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上海迪斯尼开园尘埃落定 川沙板块7年房价涨161%

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如今,上海迪士尼又传来了即将要正式开业的消息,业内人士认为迪士尼开园后定会影响周边房价的又一轮上涨。

网易房产1月13日报道 1月13日清晨,华特迪士尼公司和上海申迪集团宣布,上海迪士尼度假区将于2016年6月16日正式开门迎客,并举办为期数日的盛大开幕庆典。

从2009年11月,上海市政府新闻办宣布上海浦东将建迪士尼乐园开始,到今天上午确定主题乐园将于今年6月16日正式开园,前后历经超过5年之久,迪斯尼的概念被开发商不断热炒,房价与地价均乘着这股“西洋妖风”进入到上升的通道中,川沙的房价上涨了161%,土地市场甚至出现了透支的状况。

如今,上海迪士尼又传来了即将要正式开业的消息,业内人士认为迪士尼开园后定会影响周边房价的又一轮上涨。

【土地价格】前期疯狂,后期显疲态

上海迪士尼主题乐园最先影响的便是其所在板块的土地价格。通常情况下,业内人士喜欢称之为“迪斯尼板块”,指的是项目所落户的川沙区域及受其直接辐射的区域。

这些辐射区域包括惠南板块、川沙板块、唐镇板块、新场板块以及周康和航头板块,皆处在受益的范围之内。显然,从概念中就可以体会“迪斯尼”概念对土地的影响辐射力,近几年最直接受到影响的就是浦东川沙板块,分析其较有代表性的地块成交情况便可发现,迪斯尼概念的影响经历了一个“过山车”式的市场表现。

2009年11月4日,浦东新区川沙镇的两块“迪士尼概念”地块A08-03地块与B03-13A在招拍挂市场上开拍,象屿置业最终以11.9亿元拿下A08-03地块,楼板价达1.4万每平米,溢价率达到264%;而B03-13A地块规模虽仅有0.15万方,但该地块的最终成交溢价也是达到了惊人的427%。彼时正是迪斯尼项目被确认建造后不久,迪斯尼概念迅速成为开放商追捧的“香饽饽”,而后传导到土拍市场上表现得十分强劲。

2013年9月12日,浦东川沙板块阳光城曾以25.47亿元联合竞得浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块的国有建设用地使用权,土地溢价率达到了131.89%。4年后,川沙板块的土地出让已经没有了当初的“疯狂”,不过仍然被开发商看好未来的前景,迪斯尼的效应还在继续,但明显已经有所降温。

2014年7月31日,浦东新区川沙新镇六灶社区18-02地块出让,但由于最终参与竞买的人数仅有1人,最终该地块被上海香置投资有限公司以7.8亿元的底价摘得。川沙板块的土地热度出现了少见的低价成交,前期土地市场透支的状况开始有所显露。

【新房价格】川沙板块七年上涨161%

迪士尼的空降对于浦东川沙的影响来说,地价的表现仅只是一个方面,相比之下房价更能够说明其影响力。事实上,从迪士尼乐园项目的消息传出到确认并开始动工开园的几年时间里,川沙板块的楼市一直处在快速上涨的通道中。

据链家市场研究部的监控数据,2009年上海迪士尼乐园确认建设后,川沙板块一手新房成交量为298796平方米,同比增257%;此后,由于2009年购房需求的一度释放,2010年川沙板块的新房成交量回落到了53147平方米。

2011年4月,迪士尼乐园正式破土动工。川沙板块在改年的新房成交量又升到了6.3万方。到目前为止,除了2013年的成交量略有回落外,川沙板块每年的新房成交量都是呈现出逐年上涨的态势,2015年川沙板块成交新房1331套,销售面积达到了17.44万方。

如果说成交情况受限于市场供应面的影响,而不一定能够完全反应市场状况,那么近几年川沙板块在房价方面就表现就很具有说服力。根据中国指数研究院的监测数据,2009年至今,浦东川沙板块的成交均价呈现出持续上涨的趋势。截至2015年川沙板块的新房成交均价达29124元/平方米,相比2009年的11153元/平方米上涨超过161%。

仲量联行研究部负责人高级董事周志峰预测,“随着今年6月份上海迪士尼乐园真正的开园,随着人客的流入,商业配套的成熟,迪士尼周边的项目会有一个比较有期待的增长前景。”

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