豪客恒大地产：5个月花200亿港元买项目

时代周报记者 胡天祥 发自深圳

左手融资，右手买项目，在楼市低迷之际，恒大地产（3333.HK）正试图重启强势扩张。

10月19日晚，恒大地产公告宣布，以70亿港元的价格从华人置业、中渝置地、信和置业三方收购重庆超级大盘御龙天峰。这已是恒大地产在西南城市中的第四次出手。之前，恒大地产分别以16亿元人民币、69.68港元和65亿港元的代价在武汉、重庆和成都并购地产项目公司股权以扩大市场占有率。

在短短半年不到的时间内，恒大地产已经斥资超过200亿港元用于并购项目。与此同时，恒大地产采取更为积极的手段融资以配合战略扩张。数据显示，仅仅在债券市场上，该集团已经在最近几个月时间内先后两次获得400亿元人民币融资。

恒大地产的扩张战略再次呈“抬头”之势，下一步，恒大的收购计划又将剑指何方？收购之余，恒大地产有着怎样的战略考量？时代周报记者致电恒大集团广东公司品牌部负责人，其称已将采访提纲转给相关负责领导。但截至发稿，时代周报记者未收到回复。

　　盘活138万平米巨无霸

继今年6月成功发行200亿元公司债后，10月15日，恒大地产再度成功发行200亿元非公开公司债券，创国内私募债最大规模历史纪录。

四天后，老板许家印再度出手，成为这个行业最凶猛的并购者。

10月19日晚，恒大地产、华人置业、中渝置地、信和置业四家公司几乎同一时间公布了一个收购事宜。恒大地产通过全资持有的盛誉作为买方，以70亿港元收购了上述三家公司所持有的重庆御龙天峰项目权益。

御龙天峰不仅是一个体量达到138万平方米的巨无霸项目，还曾是信和置业进驻重庆市场的第一个项目。在8年前（2007年）的7月30日，香港信和董事会主席黄志祥率领财团，以41.8亿元的天价拿下了重庆嘉陵江畔曾名响一方的三钢厂地块，成为当年总价和单价双料地王。

尽管拍地豪爽，信和置业等财团在随后的开发进度上却尽显扭捏。时代周报记者查阅地块早年的出让文件，按照2007年拍地时的约束性安排，该项目应该在2008年3月底前动工，2011年3月竣工。时代周报记者从重庆市城乡建设委员会了解到的情况则显示，重庆尖置2012年4月11日才去申办房地产开发企业资质审批，当年5月10日，该项目的建设工程初步设计审批(预审)才进行报件。重庆尖置是信和置业为在重庆拿地于2007年1月组建的公司。

7年蹉跎后，御龙天峰在去年3月22日才首次开盘。但楼市寒冬让这个昔日的地王没有赶上解套时机。相比7年前约4000元/平方米的楼面价，开盘时9500元/平方米的均价似乎仍看不到盈利空间。

据信和置业的年报显示，截至今年6月底，该御龙天峰项目的住宅部分已售面积仅约5.6万平方米。即便在今年楼市火热背景的烘托下，均价也仅在1万元/平方米左右。

据时代周报记者了解，同为该区域的龙湖春森彼岸，目前最高均价亦不超过1万元/平方米。招商江湾城则从未突破9000元/平方米的均价。接盘御龙天峰后，恒大地产该如何操盘实现盈利？毕竟，在重庆当地地产圈人士看来，这个收购价不便宜。

10月23日，信和置业执行董事黄永光在公司股东会后表示，由于恒大地产希望100%收购整个御龙天峰项目，因此与华人置业、中渝置地商讨后，才决定出售相关项目，是纯粹商业决定。

不过这个项目留给了恒大足够的调整空间。御龙天峰目前竣工面积只有5万平方米，还有总建筑面积约85万平方米的住宅物业，约10万平方米的公寓、商业及写字楼物业正在或计划建设中。这些余下的庞大体量将是恒大地产能否收回投资，进而实现盈利的空间所在。

同时也还有市场层面的好消息—多次降息、降准，以及降首付的政策刺激，让楼市政策层面已达到近几年最宽松的环境。

除此，该盘可操作性大在于，鉴于收购资金量较大，本次收购设置了较为宽松的付款条件，即恒大地产可以在两年时间内分多次支付对价。事实上，恒大地产在今年早期的几次收购中，也都设定了类似的付款程序，用于减轻公司短期资金压力。

以恒大地产65亿港元的代价收购华人置业成都三项目为例，付款节奏是5天内支付10%、6个月内20%、12个月内20%、18个月内20%、24个月内30%。

　　凶猛并购者

实际上，成功的并购从5月份便已开始.今年5月28日，恒大地产湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权，从而开始该集团的股权并购之旅。

之后的6月2日晚间，恒大地产又发布公告称以55亿元人民币（约69.68港元）从中渝置地购得高原国际有限公司92%股份；7月15日，恒大地产又以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团。

加上此番收购重庆御龙天峰的70亿港元，恒大在短短半年不到的时间内已经斥资超过200亿港元用于并购。一些遭遇困境的中小企业以及有意向退出内地的港资房企，均成为许家印的猎物。

“这部分城市的市场风险较小，但往往被中小型地方房企盘踞，外地房企很难进入。新常态下，一些中小型房企对未来市场并不看好，或资金紧张，希望缩小规模，出让手头的土地，让恒大等大型房企有了打开市场的机会。”克而瑞的研报称，中西部市场以刚性需求为主，与恒大地产的定位相符。

新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，随着房地产市场进一步放缓，未来将有更多无法适应市场变化的中小型房企退出市场，类似恒大拿下重庆中渝这种大型并购将增多。

事实上，恒大地产从2014年初启动多元化战略以来，曾在短时间内收缩地产业务上的投资，许家印曾表态要以“消耗多少补充多少”的原则增持土地，但这种局面在今年年初被打破。

“无论一手项目还是二手项目，不要在付款、价格等一些细节方面犹豫，要迅速拿下优质项目，”在今年4月份布置全年工作时，许家印称，接下来48天，我们要大上100个项目。按照时间换算，48天后仅为今年5月31日。动作凶猛，在下半年则更为明显。

根据恒大董事局定下的目标，2017年该公司要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，复合增长率维持在30%。这一目标显然不易达到，对于竞争愈发激烈的地产行业来说，这是一个属于地产“黄金时代”的增长率。

传统的开发模式已不再适应当下，改变迫在眉睫。今年中期业绩会上，许家印明确表示，地产行业今后发展机遇在于行业集中度不断提高，房企将在优胜劣汰中分化。换言之，通过收购获得一、二线核心城市优质项目，这是恒大地产在地产领域今年来战略调整的一部分。

恒大地产总裁夏海钧在今年年中业绩会上的那席话，或许更好理解恒大地产战略思路调整的诱因，“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底达到了17%，恒大也是并购的受益者。恒大上半年并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展”。

购置项目的底气，得益于房地产市场逐渐回暖，5月份后，楼盘进入销售高峰，上半年恒大销售回款超过600亿元。截至今年三季度，恒大地产销售1302亿元，接近绿地集团1348亿元销售额，与第一名万科1790亿元只差400亿元。