8月政府忙着救市 开发商忙着中高端捂盘

网易房产9月1日讯 央行“双降”、商务部宣布楼市“限外令”取消，紧接着又出台降低公积金贷款首付的政策，这个8月末政府很忙。楼市旺季的“金九银十”来临前，政府提振楼市的意图十分明显，在这一系列利好政策的刺激下，8月沪上新房交易情况也是可圈可点。

9月1日，来自多家研究机构的数据显示，2015年上海新房的供应量为77.6万平方米，环比下滑19.8%，同比下滑22.9%，供应量下滑至近4年来同期新低。不过8月的成交量为124.6万平方米，创下近6年来的同期新高。成交均价方面，8月沪上新房的成交均价为30071元/平方米，环比下滑13.2%，守住了3万/平的大关。

中高端项目遭开发商捂盘

虽然8月份楼市在整体上延续了此前的市场热度，但一个现象值得关注：面对即将到来的“金九银十”，开发商有意放缓了项目的入市节奏，特别是中高端项目，步伐比之前有明显放缓。

根据上海链家市场研究部监测数据显示，8月新房的供应量为77.6万平方米，同环比均出现了下滑，为今年二季度以来的新低，同时也是近4年来的同期新低。

其中中高端项目的供应量出现了明显下滑。数据显示，8月新增入市的24个项目中，中高端项目的个数占比不足3成，且集中在8月下旬，且不少项目并未真正开盘，而是想要等到9、10月份集中进行推盘。例如，8月单价超过4万/平方米的楼盘供应面积为16.3万平方米，环比减少了57.3%。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，8月市场虽然受刚需回归导致价格大幅下滑，但其带动成交量上涨的动力依然强劲。而供应量在连续6个月供不应求的状态下，或将在“金九银十”之际呈现出厚积薄发之势，在8月下旬一批新增项目入市但却迟迟未开盘的现象中已现端倪，这种捂盘现象同样也说明了开发企业对今年“金九银十”的期望值之高。加之8月末一系列救市政策出台，都为今年楼市“金九银十”交易量的爆发埋下伏笔，市场对于今年“金九银十”持普遍看好态度。

均价跌幅“创5年来之最”？

开发商捂盘中高端项目备战金九银十，使得8月沪上新房的成交均价大幅回落。上海中原地产研究咨询部数据显示，上海新房的成交均价在8月份回落到30071元/平方米，环比下滑了13.2%，跌幅创下近5年来之最。

值得一提的是，由于人为的进行市场控制，导致成交均价出现较大幅度地回落，因此这并非是目前上海房地产市场的真是写照，故8月份的成交均价跌幅“创下5年来之最”的结论也需要进行商榷。

另外，央行降准又降息直接使得上海8月的刚需市场在月末获得解放，刚需产品成功完成了“逆袭”，在市场供应量加大的情况下，成交量也出现了较大幅度上涨。这也是导致8月整体成交均价出现下滑的原因之一。

据中原地产研究咨询部数据显示，8月沪上新房单价在2.5万元/平方米以内的刚需产品成交了62.4万平方米，环比增加了14.7%。另外，沪上8月成交量排名前三的项目，单价均低于1.5万元/平方米。

在供应方面，由于中高端项目入市的减少，上海市8月份24个新增的入市项目中，刚需项目占到了7成以上，且集中在8月下旬推出。主要分布在南汇、金山、浦东等刚需市场供应较多的区域，且新增供应量基本都达到10万方以上。

对此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，刚需产品弹性较小，不论市场环境好坏受到影响小，相反中高端市场弹性就比较大。当期这类产品供应脚步放缓，一方面前期高速跑量，买家消耗不少，需要重新蓄水。另外，8月以来，资本市场波动较大，股市连续下挫，人民币贬值压力，这些都会影响高净值人群的购买意愿。而且经过这几个月消化库存，当前去化周期已经降到9.8个月，已经不存在压力，房企也有上调价格的意愿，而金九是非常好的时间窗口。

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