第一太平戴维斯2015年第二季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

企业天地二期3号、南丰宝矿洲际中心二期和长宁来福士广场T3于第二季度交付，季度新增供应130,500平方米，将全市核心商务区存量推至近600万平方米。

全市核心商务区平均租金环比增长0.5%，达人民币8.62元每平方米每天。其中浦西租金环比上升0.4%，浦东租金环比上升0.6%。

在现有项目和新增项目的强劲吸纳下，全市核心商务区空置率环比降至7.2%。

核心商务区净吸纳量达172,350平方米，其中43%为本季度新入市项目的预租面积。

2015上半年，非核心商务区迎来3个新写字楼项目入市，存量升至155万平方米。

非核心商务区平均租金维持在人民币4.9元每平方米每天。

2015下半年，非核心商务区将迎来100万平方米以上的大量新增供应。之后两年的年平均新增供应量也将维持在100万平方米以上的水平。

展望

2015年上海写字楼市场供应放量，剩下半年内预计核心商务区还将有约700,000平方米新增供应入市，非核心区也将有100万平方米以上新增供应入市。

次级商务区及非核心商务区的市场去中心化趋势持续。这些商务区以较低的用地成本和日益完善的基础设施吸引着开发商、有预算限制的租户、需要较大办公面积作分支及后台运营的租户。

尽管需求依然活跃，在未来几年大量新增供应的竞争影响下，上海写字楼市场将面临租金及入驻率的下行压力。

国内投资者持续关注次级商务区及非核心商务区的新项目，海外基金则更关注核心商务区项目的增值机会。尽管如此，中外投资者均积极寻求商务园区的高收益资产。

上海零售市场

第二季度上海零售总额温和回暖，带动前五个月累计增速升至8.0%

三个购物中心于第二季度试营业，带来174,000平方米新增供应

核心商圈购物中心首层租金维持不变，为每平方每天人民币46.0元；非核心商圈环比下跌0.1%至每平方米每天人民币16.8元

核心商圈空置率环比上升0.9个百分点至5.3%

展望

市场租赁形势依然严峻，预计整体租金表现中期内难有改观。

预计下半年至少有450,000平方米购物中心待入市，另有260,000平方米已延期至明年

上海住宅租赁市场

二季度，全市住宅租赁市场平均租金环比下跌0.8%，达到每平方米每月人民币177.7元，同比下跌0.9%；然而整体入住率环比上涨1.7个百分点至90.8%，同比上涨2.4个百分点。

全市服务式公寓租金环比上涨0.4%，达到每平方米每月人民币222.3元，较去年同期小幅下跌0.1%；服务式公寓整体入住率环比上涨2.2个百分点至89.4%，同比上扬3.2个百分点。

小业主公寓市场租金环比下跌2.8%至每平方米每月人民币154.6元，同比下跌2.3%；入住率环比上涨3.6个百分点至91.9%，同比上涨5.0个百分点。

别墅租赁市场租金环比上涨0.6%至每平方米每月人民币154.4元，较去年持平；入住率环比下跌0.2个百分点至92.6%，同比下跌0.3个百分点。

展望

国际品牌服务式公寓运营商继续在上海等一线城市发展中国业务，然而发展脚步有所放缓。其中，政府规划大型区域为其重点关注。

尽管食品安全和空气质量仍为市场担忧，使来自跨国企业的需求放缓。然而随着三季度开学季的到来，来自家庭的住房需求或见涨。加上国内需求的增长，将使整体租赁需求维持稳定。

预计盛捷中环森兰服务公寓将于2016年上半年开业，项目靠近中国（上海）自由贸易区，共计342套租赁单元。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

二季度，上海新建商品住宅新增供应共计约290万平方米，环比增长57%。

受传统成交热季、楼市利好政策和不久前股市暴涨的多重影响，一手商品住宅成交量环比大幅反弹111.5%，累计成交面积约410万平方米。这使得二季度末，一手住宅待售库存面积减少至1,210万平方米。

因高端成交占比明显提升，一手商品住宅成交价格环比上涨12.5%，达到人民币每平方米32,100元，再创上海历史新高。

一手高端公寓市场

二季度，两个全新高端公寓先后入市：大宁金茂府（优惠购、楼盘相册、最新报价）和复兴珑御（优惠购、楼盘相册、最新报价），为市场新增484套销售单元。

本季度一手高端公寓成交量环比大涨150.7%，共计约39.7万平方米，创历史单季成交之最。

一手高端公寓成交均价环比继续上涨2.9%，达到人民币每平方米73,200元。

住宅用地市场

二季度共计成交10幅含住宅性质的土地，共计约100万平方米可建面积。

平均成交楼板价达人民币每平方米24,800元，环比大涨67.9%。

成交宅地平均溢价率自今年一季度的24.2%上升至二季度58.8%。

展望

股市动荡、楼市成交复苏，或使政府对下半年调控政策持谨慎态度。尽管将定向微调限购政策，然而除非楼市发生转折性事件，上海或将继续严格执行住房限购。

位于黄浦滨江板块的外滩黄浦湾延迟其推盘计划，预计将于第三季度加推其三期楼盘。

近期高端住宅项目的热销或促使周边楼盘提价，并推高区域地价。

随着楼市竞争日益加剧、房企边际利润减少，越来越多房企正寻求行业间的战略合作，如房企与房企、房企与金融公司、房企与互联网公司等。行业整合将继续。

上海投资市场

第二季度上海投资市场共达成五宗主要交易，总金额85亿人民币，环比上升70%。

国际投资者在第二季度达成的交易量回升，占交易总量的40%。美资基金AEW购入人民广场的宝龙大厦，丰树大中华商业信托收购位于张江高科技园区内的展想广场。

本季度内共有九宗土地高价成交，楼面价均超过人民币每平方米2万元，平均溢价率为57.5%。

6月底中国人民银行再次下调基准存贷款利率25个基准点，五年期及以上贷款利率降至5.4%。本次降息是继2014年11月以来央行第四度下调存贷款利率。

展望

写字楼预计将继续主导上海投资市场；国际投资者持续关注核心商办资产以及商务园区物业。

国际主要基金公司继续募集亚洲为主的房地产投资基金，专注亚洲一线城市投资，预计这些资本将于未来两年内完成投放。

国内外投资者正开始尝试收购享有稳定租金收益的成熟物业用于长期持有，有别于以往的投资策略。

融资成本降低，市场成交回暖，以及更加严格的土地供应计划将共同作用，加剧上海土地拍卖市场竞争，刺激开发商采取激进的土地竞拍策略，土地成交价格和房价也会随之上涨。

宽松的货币政策有望持续，政府致力于减轻经济放缓风险，支撑股市和消除通货紧缩潜在风险。