身上不断应验

偏偏说
2023-03-28 17:31:32
2023-03-29 08:00:49

上海房产

亟须做好迎应二次房改的准备

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

马英九在大陆祭祖途中 多年前祭母文再度热传

头条要闻

马英九在大陆祭祖途中 多年前祭母文再度热传

财经要闻

体育要闻

掉队的独行侠,交易了个啥?

娱乐要闻

从巩俐到刘浩存,张艺谋审美降级了?

科技要闻

马云刚刚回国,阿里就彻底变天了

汽车要闻

领克09用户可升级 LYNK OS N实现全场景交互

态度原创

教育
数码
房产
公开课
军事航空

教育要闻

大语文,正在摧毁一代人的未来

数码要闻

NVIDIA:显卡挖矿对社会一点用处都没有 我们自己损失也很大

房产要闻

周报|3月第4周北京建工·揽星宸夺得双料冠军

公开课

曹德旺:大学生送外卖,只因大学混了4年

军事要闻

满满一机舱!美军C-17运输机运送B61核弹

无障碍浏览 进入关怀版