网易房产11月24日讯 千呼万唤始出来，挂牌价达到40亿元的新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块在推迟了近一个半月的时间后，终于要在明天正式挂牌出售，露出庐山真面目。
但11月的上海市场尚且笼罩在调控政策之下，准地王地块的最终拍卖走向便在微妙间充满了未知性。事实上，今年的“金九”与“银十”成为沪上的土地市场热度明显的分界线。9月期间上海的高溢价土地拍卖已经成为常态，甚至出现一天内拍卖的三宗地块溢价率皆超100%的情况；而在10月上海的土地市场迅速降温，10月推出的8宗地块中，仅有1宗纯宅地入市，其中后滩板块一宗地块的溢价率甚至可以忽略不计。
这种变化，某种程度上要归结于韩正书记的“喊话”。数据显示，10月上海共有6幅地块先后经历了调整或终止拍卖，其中有2宗地块原本计划在10月出让，但经调整后都推至11月才入市，其中一宗地块便是明天将要入市拍卖的新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块。
经历了看似“憋屈”已久的上海土地市场，终于迎来了这幅大宅地的入市。如此情形之下，该宗地块的拍卖是否会效仿近期北京土地市场的火热争霸赛？还是继续受到上海楼市宏观调控的政策抑制，地块拍卖又是草草了事，“惨淡”收场呢？
书记喊话后，迅速被叫停
在长达近一个半月的时间内，从万众瞩目到突然被中止拍卖，再到迅速调整后重新挂牌入市，新江湾城里这幅地块的命运起伏轨迹十分清晰。
因疑受市委书记对上海楼市喊话的影响，原定于10月14日拍卖的新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块于10月12日下午突然被宣布中止出让。
距离原定拍卖时间仅有2天时间，就这么突然宣布不卖了，且距离市委书记韩正的讲话后仅有3天之隔，不免让人心中猜测这二者间的关联性。而上海土地市场网站上的相关公告中，仅可见一句“因本次出让地块开发建设条件需进一步完善”，并无其他。
相关部门如此小心谨慎，皆因该住宅地块的社会关注度极高。根据公开资料显示，新江湾城的N091104单元C1-02(D7)地块总范围东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。土地的出让总面积为131998.1平方米，容积率为1.125，公告中显示为一幅出让年限为70年的纯住宅地块，该地块的挂牌起始价高达40.1725亿元。
彼时就有业内人士指出，本次拍卖的新江湾城纯住宅地块极有可能会成为地王，由于首次拍卖时正处于比较敏感的时期，考虑到地块的拍卖可能造成的影响，所以才进行暂缓的处理。
“新江湾城这一地块建筑面积是14.85万平方米，对住宅的限定套数为600套，即平均单套的面积为247平方米，已经大大超过了中小户型的范畴。”上海中原咨询研究部高级经理龚敏表示。
据预测，当时该地块的单价有可能突破3.5万元/平。种种迹象都开始指向一个结论，高地价对未来该地的房价预期与市政府目前对房地产市场调控的方向并不一致，或许是该地块被叫停的重要原因。
火速调整4天后，再挂牌入市
就在众人猜测地块的未来去向时，4天后（10月26日）新江湾城的这幅准地王的地块就以迅雷不及掩耳之势的回来了，但却早已“面目全非”。
10月16日晚间消息，上海土地市场发布了杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的出让补充公告，在这份“千字补充公告”中主要对原出让文件预合同的一些内容作出修改。
其中主要涉及到三个方面内容。首先是大力提升宗地规划中的保障房供应面积，占总建筑面积不得低于20%；其次调整户型，规定面积在90平米以下的中小套“建筑面积不得低于地块总建筑面积的60%”；最后对户型套数进行了规定，规定未来住宅建筑套数不得少于1319套，保障性住房套数不得少于412套，以及90平方米以下的中小户型套数不得少于660套。
据了解，调整公告推倒重来后，地块的总价、容积率、限高、绿化和出让面积等通通都没有变化，只是增加了上述三项主要内容的调整。
那么这种调整对地块的直接影响有哪些呢？会给明天的拍卖奠定怎样的基调呢？
有业内人士指出，首先该地块的保障房面积增加，地块的隐形成本就无形当中得到了提升。调整前剔除保障房，起始楼板价28476元/平方米，调整后33816元/平方米，涨了5340元，且还没有算进去建安成本。其次，调整前可以做250平左右的高端改善住宅，现在就只能批量做90平以下的户型，由豪宅项目直接变成了对楼盘品质有要求的刚需项目。
尽管发生如此大的变化，但是地块的热度依然不减，据网易房产了解到目前共有12家大小房企将参与到明天的抢拍比拼之中。据爆料，参与竞拍的房企中不乏有保利、中海、中国金茂、龙湖与旭辉等品牌开发商。
如今前后酝酿了近一个半月的时间，新江湾城的这宗准地王究竟会鹿死谁手呢？且看明天网易房产的现场直播。
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本文来源：网易房产
作者：卢常乐
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