鲸鲸宜居深度点评德国投资移民政策及实例分享

摘要：虽然优势显著的德国移民信息刚刚进入国内居民们的视线，但对于那些有意向移民发达国家、特别是欧洲发达国家的中国家庭来说，最先获取信息、并顺利获得德国投资移民资格的第一批幸运者们，大都会忍不住向他人分享他们喜悦心情和成功经验。为了让更多有意移民德国的人士了解到准确完整的信息，鲸鲸宜居作为资深的专业机构，在此对德国移民政策的各项细节给读者们进行一次深度的介绍和测评。

鲸鲸宜居具有十多年美洲、欧洲、亚洲、澳洲多个发达国家房产投资及投资移民的资深专业经验。对于德国投资移民政策及整体权益，鲸鲸宜居做出了客观的评估。

一、 宏观基础上，德国的居住环境优越，包含自然环境、社会环境和人文环境，整体评分全球第一。读者们可参考2016年全球国籍品质评估德国国籍排名第一的资讯信息。德国位于凉爽的西风带，大部分地区属于海洋性气候，冬暖夏凉。德国是欧洲的中心，拥有8200万人口，是欧盟内人口最多、经济实力最强的国家。据联合国最新发布的国际移民报告（2015年修订版）显示，全球国际移民人数在2015年已达到2.44亿，德国是世界上第二个最流行的迁移目的地，仅次于美国，其原因并不是德国的吸引力不如美国，而是德国的移民政策刚刚开放不到五年就跃居全球第二移民大国，更加体现了德国的魅力所在。所以，德国居住环境评分为10分。

二、 再具体到德国居民的生活水平评估，德国的大、中 、小城市只是规模和经济总量的区别，德国人均的生活水准相差并不大，而且连锁超市的价格也都是统一的，不因为城市规模而有不同。此外，迪伦环境优美，交通便捷、公立教育体系完善、社会福利体系健全等综合因素表明，迪伦无疑是一个生活居住、养生养老的好去处。所以，生活水平的评分也可得10分。

三、 中国人移民最为关心子女们的教育福利政策，有相当多的中国居民的移民首要目的就是为了子女的教育品质。在德国，移民子女可享有德国的免费教育体系及儿童福利金（约190欧元/月）；小学至大学全免费，众多学府蜚声世界。所以，德国教育福利的评分10分是当仁不让的。

四、 养老福利评分为7分，移民在德国工作并缴纳养老金保险，通常年满65岁者即可领取养老金。

五、 医疗福利评分为 7分，移民家庭可以家庭为单位购买商业医疗保险。

六、 德国现行的投资移民政策非常简便，可评10分。根据德国移民法第21条之1德国投资移民主要条件： 1.到德国投资的意向证明 2.固定收入或属性 3.办理在迪伦县政府工商局 “注册投资人”；4.德国健康险证明。

七、 在投资移民的成本方面，房产金额可评9分，36万欧元起，购买一套使用面积123平方米的德国品质精装修的联排别墅永久产权，即可达到投资移民条件，无需为移民国创造就业机会等其他条件。

八、 购房税费评分为9分。购房税费包含三个部分，分别为：A、不动产转让税（房产价格6.5%）；B、过户费及公证费（房产价格的1.0%）；C、地证事务所登记费（房产价格的1.0%）； 这些费用在其他发达国家购房税费水平的横向比较中是较低的。

九、 其它费用评分 8分，主要是律师费3万欧元（前期申请支付2.5万欧元，获得永久居留身份后再付5000欧元）。律师费是指德国本国律师为中国移民申请者全程代理德国投资移民的全部费用，其中也包括德国律师来往中德两国办理德国领事馆申请事务的交通费用。

十、 文件简易度10分。办理所需文件简单，提供个人身份相关信息即可。无需资金来源证明 ；无需提供在中国的无犯罪记录证明 ；无需语言要求；无需创造就业机会。

十一、移民成功率为10分。根据德国移民法第7、21、29条，县政府移民署将给予申请者居留证。持有此居留证者可每1至3年延长居留证，根据德国移民法第21条之4并于第3年可申请永久居留证。 该项目具有德国移民法律支持，并获得北威州迪伦县政府的批准，双重保险。根据德国移民法第53条，德国刑法第267条之1唯一的拒签理由有三个：在德国有事先刑事定罪；假护照或其他的身份证件；靠德国政府救济生活（不含儿童福利）。

十二、移民政策稳定性为10分。自2011年起，修订后的德国移民法正式生效，标志着德国从法律层面正式打开国门。德国是联邦共和国，联邦议院制定移民法，根据移民法第71条，市和县政府施行移民法。迪伦县政府(Düren) 批准给予中国籍投资人德国居留证。（法律基础：德国移民法第7，21，29条） 根据德国移民法第7，21，29条(外商人士居留)，县政府移民署将给予购买者居留证。

十三、资金安全性高，评级10分。所有房款都是打入客户名下的信托账户，保证资金安全。如预先批准证书未获得，可以申请退房，所有房款都将退还给申请人，全程由德国专业律师团队办理，资金安全有保障。

十四、办理周期快，评级9分，其实也是很快的了。申请者在正式申请后约6个月至9月办妥居留证。获得德国居留证之前，只需入境德国一次。

十五、居住要求不高，可评10分。需要每半年入境德国一次，保持注册地址。

十六、转永久居留身份的周期很短，可评10分。申请者持有效居留证满3年可申请永久居留（根据德国移民法第21条之4），无需再有额外投资。

十七、持有成本低，横向比较可评10分。成本费用包括：A 、房产税（每年大约600-1000欧元）；B、房屋保险（每年大约300-600欧元，可选择服务，费用一年一付 ）；如要获得德国永久居留身份，须持有物业至少3年。

十八、房产出售成本不高，评分为 9分。若转卖价低于原购价格，则不需要缴纳所得税。以私人名义购置的房产，且使用10年以上，转卖时不需要缴纳盈利税。若10年内转卖房产，须根据转卖营利所得缴纳税款。

十九、房产增值收益水平评分约为7分。德国经济研究院数据显示，2010年至2014年期间德国大型城市房价大幅上涨，慕尼黑上涨47%，柏林上涨41%，汉堡上涨39%。报道指出，这只是这些城市的平均上涨水平，一些区域的房价涨幅更加惊人。德国《明镜》网站报道称，德国大型城市房价4年来上涨超过三分之一。 然而，德国由于过去的十几年里政府严格控制全国的房价水平，突出房屋的居住属性，抑制其金融投资属性，造成德国目前的房价水平在全欧洲、或全球发达国家中仍处于价值洼地，未来升值空间较其他发达国家来说，理性上是更大的。

二十、投资移民的成本回收评分9分。由于申请人在投资购买并持有物业满3年即可获得德国的永久居留身份，所以，在申请人获得身份后，可以出售此物业来回收投资成本。这样，一些移民者可以在三年多的周期中，实际仅支付了除房产投资款之外的手续费和相关税费的成本即可获得德国永久居留身份，并可以租房的方式继续在德国生活。如果三年后卖出原房产的价格有相当的升值，当升值部分可以覆盖其余的移民相关手续费和税费，那就可被视为零成本实现德国移民目标了。这个预期虽然是最好的，但它毕竟只是一种较为理想化的可能性，投资移民毕竟是要给自己更大而不是更小的生活余地，切不可采取投机的心态。

近来，有很多读者前来咨询，希望通过了解已有的实际案例来直观的解读德国移民申请的具体简明流程，我们特此举一个实际案例，供读者参考。

张先生（化名）34岁，是已婚白领，育有一子，夫妻二人都有移民欧美发达国家的意向，也希望因此能更好的培育孩子，但并没有明确移民国家。2015年6月，张先生在网上看到鲸鲸宜居的德国投资移民业务，很被吸引，便根据鲸鲸宜居官网的联系信息，马上来到其公司当面咨询。当他了解到德国投资移民，手续简单，办理速度快，回家与妻子商量后在2015年  月开始办理全家德国移民。

首先，在张先生考虑到全家移民后将会在德国生活，所以挑选房屋时，选择了一套花园较大的单元，支付了意向金、签订了预订单。经过五天冷静期的慎重考虑，决定支付定金及律师费，并在上海签订了预购合同和律师的服务协议并在德国律师事务所的安排下，赴德国驻上海的领事馆办理了授权委托律师的见证文件。

在支付定金后，张先生表示希望可以对当地的生活环境与周边的学校进行考察，鲸鲸宜居针对此要求协调安排。在德国开发商的陪同下，张先生实现了其迪伦当地的考察行，并对此表示满意。

回国后，张先生根据德国律师的要求下递交了他的个人简历，律师根据张先生的工作经历，为他撰写“注册投资人”计划书，并且律师为张先生在德国开设了张先生本人的信托账户。张先生收到了信托账户后，将所有房款汇入自己的信托账户。律师将收到房屋全款的证明，以及注册“注册投资人”计划书提供给当地的移民署。

2015年9月底，张先生收到了德国迪伦移民署的“预先批准证书” 。同时张先生在上海办理了全家的身份证、户口本、结婚证、出生证、的公证、外交部认证和德国领事馆做认证。然后，张先生全家在德国律师事务所的安排下在德国驻上海领事馆申请办理了D类签证（去德国办理居留证所需要的签证），并于10月底取得“D类签证”。

2016年1月底 张先生全家到达德国，在律师的陪同下到移民所留指纹。并与税务师、保险公司人员见面，当地银行开户，所有手续办完后便取得了德国临时居留证。回国后于2016年3月初，张先生委托德国律师领取德国3年正式电子居留证。并计划9月全家移民德国，开始德国的新生活。

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