华润置地欲谋轻资产转型 资本市场"圈钱"忙

资本市场牛市持续,不少房企都在趁着牛市的风口“跑马圈钱”。5月中旬,华润置地公告宣布一项配股融资计划:通过“先旧后新”的方式,以每股25.25港元的价格向资本市场配售4亿股股票集资,配股价格较5月11日收市价格每股27.15港元折让7%,集资所得净额约为101亿港元。

这是2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易,也是华润置地今年以来的第二笔资本市场融资。作为国企红筹股,华润置地的资金面上并不缺钱,截至2014年年末,其手持现金还有403亿元港币,总有息负债比率只有44.6%,手头现金足够支付短期债务。是什么原因让华润置地未雨绸缪?

频繁融资

根据华润置地公告,本次配股的股数分别占增发前已发行股数的6.12%和增发后已发行股数的5.77%,配股由中银国际、中金国际、摩根大通和摩根士丹利等投行联合承销,除去专业费用及实付费用外,募集款项总额约为101亿港元,公司拟将认购所得款项净额用作集团未来收购土地储备、开发成本及一般营运资金用途。

对于华润的此次融资,资本市场似乎并不太买账,5月13日,复盘的华润置地股价一度跌去6个百分点,截至当日收盘报25.05元。在最新的跟踪研究报告中,标准普尔认为,是次融资对于华润的资产负债规模和资本结构的改善幅度可能有限。

“此次增发新股以及母公司近期以增持股权的方式实现资产注入,只能降低华润置地对发债来为扩张提供资金的依赖度,并不会影响其公司评级”,标普分析师在报告中维持了华润置地的稳定评级展望,认为配股无助其改善债务规模,唯华润置地在资产注入的帮助下,其房地产销售前景的确定性会得到提高。

在此次配股之前,华润置地今年以来还完成了两笔银行贷款融资:4月23日,华润置地发布融资公告称,已就总数为78亿港元的定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议,该贷款融资自首次提款日期起计为期四年。倘若华润集团不再为公司最大单一股东;华润集团不再持有不少于35%的公司已发行股本;或华润集团实际上失去通过公司股东任命公司董事会董事的权利,将构成该笔贷款违约。

而在3月31日,华润置地还刊发公告称,公司作为借款人就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。此贷款融资到期时间为自该融资首次提款日期起计为期四年,或融资协议签署日后51个月。

从2015年年初至今,华润置地三笔资本融资的资金总额接近200亿港元,但从其基本资金面来看,截至2014年年末,其手头持有的现金还有403亿港元,现金短债比为2.1,并没有迫切的资金需求,在不能有效改善资本结构和负债规模下持续融资,华润置地抓住资本市场窗口“圈钱”的意图显而易见。

扩张or轻资产?

从华润此次配股集资的用途来看,继续扩充土储实现规模增长或仍是华润置地今年的主要目标。据本报记者不完全统计,从今年1月份至今,华润置地在土地市场上的表现相当高调,其在土地市场上投入的现金已经接近100亿元,除了独立拿下济南、桂林相关地外,华润置地还联合华发股份、首开置业、平安银行等合作伙伴,在上海、北京等一线城市抢下多个高价“地王”。

对于去年未能完成700亿元业绩销售目标的华润置地而言,在土地市场保持一定的扩张力度显然与其今年面临的业绩压力有关。根据年度业绩会上华润管理层透露的信息,今年华润置地的销售目标为780亿元,相比去年还有14%增长,要确保销售目标完成,今年华润必须致力于产品结构的调整,加大在一二线城市的项目布局。

值得注意的是,去年底华润母公司的资产注入为华润置地今年的业绩实现提供了一定的保障。通过资产注入的方式,华润置地去年底收购了集团位于深圳和济南的五项优质物业,收购总代价仅147.95亿元人民币,较收购项目经调整资产净值折让35.7%。

该笔收购在为华润置地增加一二线城市土储的同时,也为其贡献了即时稳定的合约销售及现金流。据华润保守估计,上述注入项目在2015~2018财年间,每年将为华润置地贡献110亿~120亿元人民币的合约销售额,可以占到其合约销售总额的10%至15%。

尽管华润置地看似为了拉动房地产项目的销售不遗余力,但在麦格理分析师看来,华润置地近三年在物业销售方面恐怕都不会有太大的惊喜,原因是未来三年华润置地的重心仍在投资物业,“未来三年华润有18个商业物业需要落成,这将极大占用其精力及资金”。

截至2014年年底,华润置地共有8个万象城和4个五彩城投入运营,投资物业运营规模逐年扩大,已经运营的持有投资物业建筑面积总计达到341.26万平方米,预计到2017年年底,华润置地在全中国将有40多个商业项目落成投入运营。

投资规模的扩大意味着华润置地需要更为长期、稳定的融资通道。截至2014年年底,华润置地的负债率仍处于行业较低的水平,其总有息负债比率仅为44.6%,净有息负债率为42.7%,加权平均融资成本仅约4.47%,不管是资产负债表还是融资成本,都还有极大的可操作空间。

“华润近年来需要将更多精力和资金投入到商业物业的发展中,对于资金的需求会比早两年更加迫切。”一名港股分析师告诉记者,这可能也是华润置地大手笔融资囤积资金的原因之一。

但高投入带来的是高回报。2014年,华润置地27个已经投入运营的持有投资物业(含酒店)租金收入为54.36亿港元,同比上升17.6%。相比2010年时才18亿元的物业租金收入,其持有投资物业租金收入和毛利润均增长了2倍,年均增速高达32%。

“如果2017年,华润置地的商业地产业务能够单独剥离,该部分业务将相当于一家市值1000亿元的上市公司。”华润置地副主席唐勇在2014年时曾表示,未来持有型物业将是华润置地抵抗行业风险的重要资产,到2017年,华润持有投资物业租金收入将占到总营收的10%左右,毛利润将占到总毛利润的20%左右。

但鉴于持有型物业的资金占用时间偏长,不少行业人士建议,实现轻资产运营或是华润商业物业实现有效扩张的最佳路径。“目前华润已投入运营的投资物业,企业平均持股接近90%,这种重资产模式给华润带来了太多资金沉淀,华润完全可以采取股权合作等方式实现商业地产的快速扩张。”CRIC研究中心研究 员朱一鸣认为,随着未来几年华润持有投资物业规模的扩大,华润置地在资金层面的压力会加大。

近年来,华润置地在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等三四线城市开拓的商业地产项目,大多以合作拿地、合营的方式实现开发运营。然而,对于华润旗下规模庞大的商业地产物业而言,做到这些显然并不足够,不缺钱的华润仍需要寻找到一个最佳的发展模式,以提高资金回报率。