攻略:中产阶级投资商住房 哪些房源最好别碰

准备工作：购买商住房要先考虑哪些问题？

1）契税高贷款门槛高；

关于税费这点在一手房上主要体现在契税上，不管面积大小都是3%。

而贷款方面，除了大家都知道的首付必须50%，不能使用公积金贷款外，还有贷款利率需上浮1.1倍，并且贷款年限一般不能超过10年。

2）持有成本不算低，一般不通煤气；

商住房（优惠购、楼盘相册、最新报价）水电是按照商业费用收取的，电费浮动价格，基本在0.97/度-1.07/度之间，水费一般在2元/立方米，而且出于消防细数考虑，一般是不能通煤气的，个别通煤气的项目一定要多关注下消防系统。

另一方面，酒店式公寓由于通常会标榜酒店式的服务，因此物业费也会相对高昂。

3）二次转手成本更高；

相比首次购入的税费，商住房转手时的税费更惊人，营业税是差价的5.65%，土地增值税30%-60%（根据不同的系数计算），个人所得税20%，以上都是上家需要承担的部分，下家则需要支付合同价3%的契税，合同价5‰的交易手续费，等。

因此，这类产品更适合长期持有出租，而非短线买卖。

4）不能落户口。

不少非户籍出于被限购的因素转投向购买商住房，但这类房子因为产权性质的关系，是不能落户的，尤其一些考虑学区房的要注意。

1、中环以外的楼盘，最好掂量清楚再下手。

买房买地段，已经变成一个真理。尤其如果是出于投资目的购入商住房，更应该重点考虑地段问题。一般酒店式公寓的租住人都会对生活品质有一定要求，能在繁华地段租房生活当然也是他们的追求。作为投资人则应考虑好需求再下手，否则还不如买套老公房，总是能租出去的。

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最新动态：缤润亚朵公寓在售60平1房精装酒店式公寓，项目为一栋平层楼房，总高14层，房源所剩不多，均价49000元/平，总价282-380万/套，具体一房一价，全款可优惠3万。现房销售，物业费10元/平/月，不通煤气。详情请致电售楼处。

缤润亚朵公寓位于合宝路近斜土路，毗邻瑞金南路与肇嘉浜路。项目规划用地面积7262平方米，总建筑面积近4万平方米，容积率约3.89。项目距离9号线嘉善路站约600米，步行6分钟左右可到。

2、周边荒凉，配套不优的房源不如不买。

酒店式公寓的一个亮点，其实应该就是提供方便的生活，在这一点来说，一般项目内部可以通过提供优质的服务来实现，但在外部，必须还是依赖成熟的交通和配套，尤其对于投资者来说，外部配套成熟会更有利于出租和租金定价。目前不少新推出的商住房位于偏远地段，坐个地铁都要走路30分钟，能租出高价就该奇怪了。

@@AUTODEALER="和源大楼（优惠购、楼盘相册、最新报价）"ADDRESS="闸北区平型关路18号"TEL="4008163163"EXT="15582"LINKURL="http://xf.house.163.com/sh/0IZU.html" PRICE="32000元/㎡"@@

最新动态：和源大楼尾盘在售最后8套酒店式公寓，面积为30-53平米，均为精装现房，不通煤气，三梯28户，均价32000-37000元/平米，物业费9.5元/平/月，详情可致电售楼处。

项目位于上海市闸北区内环线旁，东临平型关路、北靠陈家宅，紧贴地铁8号线西藏北路站，距离1号线也仅需10分钟的路程，形成四面环路，周边生活氛围浓厚。

3、500万以上的高端楼盘还是先别考虑了。

一般情况下，酒店式公寓这类的商住房，单价都比同类地段要低，但也不排除个别楼盘，因为地段比较好，品质比较高，或者开发商名气比较大，价格会向住宅看齐，甚至高于住宅。而往往，这类商住房的面积也不会太小，常常都是做成类豪宅的产品，走高端路线，总价上千万都不是问题。

中产虽然不差钱，但是投资房产，3、500万已经够可以了，太高端的房子如果地段好，那价格肯定过于辣手，即便是中产也要先掂掂钱袋；而如果地段一般纯靠概念撑场，万一3、5年内规划不落实，房子高价出租就可能遥遥无期，期间还有高额物业费支出，风险太大。

@@AUTODEALER="协和城（优惠购、楼盘相册、最新报价）"ADDRESS="静安区南京西路2068号"TEL="4008163163"EXT="15246"LINKURL="http://xf.house.163.com/sh/0FNe.html" PRICE="75000元/㎡"@@

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项目土地使用年限70年，周边商铺仍在规划建设中，目前现场可以看模型，样板房暂未开放，看房需提前预约，详情请致电售楼处。

协和城位于上海市中心区静安区南京西路，二期整体建筑面积约46万多平方米，距离2号线江苏路站500米，距离静安寺站400米左右。