上海楼市新政已经“满月”，让几乎陷入疯狂的上海房价稍稍降了降温。作为近些年最严厉的调控政策，“沪九条”引起社会各界广泛关注，不仅影响上海未来（优惠购、楼盘相册、最新报价）几年房地产的走势，也会成为全国重点城市房地产市场的风向标。
上海在国家高举去库存大旗的背景下推出限购政策，看似意料之外，实在情理之中。上海房价在一季度的疯狂程度已经远远超出外界的预期。上海房价为什么在这个时候疯涨？主要源于四点：供求关系是主要矛盾，资金廉价是最大推手，投资避险是资本本性，场外杠杆推波助澜。详情可见3月24日《欧阳先声》微信稿“房价泡沫的真相与房企应对之道”。
上海作为一个城市，对于中间两个矛盾是鞭长莫及的。上海供求矛盾在相当长的时期内是无法平衡的，所能做的只有通过“政策缓释胶囊”来延后需求的爆发、抑制房价的疯涨。
如何缓解供求矛盾？其实供应与需求就是硬币的两面，只要加大供应、压缩需求，自然就可以缓解急症了。
但是，上海只说增加土地供应，却没有具体的供地计划和措施，这是因为上海几乎无地可供，上海有大量农用地（占全部用地的49%，或者城市总面积的三分之一），其实上海真的需要这样多的农用地吗？如果每一个城市都要像一个国家一样，什么都要自给自足，我们在全国大市场一体化的旅程中还能走的更远吗？但是要把农用地转为建设用地，就必须修改土地利用总体规划和耕地保护规划，这就涉及到了耕地保护红线的国策，非常困难。
上海正在谋划“工改住”，已经减少了工业用地供应，其实上海每年只要转换4平方公里为住宅用地，就可以使住宅用地供应从目前的500多公顷增加到1000公顷，这将极大缓解上海住宅供求矛盾，而不是等到2020年上海停止新增建设用地之后。
上海商业用地占比每年都在10%以上，最多达到26%，上海在控制城市人口规模，还需要那么多的商业吗？从2003年以来，上海新增商业人均面积累计2.49平米，同期新增住宅面积仅8.22平米，这是多么不合理啊！
上海住宅供地占比持续下降，直到2013年才有所恢复，虽然2015年占比回到67%，但总量却在减少，从2005年最高峰的3481万平米，下降到去年的仅有1265万平米。
不能增加土地供应，就只有在现有的住宅用地上提高容积率和增加中小套型两条路。
上海容积率为什么始终保持在 2 以下？上海还是在追求城市品质与住房的舒适性，但是在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？
上海还可以再提高郊区商品住房的中小套型比例，中心城区都不低于70%，郊区至少也可以相当水平吧？
所以上海只剩下增加中小套型户数一条路了，中小套型多了之后，土地市场的火爆会降温，因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就缓一缓，地王也会少些了。
上海不增加供应，就只有抑制需求了。
上海楼市新政完全反映了这个逻辑，政策文件开门见山地提出“居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的思路，这就反映了三个核心目标：抑制投资投机、排斥外来人口、减少高端住宅。但是显然，这是治标之术，缓解急症的。
从压缩需求的逻辑看，无非是提高购房门槛来减少购房人群。路径有三：
一是抬高外来人口购房的资格条件，不是“以市民为主”么？外来人口就让路吧，包括延长在上海工作生活时间，继续限制外地单身购房，严格审查缴金情况，严格检查单位缴金（提高单位劳动成本、挤出低端企业），延缓居住证发放时间并提高资格条件，这些都可以或明或暗的帮助提高外来人口的购房门槛。
二是提高居民资金实力要求，因为要“以居住为主”，那就不要二套了，改善型也要放一放了，在全国降首付的大背景下，上海反而是提高首付比例，没钱的人就别想买了。有人想借钱买房，对不起，不可以！您要承诺首付款是自有资金，或许还要证明您的钱不是洗来的？如果虚假，就要纳入失信行为纪录，如果未来想在上海一直呆下去，没准儿什么时候就被揪了尾巴。
而且您想从非金融机构贷款也没可能了。周小川行长说，场外加杠杆是不可以的，意思很清楚：州官放火是可以的，因为有救火队，可以控制火势，但百姓点灯不行，因为星火没准就燎原了、失控了。
三是对企业购房转让做了限制。这次专门提出企业购房再次上市交易要达到3年以上，意思是要买就先在手上放三年，看看您能不能撑得住！但这其实是开了一个很大的窗户，如果有人注册公司，合伙买上十几套房子，三年之后就可以出手，似乎比个人买房还要宽松，何况还可以卖给不限购的人呢。
上海房价疯涨现在的确降温了。但上海房价降温背后的逻辑是什么呢？
供应透支！2013年至今，上海累计批准上市31.1万套，累计销售34.5万套，透支3.4万套。
透支不仅在全市，所有各区近2年都发生全面透支。
横跨内环、中环、外环的4区同样也是透支。
甚至连上海郊区也发生透支现象！
今年以来上海所有各区、所有面积段产品几乎全部透支！上海核心八区今年以来几无新增供应，仅有的新增供应也不过840套。
供应量少，销售自然很难支撑高位。而核心区销量下降，自然也使得整体房价呈现下降的假象。
未来供地增加更多中小套型，整体房价会被拉平。而越是高端的住宅需要的首付比例越高，拿得出大额现金的人越少，高端住宅价格也很难继续拉涨了，政府会很高兴地看到住房整体均价暂时不会上涨、甚至可能微微下跌呢，当然，单价是不会下跌的。
去年的地王或许有点尴尬，毕竟池子里的鱼要养的更大需要更多的时间，但现金流不等人，高端产品被逼的曲高和寡，虽然房价不会下跌，但今天的地王不等于明天的楼王，起码定价预期要降了、涨势也要缓了。
房价真的不会下跌么？当然是真的！上海政府比我们想象的要聪明得多，如果房价下跌，还用得着出台这样的政策吗？
而且，政府明说了，“本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制”，也就是说，信息管控将加强，以免管中窥豹、混淆视听、火上浇油、推波助澜，关键问题是政府发布的信息是不是能够及时、准确、真实、全面反映客观情况？如何引导社会舆论和房企、市民动向？有时候，表面上的文字并不会给我们正确的指引。
比如，住房限购严厉，公寓的机会就来了，公寓的价格也会水涨船高，跟上资产价格重估的脚步。
限制性政策也意味着房价真的远远不到下跌的时候，或许有人会说三四线城市不是也下跌了吗？三四线城市房价的拐点其实在于供求关系的逆转，什么时候特大、超大城市人口也停止增长了，并且供应充足的时候（不知道我们等不等得到那一天），或许房价才会停止增长，不过除了东京，世界上的大都市似乎都没有出现这一天，尽管房价会有波动，还是在顽强上涨的。
本文为网易房产特约评论。作者系新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷。
本文来源：网易房产
作者：欧阳捷
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