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马跃成:房价和成本没有关系

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对于房价上涨的原因,人们总是能弄出很多理由。典型的是成本推动,有人说,地价太高了,都让政府把钱收走了,还有人说,建筑成本搞了,民工工资都上万了。

独立房地产评论人马跃成在其博客中表示,建筑民工付出的辛劳自不言说,而建筑人工成本与数万元的房价相比,几乎可以忽略不计。而建筑材料几十年不涨,这两年的钢材价格甚至不及1995年前后的价格。

独立房地产评论人马跃成
独立房地产评论人马跃成

“再来说说说土地成本,这一块好像占到很大的比例。但从净值上看,开发利润空间还是非常大的,何况房价还在不断上涨。楼面价五万的地块,开发商的售价最低也在7万以上,甚至达到10万。”

马跃成坦言,在土地价格确定之后,决定开发商利润的主要还是经营成本和资金成本,而这两块又是或成本,与时间有很大关系。“如果开发商加快销售进度,成本就能大幅度降低。如果,开发商捂盘惜售,成本就必然升高。”

“而开发商为了保证自己的垄断利润,就不断地提高售价。”马跃成补充解释道,这也就成了开发商的营销技巧,从而制造房价永远上涨的假象。开发商成为制造房价上涨的元凶,当然,也是最大利益获得者。

同时马跃成直言,房地产销售与其他商品的销售模式正好相反,主要还是垄断造成的,垄断的原因,是政府没有完全放开市场。被少数人垄断的房地产市场,就成了地产圈内各利益方首个民间财富的机器。

“一旦房价大幅度下降,这个过程才算完成。对广大的业主来说,再大的固定资产,都是一个符号,实际意义上说,资金不能流动,就不能创造价值。升值不能变现,等于没有升值。”

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