宝能上海项目停工 戳中姚振华的哪些神经与无奈

宝能在南上海“金融小镇”的项目停工了。地产媒体圈又多了一个“万宝之争”后的兴奋点，一时间宝能因一纸债券申报说明书引起的“后院起火”又被猛烈地添了几把柴。

祸起萧墙，无独有偶。媒体爆料不仅是宝能在上海的该项目停工，广州、大连、合肥等共计8项目都处在停工，或即将要停工的状态。有业内人士表示，除却资本市场上的“呼风唤雨”外，仅从上海宝能酒店项目的停工来看，其在主业地产领域的开发能力已经近乎露出了遮羞的底裤。

单从这个方面来看，宝能疯狂增持万科，表面上看是一场豪赌，或许也隐含着姚老板的些许无奈。

3年前说好的酒店呢？

申隆一村的村民们可能无一不知“宝能”这个名字。

这座距离上海浦东陆家嘴车程约1个小时的小村庄3年前因为宝能的五星级酒店项目入驻而欢呼雀跃。如今，走在乡间但凡只要询问“宝能”二字，村民们都能够准确地指出其项目公司的所在地，而问及酒店位置时，却只能光摇头。

“3年了！宝能在这里要建的酒店连块砖都没有看见，我估计是看不见了。”家住申隆一村的一位80岁左右的村民指着项目所在的园区东北角有些调侃地说道。

1月14日，媒体爆料宝能集团位于上海市奉贤区申隆生态园的宝能金融基地酒店项目已经停工。现场大门紧锁，围墙内部出现了几排临时搭建的工棚外并无其他实体建筑，泥泞且荒芜。申隆生态园区的物业人员证实宝能在此地的项目已经停工近半年的时间。

（上海宝能希尔顿酒店项目工地）

公开资料显示，希尔顿五星级酒店项目位于“上海金融小镇”（申隆生态园）内，是一座总体规模达到8.3万平米的白金五星级度假型酒店，共设标准客房400多间、独栋别墅客房12栋。项目地上建筑面积6万平米，占地7.5万平米，容积率为0.8。

“去年夏天的时候，有施工队来打了地桩后就撤了，至今没有开工过。”生态园区招待所的一位物业人员说道。

事实上，宝能目前在南上海有两处重点项目，分别是上海宝能金融创新城与上海宝能希尔顿酒店。后者就是此次被爆停工的项目，该项目正好地处上海“金融小镇”的东北角，规划中该小镇是要建造成像美国“桔镇”一般主营后台金融的专业型生态金融社区，可以想象当初宝能的大手笔入驻正是瞄准了该小镇未来的金融服务氛围。

只是目前该中国式的“Greenwich”尚且处在筹备的阶段，小镇规划建设部负责人介绍说，“目前金融小镇尚且没有拿到详细的“控规”（控制性详细规划），而园区的控规落地要等到2016年3至4月份。”

“傲娇”的希尔顿

昨天，上海金融小镇的酒店项目停工的消息再次引发社会关注后，质疑宝能资金链断裂的舆论终于这家地产公司坐不住了。1月14日晚间，宝能地产正式对其资金的现状质疑做出了回应。

回应称，宝能2015年的地产业务资金回笼充沛，2016年宝能地产业务销售预计将达270亿元。同时数据显示宝能目前公司的净资产达到了1200亿元，主要得益于宝能深圳项目的市场增值，其在深圳的宝能公馆和宝能城两项目便有共计520亿元的总货值。

宝能的这份回应能否消除高悬于头顶的“资金链疑云”尚未可知。不过仅从上海金融小镇的希尔顿酒店项目来看，通过网易房产记者走访调查发现，除了外界猜测的资金链问题外，确有一些值得考究的原因存在。

这其中最关键的便是运营方希尔顿要求重新设计。上海金融小镇的负责人告诉记者，由于该酒店项目宝能与希尔顿签订了委托协议，未来造好以后产权是归宝能所有，但酒店的管理与运营是归希尔顿所有，因此希尔顿对该项目有着“极其”严苛的设计建造标准。

“宝能以前选定的设计单位，希尔顿都是不要的，希尔顿采用的设计单位都是国外的，甚至连酒店的景观设计都找了美国的设计团队。”这位负责人指出，由于项目的设计要重新修改，使得工程的期限自然就会往后调整。

这一观点得到了项目公司工程部一负责人的肯定，“项目停工主要原因是相关设计方案的调整，并非资金链的原因。”记者得到了近乎相同的答案。

当然，除了原定的设计方案被推翻导致工程暂停外，有媒体指出酒店行业环境整体下滑也可能使得宝能主动选择拖延工期。原定用2年时间建成的上海宝能希尔顿酒店至今还未能露出地表，或许这也是宝能主动希望看到的，毕竟目前酒店行业普遍不景气，上海也存在多处停工缓建的情况。

尤其是目前酒店项目所在地的商办环境并不成熟，这可能会导致企业主动选择调整商办项目的工期。有业内分析人士指出，奉贤由于属于上海远郊，虽有度假休闲等整体规划，但目前商业市场环境并不成熟，商办项目的市场运营存在着一定的风险。

“如果现在酒店就建成了，园区的生态景观对它的受益会很小，因为目前金融小镇还仅停留在基础设施建设的阶段。”小镇规划负责人透露。

但这一观点却遭到了当地宝能项目公司的一位内部人士否认，他表示酒店建成后并不担忧经营的问题，因为运营方希尔顿有很多国际签约客户，且当地距离今年即将要开业的上海迪斯尼乐园仅40分钟左右的车程，未来能够形成一定的游客导入，而当金融小镇建成后也会形成一定的客流。

综合来看，除了资金链的猜想外，希尔顿要求重新修改设计方案成为上海宝能酒店项目停工最有说服力的缘由。通过调查记者获悉，上海宝能希尔顿酒店项目将在2016年春节后正式开工，2017年年底正式投入运营。

“现在总包单位已经进场，因为快过年了，所以要等到年后才会正式开工。”园区规划建设部的一位负责人透露，目前宝能希尔顿酒店的新设计方案已经调整好了，规划部门已经审批结束。

窘迫的宝能

纵观宝能的此次停工事件，人们关注的焦点似乎都停留在对宝能的资金链问题上，毕竟“宝万之争”尚且还未尘埃落定，“后院起火”之事又成为媒体舆论的重要谈资。

而实际上，通过上述上海宝能希尔顿酒店个体项目停工缘由的分析，换个视角来审视依稀可以发现宝能集团在其主业地产开发上面临的窘境，正是姚老板一心想要摆脱这种窘境，某种程度上来说，这或许能为宝能疯狂借助万科的平台做一个重要的参考。

从该停工事件的调查结果来看，事件的根本原因是运营希尔顿酒店要求重新调整设计方案。对于目前国际高端酒店落地国内受阻的情况来说，出现此类缘由造成项目停工，而大动干戈重新规划的情况可谓寥寥无几。

但偏偏就是宝能在这个节骨眼上遭遇了。这也从侧面反映了希尔顿酒店近乎全面否定了其公司在这个五星级酒店项目上的设计开发能力，这对于想在房地产行业有目标有想法的宝能来说，在房地产行业内无异于露出了遮羞的底裤。

而宝能只能选择隐忍，因为目前其自身的房地产业务开发能力与影响力尚且无法支撑它在与国际同行的市场谈判时腰杆子能够硬气起来。

从这个视角来看，宝能疯狂举牌万科，或许看中的就是成为万科大股东后带来的品牌溢价，包括某种程度上会对自身房地产开发能力带来的提升。宝能期许的正是增持万科后带来的市场影响能够让其快速实现品牌的溢价，突破与国际一流企业合作项目中所遭遇的被动与瓶颈。

在昨晚宝能发布的官方回应中，宝能首次对自身的资金状况公开，宝能称目前已经建成和在建的物业总价值超过了1500亿元，2016年全年的销售金额将达到270亿元，未来三年企业开发利润将超过百亿元，宝能正“加速向千亿房企大踏步迈进。”

从这份回应中，可以看出宝能是在面对市场质疑时，秀出自身的资本肌肉，但也正暴露了自身品牌与市场能力的短板与不足，这也正是姚老板耿耿于怀苦恼的所在：玩转资本市场，仅仅有钱还远远不够。

“万宝之争”的最新消息显示，宝能系的实际控制人姚振华截至目前仍然不愿和万科管理层妥协，宝能系自认为自己资本雄厚，并非“蛇吞象”收购万科。有媒体指出，1月18日若万科A股复牌后下跌20%，宝能系后期买入的股份，必将触发平仓线。

或许1月18日，“万宝之争”的答案将首次揭晓。

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