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酒店、物流、学生公寓成海外不动产投资新宠

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境外不动产投资已经成为中国企业全球布局的重要一环。投资决策和投资机会因投资者风险偏好和回报率要求而异。同时,投资者的专业经验,例如资产管理,销售渠道,组织架构等,以及特殊优势,包含主场优势,低融资成本,投资规模等也成为决定投资标的的重要考量因素。放诸四海皆准的投资策略并不存在,保险公司的投资策略也不一定适用于私募股权基金。投资者要根据自身优势和要求谨慎投资。

在此,我们选取伦敦写字楼、东京酒店和美国次级仓储资产包作为欧洲、亚洲和北美洲的热门投资目的地和不动产类型介绍潜在的投资机会。这些城市和不动产类型是国际资本争相竞逐的核心资产,资产价值较高,流动性充足,市场透明度高,抵御风险能力强。

中国企业海外投资指南

伦敦英国

英国由英格兰、苏格兰、威尔士和北爱尔兰构成,是传统世界强国,也是中国在欧盟内第二大贸易伙伴。伦敦为英国联合王国政府所在地,大伦敦1,388万的总人口使其成为欧洲最大城市之一。高度透明的市场和完善的法律体系都为境外资本奠定了良好的投资基础。

写字楼投资亮点

1. 全球金融中心和企业总部

伦敦最大的产业为金融业,拥有超过480家海外银行。依据2014年全球金融中心指数排名,伦敦紧追纽约位居第二。此外,超过100家欧洲五百强企业均在伦敦市中心设有总部,是企业设立境外总部的重要一站。

2. 市场流动性充裕

伦敦写字楼成交活跃,2014年投资总额创历史记录,达到205亿英镑(307亿美元),2015年也有可观投资,投资总额达188亿英镑(282亿美元)。

3. 租约长,需求强劲

伦敦写字楼租约普遍长达15年之久,市场平均租约年限为6.8年,且5年能仅接受租金向上修正。租赁成交活跃,数字新传媒成为租赁成交新动力,伦敦写字楼市场空置率不足5%。

4. 资本避风港

股票市场波动和低迷使得投资者进入不动产等另类资产投资谋求更高投资回报。当前伦敦金融城写字楼净回报率在4%上下。此外,非英国公民公司转让英国商业地产取得的资产收益无需缴纳资本利得税,这都使得伦敦写字楼成为国际资本避风港。

成交案例:2015年12月,保利置业以约1.45亿英镑(2.1亿美元)的价格购买位于伦敦EC4的5 Fleet Place大厦,完成该开发商在英国市场的首笔投资。该物业净回报率约为4.5%。

酒店、物流、学生公寓成海外不动产投资新宠

东京日本

日本是全球第三大经济体,且中国是日本第一大贸易伙伴。东京位于日本本州岛东部,也是现今日本首都,整个东京首都圈人口总数高达3,780万,是全球规模最大的都会区,亦是亚洲最重要的世界级城市。

酒店投资亮点

1. 境外游客激增

2015年日本境外游客数同比增长47.1%至1,974万人,创1964年以来最大增幅。另一方面,中国游客数激增107%至499万人,首次成为日本入境游最大市场。2014年JNTO统计数据显示,约有67%中国游客到访东京,东京成为接待中国游客最多的城市。与此同时,日本本地游客仍是东京酒店市场稳定客源,占东京境内外游客总数95%以上。

2. 客房入住率居高不下

东京酒店入住率全年维持在85%-90%之间,高于香港和纽约80%-85%的入住率水平,而北京和上海同类酒店入住率仅有60%-65%。此外,相较于香港和纽约而言,东京客房平均收入(RevPAR)仅为130美元左右,有向上修正空间。

3. 供应紧张

到2018年新增客房数不及现有客房总数10%,对应激增境外游客仍略显不足。供应紧张将为酒店收入提供上升空间,资产回报率亦有上涨潜力。

4. 奥运会刺激

2020年,东京将第二次举办夏季奥运会,奥运会将促进日本经济和旅游业回升。未来五年,日本境内资产价值预计都将进入上升通道。

成交案例:2015年7月,鹰君集团以222亿日元(1.8亿美元)的价格收购东京六本木地区的一块酒店用地,用地面积约4,000平方米。建成后,鹰君集团旗下朗廷酒店将负责项目运营,这也将成为日本首家朗廷酒店。(备注:很多中国内地投资者正在关注东京酒店投资,还未达成任何投资,选取香港开发商完成的最近一笔投资,为土地交易)

美国

美国本土位于北美洲中部,是世界上唯一超级强国,在经济、工业、军事和科研等领域都处于世界第一的地位。美国经济复苏,资本涌入推动美元升值,利率上调,美元计价不动产也水涨船高。

次级仓储资产包投资亮点

1. 资产低估带来的投资机会

过去一年供应链核心的仓储物流资产价值仍被低估,但如今仓储物流设施正成为核心投资标的,预计投资将超过其他不动产类别。

2. 需求旺盛,供不应求

电子商务壮大,进口需求强劲,以及家庭收入增长推动汽车和家庭消费等因素助推仓储物流设施需求。2015年前三季度,仓储净吸纳量达到1,300万平方米,而在建仓储面积仅为1,200万平方米。仓储物流设施成为供应最为短缺的不动产类别。

3. 二三线市场投资机会

供应紧张局面不止存在于洛杉矶和迈阿密等主要城市,二三线城市,诸如波特兰,俄勒冈州和俄克拉荷马城也都面临供不应求。大型都市圈边缘城市,也分享一线城市仓储物流需求外溢的红利。纽约全区仓储物流设施净回报率约为5.1%,而盐湖城和亚特兰大等二三级市场则超出7%。

4. 资产包交易为主

仓储物流设施以资产包交易为主,受养老金,主权财富基金和保险公司青睐,可以有效达成较大规模投资收购。

成交案例:2015年11月,中国人寿保险斥资逾10亿美元入股普洛斯美国仓储资产组合,持有这笔资产约30%股权,成为中国人寿保险迄今为止最大的跨境房地产交易。

酒店、物流、学生公寓成海外不动产投资新宠

境外不动产市场投资特点

尽管中国经济持续放缓、场内担忧政府或大举限制境外投资,但数据显示2015年中国企业的境外投资额将刷新历史纪录。继2014年突破140亿美元关口之后,2015年中国企业的境外(大陆以外地区)投资成交额接近213亿美元,同比增长49.5%。

中国企业在英国市场的房地产投资交易有所放缓,暂别前两年聚焦伦敦巨资收购的劲头。另一方面,美国房地产市场成为投资者的新宠,2015年投资额累计近87亿美元,约为境外投资总额的41%。澳大利亚紧随其后,2015年总投资额达35亿美元。日本房地产市场投资额增长最为迅猛,较2014年投资总额实现近10倍增长,达到14亿美元。

酒店资产成新宠

写字楼和开发项目仍是中国企业境外投资的重点,分别占投资总额的34%和26%。但随着中国境外游不断壮大,中国企业正瞄准这一商机,酒店资产成为境外投资新宠,占比一举跃升至24%。上海锦江集团以约13亿欧元(14.6亿美元)收购法国卢浮酒店集团,成为国内酒店业迄今为止达成的最大一笔境外投资。

中国三大投资主体

当前境外投资主体仍以开发商,主权财富基金,保险公司为主。受制于境外投资审批流程繁琐,外汇结汇管制,税务筹划以及境外投资经验缺乏,境外投资市场鲜有私募基金的身影,同其他国家境外投资主体构成大相径庭。险资监管放松,境外商业资产租约长,回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”,成为境外投资主力。2015年,境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资,占全年总额30%。此外,开发商走出去热情依然不减,完成27%的总投资额,达成最多成交宗数。尽管主权财富基金仅有两家开展境外投资,但在2015年共达成19%的总投资额,成为第三大投资主体。

境内私募基金逐渐活跃

过去七年间全球货币宽松盛行,市场资金面宽裕。全球股市低迷,投资者更为积极涌向另类资产投资,尤其是不动产投资市场。保险等投资策略较为保守的投资者表现更为抢眼,增加不动产投资配置,以期实现更高收益。此外,境内私募基金这一新兴力量也开始逐渐活跃,尤为关注2亿美元以下资产标的。各路资本积极挺进境外投资市场,推高资产价格的同时也进一步压缩资产回报率。

市场新动向

人民币贬值压力 -—近期,人民币对美元贬值明显,自2015年8月至2016年1月,在岸人民币已经累计贬值8%。短期内人民币贬值压力不减,境内投资者也将加速境外资产配置以抵抗人民币贬值影响。与此同时,美国迎来自2006年来首次加息,美国楼市回暖也将推升以美元计价资产价值攀升。

二线城市新机遇 -—资本的涌入也将继续对不动产回报率施加下行压力,传统投资热点城市,诸如伦敦等回报率将继续下降。积累了一定境外投资经验的境内投资者也将目光瞄准成熟经济体的二线城市,例如曼彻斯特,休斯顿等,谋求更高投资回报。

另类不动产或成投资热点 -—写字楼和开发项目仍将是市场成交主力,另一方面,其他另类不动产投资也正在成为市场新的投资热点。2015年跨境电商正式起步,正逐渐成为支撑外贸发展的新支点,实力雄厚的险资开始抢滩境外物流设施。2015年包括平安和中国人寿等大型保险公司通过联合其他境外投资者投资物流平台。出国留学群体不断壮大,境外学生公寓租金走高,也使得这一另类不动产投资成为投资者新宠。

联合境外投资者增加不动产配置—主权财富基金和保险公司投资规模大,不动产平台投资也成为这些超级投资者的主要标的。海外投资比例获上调至占总资产的15%,而当前境外不动产在境内保险公司的投资组合中占比不足2%,远远低于境外投资者不动产资产配置。通过联合境外投资者,收购资产平台部分股权,可助其享有境外投资者成熟资产管理经验,并降低风险。例如中国投资有限责任公司联合AEW集团斥资14.4亿美元收购欧洲10家商场,而中国人寿保险耗资10亿美元收购普洛斯美国仓储资产组合。中国人口老龄化到来,也将促使国内养老金提高投资回报率。养老金等资本或也将追随欧洲和韩国养老金的步伐,开展境外投资多样化投资组合,获取更高收益。

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