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中央商务区租金增长促使租户关注非中央商务区

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上海中央商务区办公楼租金的快速增长促使部分租户考虑搬迁至租金较低的非中央商务区。仲量联行华东区董事总经理吴允燊认为:“这一趋势正为项目位置靠近中央商务区的业主创造机会。”同时,一些企业开始采取联合办公的方式以提升办公室的使用效率。工业地产净吸纳量较第一季度有所放缓,然而问询量保持高位表明需求基本面依旧强劲。零售市场迎来非核心商圈供应潮,需求继续由餐饮和轻奢类租户推动。自上季度末楼市政策收紧后,高端住宅销售放缓、价格趋稳。

办公楼

中央商务区的高租金促使租户考虑搬迁至非中央商务区。本季度,内资金融公司和跨国零售商继续在中央商务区保持稳定的需求。但同时,过去一年租金的大幅增长也使得一些租户无法继续承受中央商务区的高租金,并开始考虑搬迁至一些新兴的中央商务区,如火车站与北外滩等区域。

越来越多的企业开始采用联合办公的策略以提高办公空间的使用效率。在联合办公运营商于上海迅速扩张的同时,越来越多的企业租户也开始将联合办公的元素纳入自己的办公空间规划中。仲量联行上海商业部总监张静表示:“企业希望通过这种方式提升办公空间使用效率,提高人才的留职率,并增强企业的内部合作。”

 

两个新项目分别在浦东中央商务区和浦西非中央商务区竣工交付。位于竹园中央商务区的世纪汇1座(64,580平方米)竣工交付。浦西的中央商务区连续第三个季度没有新增供应,位于非中央商务区的合生国际中心(63,245平方米)竣工交付,该项目位于杨浦区五角场商圈的核心位置。

中央商务区办公楼租金继续保持增长,但增速放缓。由于来自非中央商务区的竞争加剧,中央商务区的业主定价更趋谨慎。浦西甲级办公楼2016年第二季度租金环比增长0.6%,为过去六个季度以来的最低增速。同样,浦东甲级办公楼租金环比增长也从上季度的1.7%放缓至1.1%。

销售型办公楼

强劲的需求和大量的新增供给继续推升成交量。2016年第二季度上海销售型优质办公楼成交量达217,007平方米,季度环比上涨77.4%,创下历史新高。内资公司仍然是需求的主要来源,其中上市公司购买需求尤为旺盛。例如,内资上市公司东方财富购买了永丰国际广场金座以设立其公司总部。本季度共有7个销售型优质办公楼项目开盘,总面积达212,136平方米,预计今年全年新开盘项目总量将达673,066平方米。本季度销售型优质办公楼的价格基本与上一季度持平,季度环比涨幅为0.3%。我们预计自用买家对上海办公楼的购买需求有望保持旺盛态势,但大量的新增供应将继续抑制价格的上涨幅度。

物流

新增供应的吸纳量与部分到期租约相抵。由于新竣工项目租赁缓慢且部分现有项目租约到期,非保税市场净吸纳量仅为2,640平方米。但是,较高的问询量表明需求仍保持平稳。电商企业及其相关物流公司需求依然活跃。第三方物流公司表现呈明显差异:部分大型企业为满足其终端客户持续增长的需求继续在全市扩租,而一些小型第三方物流公司则因客户需求收缩而选择在合约到期后不再续租。本季度,大量新增供应及较低吸纳量导致非保税市场空置率上升至14.1%。对此,仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“目前大部分现有空置面积均在与不同类型的客户进行详细洽谈,因此,我们预计本季度空置率上升将是暂时现象。”

 

两个普洛斯项目竣工。两个普洛斯项目竣工。本季度,普洛斯有两个项目竣工,总计450,000平方米:普洛斯宝山非保税项目(250,000平方米)和普洛斯外高桥保税项目(200,000平方米)。两项目入市时租赁情况均较为有限。

租金增长率同质比保持平稳。由于普洛斯宝山项目提供较为丰厚的鼓励条件以吸引客户,非保税市场平均租金微跌至每平方米每天1.29元。尽管空置率微升,由于业主心态受强劲问询量支撑,租金同质比仍基本持平。

住宅

政策紧缩致使销售势头褪去。在政府三月末颁布新一轮的紧缩政策之后,上海住宅交易骤冷。四月份住宅成交量相比三月份跌幅超过一半。本季度上海一手住宅成交量仅320万平方米,季度环比下降26%。高端住宅市场成交量季度环比下跌30%,成交住宅609套。在经历了上个季度强劲的购买需求后,开发商在第二季度加快了推盘速度。在高端住宅市场,本季度八个项目共计推出住宅1,482套。

销售放缓而价格保持稳定。上海一手房价格在经历了一季度疯狂上涨之后,二季度由于销售乏力而基本保持稳定。本季度,上海高端住宅市场一手均价环比小幅上涨0.9%至人民币101,516元每平方米。本季度二手房均价也同样保持平稳。

尽管空置率上升,但服务式公寓租金保持不变。在租赁市场,由于跨国公司外派人员来沪数量下滑,服务式公寓需求依然疲弱。两个新的服务式公寓项目(逸兰森兰服务式公寓和上海卢湾服务式公寓)在本季度开业,为租赁市场新增供应370套。上海碧云钻石酒店公寓经重大翻修后于本季度重新开业。三个项目的入市以及疲弱的租赁需求致使服务式公寓空置率在第二季度达到了16.8%,上升了4.8个百分点。在租金方面,部分位置优越的项目上调租金以弥补新增值税发票带来的成本上升。然而,为了在疲软的需求环境下挽留租户,大部分项目维持租金平稳。平均而言,第二季度服务式公寓的租金维持不变。

紧缩政策下价格预计将保持稳定。上海购房政策预计保持紧缩,因此整体市场和高端市场的成交量将在2016余下的时间里处于较低水平。尽管库存可能会在年末大幅度上升,但是上海强劲的市场基础意味着房价不大可能出现回调。“尽管销售势头褪去,但从过去三个月火热的土地交易可以看出开发商对上海住宅市场未来中长期表现依旧乐观,”上海仲量联行住宅部总监周静表示:“上海作为全球金融中心,有着强劲的人口导入能力,因此从长期来看上海的房地产市场仍然有着很大的增长潜力。”

零售物业

餐饮和轻奢仍是主流需求。奢侈品零售商继续关闭表现不佳的店面,而轻奢品牌则进一步向非核心区域扩张。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思表示,“餐饮的扩张需求依然强劲,特别是中档家庭餐馆、咖啡和甜品店。”日益激烈的竞争刺激了一些餐饮连锁品牌开始探索如何提供更多创意体验和展示来吸引消费者。

一些表现欠佳的零售铺面被改造为办公用途。在竞争激烈和经济增长放缓的双重作用下,业主开始探索将表现欠佳的零售铺面调整为更高效的非零售用途。例如,经过从2014年第二季度开始的关闭整修,金鹰国际购物广场近期将其上部楼层租给方糖小镇,后者是一家联合办公运营商。

2016年第二季度,一个核心区域项目和五个非核心区域项目开业。非核心区域新增供应势头仍然强劲,而上海核心区域新增供应有限。在核心区域,近淮海路的43,000平方米的阳光527刚刚完成内部整修,营业重点转向餐饮。在非核心区域,虹桥万科中心,太阳城,缤谷广场二期,大宁音乐广场及新江湾悠方购物广场开业,总建筑面为232,937平方米。核心区域总体空置率微升至9.6%,主要由于位于成熟购物市场比如南京西路和徐家汇的现有购物中心进行租户调整,而在非核心区域,总体空置率上升至9.9%,主要由于空置率高于市场平均水平的新项目上市。

核心区域和非核心区域租金小幅上涨。在核心区域,购物中心首层租金同比增长2.9%至53.3元每平方米每天。非核心区域租金同比上涨4.6%至21.3元每平方米每天。五角场、陆家嘴等商圈的租金增长放缓,庞大的市场供应量使得业主间的竞争加剧。

投资

上半年市场不是太活跃,但预计2016年下半年交易将增加。由于投资者表现出投资一线城市的强烈兴趣,诸多卖方提高了对于整栋销售价格的预期。伴随着目前低企的市场收益率,尤其是核心商务区资产,收益率的进一步压缩可能会延长成交的时间。此外,中国保险监督管理委员会(CIRC)近期对于保险公司信息披露和审查的要求,可能已经造成了房产交易的延迟。尽管2016年上半年的交易有限,由于2016年上半年在商讨中的交易可能在下半年完成,我们期待一个更为活跃的下半年。

对于办公楼的需求依旧,尤其是来自于国内买家。虽然2016年第二季度的办公楼成交有限,但是对于上海办公楼资产的需求依然旺盛。尤其国内资本正从更易取得的融资工具中受益。除了上海中央商务区外,买方也正关注着处于非中央商务区的办公楼和商务园区项目,重点关注有稳定租金的高品质项目。另外买方关注中的还有项目改造和升级的机会,正如华人置业集团以11.5亿元将徐汇区的爱美高大厦出售给上海瑞力投资基金管理有限公司的交易。

物流地产投资兴趣依旧。由于可供交易资产稀缺,2016年第二季度物流地产项目整栋交易很少。在大上海区域,唯一的成交出现在2016年第二季度后期,即嘉民集团购买腾飞物流中心。该仓库位于嘉善,总建筑面积为35,000平方米,出售价格为1.25亿元(1,910万美元)。正如其他感兴趣的买家,嘉民集团相信保持两位数增长的电子商务将带动现代物流设施的需求。

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