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蔡为民:上海房价还有得涨

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复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民:“造化有时弄人,正当我犹在上海电视台的房地产节目夸夸其谈上海房地产发展乐观前景之同时,上海市委书记韩正正主持召开会议,宣布裁辙房管局及严控房价。市场惊呼‘房地产的大变局在即!’”

蔡为民在其博客中发文表示,令人倍感讽刺的是,就在韩正疾言厉色的对房价表达“杀机”的讯息“满世界”流传之际,位处上海边陲之泗泾板块的拍地,却仍引来15家知名大鳄级房企的疯抢,最终拍卖结果再创区域新地王。无独有偶,同日,新城地产以75.18亿元竞得青浦区商住用地,楼板价16974元/平米,溢价率191.6%,创2015年新高。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民

这到底怎么回事?政策准备向左,市场仍坚持向右?难道首屈中国一指、“房价收入比”超过20倍的上海房价还不够高吗?

对此,蔡为民坦言, 必须要知道的是,任何商品价位高与低的判断,均系透过比较而来,上海房价亦复如此。如果与全国绝大多数城市相较、与上海人均收入相较、与上海过去自身房价增幅相较,目前上海房价肯定是高的。但当上海与其他国际级金融中心相较、与上海在国内之经济及金融地位相较,上海房价算不算高?便“见仁见智”了。

“更何况事实已经证明,房价收入比愈低的城市,其楼市崩盘的几率愈大,因为商机不足、就业困难、人口外流严重,加之‘城市人均收入’往往以户籍人口为准,忽略上海已蜕变为国际大都市,常住之‘三外’人士(国外、境外、省外)基本过半,这些人是带着资金进入上海的,其需求绝非韩正口中的:中小房型,而至少是改善型、高总价之住房。”

“尤其应该知道的是,当前经济形势不佳、印钞机又已启动(以‘信贷资金抵押再贷款’之金融创新为名,变相开闸放水)、而多数二(含)线以下线城市房屋库存严重。”对此,蔡为民直言,这些都必然会将资金向包括上海在内的一线城市挪移,这是人之常情,其结果是导致首善城市房价的节节走高。

综上,蔡为民表示自己完全同意韩正书记的观点,当前上海房价确实偏高,为了维持城市竞争力,有进行调控之必要,但也同时必须看到,即使限购并未松绑,上海房价自下半年开始持续走高之根本原因,是中央救市措施在一线城市全面发酵使然,并非上海单方面刺激楼市的结果。

换言之,中高端消费族群选择包括上海在内的一线城市之房地产做为财富保值工具,是基于安全的考虑,并非短暂的投机行为,一旦采取强硬的买气驱赶举措,未必会或很难使消费者转进其他房产过剩城市购房,更大的可能性是将购买力推往海外置业,并非明智之举。

蔡为民:上海房价还有得涨

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