徐行国际生态区前景高峰论坛 前景"霸屏"沪上

6月18日，以徐行国际生态区发展前景为主题的高峰论坛在碧桂园·嘉誉项目现场鸣锣。这场由新闻晨报地产星空主办、碧桂园•嘉誉协办的论坛，将实力房企、房地产业界专家、资深主流媒体汇聚一堂，共话徐行国际生态区发展价值红利。

论坛现场

活动当日，碧桂园沪苏区域营销助理总经理吴德文、碧桂园•嘉誉项目营销第一负责人庞程、新闻晨报地产星空常务副总经理钱川波、上海市房地产行业协会副秘书长胡煜、易居房地产研究院院长张永岳、同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功以及上海数十家主流媒体出席了本次论坛。

嘉宾合影

论坛中，业内专业人士对于徐行国际生态区未来的发展红利一致看好，在观点的激扬与碰撞中，上海这一全新的高尚住区的价值轮廓逐渐清晰。

那么徐行国际生态区未来发展价值几何？较之传统国际社区，它又将有何不同？怎样的产品将在主打科技生态牌的徐行国际生态区顺应而生？

弯道超车

国际住区突围战，

徐行国际社区打出“科技牌”

众所周知，上海国际社区的发展史可以追溯到上世纪90年代。从那时的古北开始，“小小联合国”概念雏形初现——国际化的大社区定位，将板块内零散的优势连点成线，交织成面，大社区共荣概念下，如今的古北走过当年的意气风发，带领着联洋、碧云、新江湾一并成为上海国际社区支柱。

然而随着国际人群的持续涌入，以上成熟型国际社区的住宅已经日益饱和。“僧多粥少”几近饱和住宅供需局面给予申城不小的负荷压力，在“国际社区”的时代大潮中，谁能接手下一棒？

诸多利好剑指“徐行国际生态区”，原因为何？对此论坛指出，在上海这座国际属性颇为强的城市，对于国际社区的需求量也总是居高不下，此前，人们对于国际社区的认知停留在“国际人士数量”层面，随着时代的更迭与现实所需，国际社区逐渐成为“高品质生活”的代名词。

此外，论坛还指出我国城镇化发展已经全线迈入价值兑现期，也就是说，徐行板块主打“科技+生态”牌，正是从上海当前对国际住区需求不断提高的背景之下，应运而生的产物，势必将成为剑指后20年的上海城市发展新路径。

圆桌论坛

价值筑底

品牌、产品力

与土地“互好性”愈加显著

现如今，上海诸多板块的崛起与区域内入驻的品牌房企息息相关。正所谓“眼光决定价值”，开发商正是具备着这种敏锐的价值嗅觉与前瞻性的市场预判。优质房企的注入，与区域发展前景相辅相成，对于撬动土地价值大有裨益。相较于过去产品力称王的“单打独斗”式发展，现在的房企品牌与土地价值的叠加效应日益显著。

此外，随着徐行板块新拍楼板价的持续走高，该国际生态区的发展也凝聚了上海更高的期待。“高价土地”频出背后有着内在必然性，多个支撑因素短期不会消失，这也是市场对于土地价值的认可与看好。

由此，品牌、产品力与土地聚合作用在徐行国际生态区价值爆破。碧桂园•嘉誉首创了“可调节户型”、高达82%的得房率、南北通透的户型、可控的总价、垂直绿化……都是对徐行国际生态区的“不辜负”。

观点交锋

徐行生态人文与生活相融合，吸引自住买房者出手

住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家、上海市房产经济学会副会长、华东师范大学终身教授、易居房地产研究院院长   张永岳

从2010年起国内房地产市场呈现分化，包括企业、产品、区域分化，其中在区域的分化中我们可以看到，一线城市由于资源的聚集，产业人口的不断增加，开发区域的扩大等因素，要保证城市的住宅产业更加健康的发展，同样需要调控，但这个调控与三四线城市“去库存”不同，需要增加更多合适的产品，满足需求入手。因此，在这样的区域分化背景下，徐行脱颖而出，一方面，徐行的区域位置符合向外延伸的趋势，另一方面其生态人文标签上独具特色，且可以与人们的生活相融合，打造可持续发展的生态小区，这样一种发展模式，使得徐行打造国际生态住区后发优势突出，未来成为上海楼市一个新热点是可以预见的。

那么，现在徐行的房子该不该买房？怎么选房？我的理论有一段关于自住买房的套话20年来一直适用：自住买房者看准适合的房子就出手，不要过于讲究价格的高点还是低点出手。那么，怎样的房子我们可以判断为自住需求适合的房子？第一，要与你的购买能力相适合，在可以承受的总价范围；第二，要与你对居住功能的要求相适合；第三，要与现代生活方式的居住理念相适合，例如生态化、国际化；第四，要与工作生活半径的时间成本相适合。当然，如果是投资买房，则还要关注项目未来的升值空间。 此外，说到近期地王频出，其实大家并不要马上谈价色变，因为地王出现后，周边的项目会以不同的策略推盘。有些项目可能会直接封盘，酝酿涨价，但更多的项目还是会依照原来的节奏和价格推盘，这一方面是从企业的税收角度考虑涨价成本，另一方面因为房企前期拿地的地价不同，还是会选择快速销售滚动开发。

徐行朝着国际生态化住区方向稳步前进

上海市房地产行业协会副秘书长   胡煜

在上海，从最早的古北、联洋国际社区到近几年的新江湾国际生态居住区，国际生态住区的建设一直方兴未艾，对于国际生态住区的认定标准，已经成最初的国际家庭的数量，渐渐转化为对生态、环境、文化等城市稀缺资源的追求。如果说新江湾的崛起，依托的是湿地资源的话，那么徐行的低密度生态环境，则有着独特的历史文化标签。众所周知，嘉定文化有“教化”之誉，吴中第一孔庙就坐落在嘉定。而徐行最早可追溯到南宋年间，历来有着“草编之乡”和“武术之乡”的美誉，非物质文化资源丰富，蕴涵着深厚的艺术价值。作为嘉定区“1520”城镇体系规划中重点建设的五大新市镇之一，依托嘉定新城的发展，徐行具备成为新一代国际生态区的得天独厚的先天条件。

同时，我们知道品牌房企的集聚，往往会让一个板块的崛起事半功倍，就好像徐行现在已经有碧桂园、佳兆业等开发商的活跃，因此，徐行近期的每拍一块地，就会引起不少开发商的疯抢。目前，碧桂园正在加紧项目开发，无论是即将推出的85平方米做到3房，还是低密度的住区产品，都将对于板块的定位有着风向标意义。

一年后徐行成交均价预计3.5-3.8万/平方米

  同策房产咨询股份有限公司董事长  孙益功  

此前大家对徐行的历史可能不太了解，徐行在南宋时期就已经存在，徐行古镇是江南著名的草编之乡，黄草草编是徐行的汉族传统手工艺品，当地汉族劳动人民利用黄草杆茎编织成玲珑精致的生活用品，所以这里的历史文化是相当悠久的。到了现代，随着越来越多品牌开发商的进入，这一区域将成为未来市场的热点，值得注意的是，徐行地块的容积率一直都比较低，有着先天低密度、生态的特征，生活环境更佳。

从上海楼市近期的趋势来看，如今一级土地市场的价格下不来，二级市场从营销角度来说，不敢说这一阶段一定会涨多高，市场往回走的至少在最近2、3年几乎没有可能，会呈现持续稳定的上涨态势，所以我们更应该看到徐行国际生态住区在未来几年的价值兑现。我们特别应该关注到类似徐行这样的一些板块，在传统定位中这里尚未成为楼市的热点区域，但是一旦交通得到了大力发展，整个城市扩容外移的过程中，这些板块原先房价较低，就会有一定的补涨过程。事实上，内环内现在单价在12-14万/平方米的房子很普遍，但是并没有补涨契机，所以单价在15万/平方米的房子还不多，中环现在的房价也达到了10万/平方米，其实已经到顶了，反而是外环外因此有了补涨契机，预计徐行明年今天的成交均价可以达到3.5-3.8万/平方米。

当然，购房者买房子最重要的还是要考虑居住功能，过去20年因为买了房子而后悔的人恐怕不多。在我看来，买房首先要对于长期升值空间有判断，其次要了解项目所在地段的可发展性，再次要注意房型和品质对于未来升值的影响，房子的物管水平将来也将反应到价值上，最后，项目周边的交通和配套完善度同样决定价值高低。

碧桂园上海首个项目命名嘉誉藏玄机

碧桂园沪苏区域营销助理总经理   吴德文

碧桂园上海首个项目起名嘉誉，一方面是要做嘉定的标杆作品，另一方面也是希望通过用心打造的产品，实现“嘉誉”户晓。所以我们在碧桂园产品库里，选择了主打85平方米的三房，做到一梯两户南北通透，让上海市场认识碧桂园。

对于徐行未来的房价走势，我认为是仁者见仁，智者见智，但一个区域的发展主要取决于两点，一是公共服务配套，配套越成熟吸引人的空间就越大；二是空间价值，也就是通常意义上的地段概念，主要是区域与核心资源关系的紧密度，如交通通达性，配套等。我注意到一点，上周五嘉定推出两块地，一块在嘉定新城，一块在徐行，徐行地块的参拍企业更多，最后的溢价率也更高，说明业界对徐行区域发展非常看好，目前虽说是价格洼地，但配套到位后价值即将兑现！

碧桂园•嘉誉打造嘉定项目标杆

   碧桂园•嘉誉项目营销第一负责人  庞程

碧桂园•嘉誉是碧桂园在上海精心打造的首个项目，同时也是碧桂园在徐行打造的标杆项目。

目前整个嘉定土地供应较少，而徐行未来可供开发的土地量使其必然成为一个热点区域。周边配套成熟，徐行高铁站的规划也将拉近上海与长三角的距离，生态环境非常优越，东侧有一个300亩的生态湿地公园，板块前景不言而喻，而碧桂园•嘉誉是嘉定为数不多的低密度花园洋房，容积率仅有1.2，栋距至宽达30米，而且独创的垂直绿化和约400平米景观水池及大美园林景观已在示范区实景呈现，令人惊叹。

新闻晨报地产星空常务副总经理

钱川波

在上海，继古北、联洋和新江湾三大国际居住区之后，又一特色国际生态区正在徐行崛起。徐行作为一个具有千年历史人文底蕴的区域，在生态湿地资源、科技软实力、品牌开发商入驻的合力构筑下，也将迎来一轮新的历史发展机遇。在此，我也要感谢今天活动的协办方“碧桂园•嘉誉”，把国际化的高品质居住生活带给徐行、带给嘉定、带给上海。