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蔡为民:无论降准或降息 均将持续发生

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一方面是多数一线城市房地产销售成绩屡创新高,价位跃跃欲涨,另一方面是央行决定自5月11日起,金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%,相当于按此前利率打了个9.58折。不少专家都认此举将利好房股两市。

有人帮“房奴”们算了一笔账,按20年期100万元房贷以等额本息的还法,月供将减少143元,20年下来可省下约3.4万元。当然,贷的愈多省得愈多。这就让人不禁怀疑中央是否有意刺激楼市重新进入上升通道,以稳定经济走势?否则何须半年之内连续五度出手——首先于去年11月22日降0.4%贷款利率,再于今年2月5日降准0.5%,然后是3月1日降息0.25%。尤其是4月20日大幅下调存款准备金率1%,向市场释放流动性约1.4万亿元。

对此复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在其微博中发文表示,再加上本次的降息0.25%,有专家测算仅仅累计3轮降息,效果相当于房价下降5.6%~7.7%,果真是“开发商不降价,政府代位降价”。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民

更加值得关注的是,市场普遍预期后续无论是降准或降息,均将持续发生,以确保救市效果不致“半途而废”。

央行货币政策由“稳健”转向“宽松”,是否足以刺激楼市恢复荣景?蔡为民坦言,自己对此抱持怀疑态度。“毕竟有相当高比例的三、四线城市不但库存量超越15个月警戒线,甚至部分板块已深陷‘鬼城现象’而难以自拔,哪是简单的降息或降准便能起死回生!”

在蔡为民看来,一连串利好于楼市的措施,真正得到实惠的主要集中在一、二线城市,尤其是“众望所归”、目前气势如日中天的北上广深等一线城市。

实际上,一线城市自4月开始销售成绩便“一路长红”,令其他城市艳羡不已。以上海为例,4月全市新房成交量124.25万平方米,创2010年来同期新高。二手房累计成交3.6万套,环比+62.7%,同比大涨109.4%。值得一提的是,该去化成绩仅次于2013年3月7.05万套之历史顶峰,创上海二手房市场历史次新高。

但蔡为民指出,必须注意的是,上海四月新房成交近125万平米,供应量虽然也破了2010年以来的月度新高达100.6万平米,但供销相抵,显示上海等一线城市正在快速消化库存。凡此种种,足以说明消费者并不傻,即使政策诱导资金流向楼市,但多数城市明显的“供过于求”,使除了刚性需求者外,多数的购房目标仍锁定在相对安全的一、二线城市。

“在我看来中央亦心知肚明,才会在3月27日由国土部与住建部联合发文,责成‘住房供应明显偏多的城市,应减少住宅用地直至暂停供应’,惟‘为德不卒’的是,通知中并未明订‘明显偏多’的定义为何?其结果必然是基于土地财政之需求,没有地方政府会轻易承认自己城市的住宅供应已‘明显偏多’,这正是当前‘鬼城’遍地,却仍然没有任何一个城市‘自首’的原因。”

有鉴于此,蔡为民认为妥当做法应是根据城市人口与产业规模及类型设计换算公式,以明确测算库存压力及需求能量,让“明显偏多”成为可以公平、公正晒在阳光下的“硬道理”,而非“各说各话”的自由心证,如此方能真正达到“抑新增、去库存”的政策目标。

“否则一边是中央出新政协助开发商去库存,一边是地方拼老命卖地创新增,愈‘去’愈‘库存’。如此周而复始,只能是徒劳无功的恶性循环!”

蔡为民:无论降准或降息 均将持续发生

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