2015年目睹房地产巨流河里的行业“怪状”

时光奔腾不息，眨眼间便到了2015年的年底。

回首这一年里，房地产市场在政府救市心切的政策影响下，市场在整体上扬的情况下起伏相伴。从330新政开始到连续5次降准降息的利好政策出台，每一次都像是在为这个仍是支柱性产业的行业躯体喂下止疼的药片，但药效一过，阵痛依旧。

放眼今年的市场，救市政策层出不穷，房地产投资增速一降再降；房企集体涌向一二线扎堆，土地溢价一涨再涨；大城市外环外建豪宅，小城市去库存惊动中央。某种程度上说，这些行业的怪现状间彼此共生、相互影响，不断地催生并加速着行业的转型与分化。

2015年，在中国房地产市场这条高速奔腾多年巨流河里，早期积蓄的势能或已日渐疲态。或者说，地产下半时行业与市场必然会经历淘汰、沉淀与重组的过渡期，恰巧这也正是行业怪状能够不断衍生的绝佳土壤期。

【怪状一】频出的救市政策与持续下行的房地产投资增速

2015的确是一个不错的购房窗口期。

自今年3月开始，央行为刺激市场的降准降息便如春雨般连绵不休，从2014年11月以来，央行已经6次降息、5次降准，国人买房贷款的利率成本已降至最低。

最大的一片止疼药来自于3月底，简称“330新政”。 3月30日下午，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发文，宣布将二套房首付比例降至4成，同时下调使用公积金购房的最低首付标准，规定房产交易营业税由原来的5年改为2年。

随后一二线市场迅速被激活。据中原地产研究数据显示，当月内全国54个城市的住宅成交达25万套，环比涨幅超过10%。一线城市前期积压的市场需求迅速开始被释放，上海在“5.1”3天小长假里成交了7.2万方，直接刷新尘封了6年之久的成交纪录。中原地产首席分析师张大伟惊叹，4月前26天一线城市的成交量环比上涨了近3成，北京、上海、深圳甚至出现了久违的“日光盘”。

到了下半年，救市政策变得更加频繁，愈发急促。8月27日，房地产延续了10年的“限外令”开始松绑，允许一定量的外资进入国内房地产市场。两个月后的10月29日，中共十八届五中全会宣称，全面放开“两孩”政策，开始引起市场对未来的无尽遐想。

11月10日，中央财经领导小组第十一次会议强调要化解房地产库存，一个月之后中央政治局会议就提出要将加快扩大农民购房的市场需求，加快去库存。临近年末，12月21日晚中央经济工作会议对去库存提出6点要求，包括“鼓励房地产开发企业适当降低房价”这一记重拳，宣告房地产去库存不仅是政府的事，房企自身也责无旁贷。

某种程度上说，从农历新年后的3月开始，救市的政策就已经层出不穷，只不过上半年倾向直击市场痛点的利率、税收与首付标准，下半年偏向于从外围突破，提振市场信心。

克尔瑞地产研究分析指出，2015年末，中央又一次喊话“去库存”，其本意虽是调节供求关系提升经济效率，解决三四线城市目前的高库存风险，但对于房地产行业也意味着下一轮成交放量的机会。

政策环境可谓百般利好，但尴尬的是全国房地产投资增速却在一降再降，且颇有些“跌跌不休”的味道。国家统计局在“双12”这天发布了1-11月份，全国房地产开发投资的完成情况。数据显示，全国房地产开发投资同比增长1.3%，对比去年同期下降超过10个百分点。

国家统计局投资司高级统计师李皎解读其趋势时，用了三个“大”来概括，分别是“东部地区开发投资回落幅度较大”；“非住宅类房屋开发投资回落幅度较大”；以及“非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大”。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾在今年一次资产管理高峰论坛上指出，“房地产（投资）投资速度估计从目前情况看，明年有可能触底，这一轮的投资受房地产拖累非常显著。”

救市政策究竟要亮出怎样的底牌，才能够托起不断下行的行业投资增速？

【怪状二】房企扎堆一二线市场，地王应接不暇

地产白银时代，看好一二线市场成为了行业共识，房企集体回归这些城市的招拍挂市场，令其拥挤不堪。

仅以11月的土地拍卖为例，11月全国一线城市土地市场成交土地65宗，土地出让金超过1061亿元，创下历史纪录，而此前全国一线城市的单月最高成交额均为突破过800亿元。

这其中领头房企将战略重点调整回一线城市的作用功不可没。中原地产研究部统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地，而从在一线城市的占比看，历史性首次突破了40%比例，占比高达44%。

标杆房企回归成为助推一线地王频出的关键因素。11月25日，上海杨浦新江湾一宅地拍出72.99亿的单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元，北外滩又出“地王”。

房企扎堆一二线市场，土地市场形成“狼多肉少”的局面，地价自然不断飞涨。随着时间的推移，这种众力合围堆起的市场“马太效应”也愈发明显，地价越来越贵，房企回归拿地的势头越猛，好似一场赌博，堵的就是一二线市场房价必然会涨的明天。

不得不提的是深圳，去年底深圳全市的均价仅23973元/平，而时间走到今年的11月，深圳的新房成交均价已经涨至44761元/平方米。12月25日，圣诞节这天，泰禾分别以29.6亿和27.4亿拿下宝安尖岗山两宗宅地，后者一宅地的成交楼板价更是飚至7.99万/平，创下了2015年全国土地的单价最高纪录。

在三四线城市库存压顶，中央三番五令的强调“化解房地产库存”与“适当降低商品住房价格”的背景之下，一二线市场频繁出现的地王，二者显然不是在一个频率段中出现的声音，怪异之极。

有房企的内部人士坦言，对于开发商而言，一线市场的土地不是不贵，而是不得不拿。面对怪异的市场，开发商也只能自我调侃：“以前在一线城市拿地，喝点酒就敢去拿，现在得吃了药才敢去。”

在今年的土地狂欢盛宴中，京沪两地无疑成为最大的赢家，诸多地王的诞生支撑着上述两地土地市场可谓赚得“盆满钵满”。统计数据显示，截至2015年11月，北京和上海的土地市场经营性用地成交金额分别已经达到了1920亿元和1139亿元。要知道在全国范围内，就经营性用地而言，仅有北京和上海两座城市的土地吸金总额超越了千亿级别。

开发商蜂拥一线城市抢地，但土地的狂欢与之风险相存相依。资本助力下的市场狂欢与眼球“风光”命中注定也仅能短暂得以维持，背后的市场隐忧仅能房企自身默默承受。毕竟前车之鉴就在眼前，克尔瑞房地产研究中心的监测数据显示，2009年以来，上海尚有不少于10余个地王项目还处在未解套的境遇中。

“高端客户就像池子里的大鱼，捞一条少一条，大鱼捞完了，小鱼要长起来需要时间。但是，‘地王’一个接着一个，哪里等得及小鱼长大呢？”新城控股副总裁欧阳捷在此前的媒体采访中明确向今年的市场提出了自己的担忧。

2015年，土地怪状：如此多的“地王”，最终由谁来买单？

【怪状三】一二线快速豪宅化，三四线去库存惊动中央

地王频出的市场现状下，2015年的住宅市场也被默认为是限购以来的“最佳表现年”。

戴德梁行市场研究数据显示，2015年全国住宅的交易量价相对于过往的5年时间均出现了明显的提升，整体市场成交量上升了近5成，成交价同比增长近2成。

北上广深的一线市场表现得尤为突出。事实上“330新政”后不断宽松政策环境释放了大量一线城市的改善需求，地王频出的市场环境造就了一二线城市迅速被豪宅化。戴德梁行市场监控数据显示，2015年上海全年单价7万以上的高端公寓成交2321套，同比增长324.44%。

市场如此狂热，使得上海高端物业的门槛一再走高，有业内人士调侃指出，“一套房子没有上千万的价格，实在不好意思称自己为豪宅”。

当然豪宅化不仅体现在量价标准的提升上，还体现在“地段”范畴的蔓延，甚至于泛滥。一个惊人的对比现状是：2010年至2013年这4年间上海的高端住宅成交在内环内的占比尚且达到80%以上，彼时“地段论”看上去尚且还是高端物业的适用准则。

但这种情况在2015年却发生了惊人的转变。“2015年上海高端市场内环内成交了1401套，占整个高端市场总成交的46%，高端住宅区有外扩的趋势。”戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏强调指出。

遗憾的是，2015年一二线市场的繁荣并未渲染传导给全国三、四线的城市。政策面的强刺激与一二线楼市的欢腾似乎成为了一场独角戏，与三、四线城市库存高企的现状形成既尴尬又鲜明的对比，市场分化愈加明显。

国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达到6.96亿平方米，同比增加了1亿平方米,其中住宅的待售面积达到了4.4亿平方米，而这种待售面积还仅是显性库存。中国社科院财经战略研究院的报告指出，商品住宅过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟更是估算，目前全国潜在库存将不少于40亿平方米。

这些惊人的库存数字背后，绝大部分都集中在全国的三四线城市之中，这些地区人口外流、需求饱和，购买力不足已经成为制约市场的关键所在。易居房地产研究院检测数据显示，截至11月底，全国一二三线的35个城市的住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。

去库存迅速成为重中之重。临近2015年年底时，中央比较罕见地两次明确提到去库存的政策导向。有业内人士表示，从购房消费层面来看，今年的购房市场虽然整体活跃，但房地产投资没有起色，原因就在于高库存的负面影响。

一边是不断高企刷新的一二线地价与豪宅价格，一边是三四线市场不断上涨的库存量，在中央救市去库存的政策导向下，二者间似乎也并不在一个声音里面。

不禁要问，房地产市场分化愈演愈烈的行业怪状，何时休？

毫无疑问，2016年的房地产行业洪流仍将奔流不息，甚至摧枯拉朽。2015年年末的几次中央经济会议一再释放房地产行业仍是支柱性产业的信号，在此背景之下2015年的行业的怪状也注定仅是这条奔腾大河之中的小小分流，待行业盘整期后成为历史的流痕。

“2016年将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争最为激烈的一年。”克尔瑞集团执行董事丁祖昱如此总结，因此我们有理由为之期待。

版权申明：此文版权为网易房产所有，转载请注明出处。