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蔡为民:房地产并非夕阳产业 房企浴火重生可期

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面对包括“房产3.30”新政与央行再度大跨步降准1%(首次为2015年2月4日,下调存款准备金率0.5%),向市场释放流动性约1.4万亿元的救市作法,不少人表示难以理解,何以这波刺激方案来的又急又猛?

“在我看来,央行降准倒不一定是针对房地产,毕竟股市要维持热度,更加需要资金注入,而当前经济走势并不理想,甚至形成‘双新低’局面。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在其微博中发文指出,2015年一季度国内生产总值同比增长7%,创2008年四季度以来的新低,而拖累GDP的最大“元凶”则是固定资产投资,其一季度同比增长仅13.5%,增速同比去年-2.2%,为2001年以来之最低增速,与以往动辄20%以上的增幅,不可同日而语。

“尤其热钱外流、企业信心不足已从趋势蜕变为现象,逼使中央只能放宽货币政策,以确保整体经济环境维持在稳定状态。”

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民

蔡为民表示,正是由于“新双低”的出现,才会有去年底、今年初房企高管大量离职与跳槽声不断的“新常态”发生。也因此有人将房地产业戏谑的称为夕阳产业。但这与事实相符吗?“我看并不尽然,我甚至认为问题根本不在房企本身,而是出在人身上!”

实际上,房地产经过十余年高速发展堪称一路顺遂,即使十年执政九年调控,令中央感到无奈的是,政策效应从最初的三个月到最后的三个星期就被市场消化,市场有如“东方不败”始终一片欣欣向荣。

但蔡为民坦言:“今非昔比,各种主客观条件已发生变化。”这包括:外部的经济与金融形势不佳、热钱撤退、资金外流,内在的房价走高使消费者逐步被驱逐出场,乃至去年之前的限购、限贷措施排挤改善型需求,逐渐形成地方政府卖地与开发商去库存的“双压力”。

于是一路走来有如行云流水、一向意气风发的房企高管们开始感受到遭遇发展瓶颈,市场愈来愈难以掌控,昔日的雄心壮志、豪情万丈逐渐被灰头土脸、垂头丧气给取代。

尤其是部分大型房企为了生存、发展,各种小动作不断,譬如万科宣称:为因应市场变化美其名将采取服务外包与合伙人制的经营策略。

“这看似冠冕堂皇,但背后的实质意义却令人胆战心惊。服务外包的潜台词难道不是裁员?合伙人制与减薪又有何异?以往是论资排辈、论功行赏的雇佣关系,未来是祸福同担、有赚才拿的股东组合,这就导致部分房企高管们既有事业发展遭遇瓶颈,也有权益、地位受损的考虑,于是萌生倦勤、离职、不如归去、另择良木而栖的念头。”

“但这并不意味着房地产已成为夕阳产业,毕竟在过往政策压制下,至少占据市场半壁江山的大量改善型需求的有意购房者,直到现在才逐渐受到政府与政策应有的重视,甚至被迫担纲提振内需之经济引擎角色。这说明房地产就算不完全是,至少也必然是隐身幕后的‘支柱产业’,以后仍有长路要走,而非走向末路。”

最后蔡为民表示,不可讳言“去库存”与“去产能”是多数地方政府必须面临的压力,部分三线以下城市房企的倒闭潮也很难避免,惟任何事与物均有其正反面意义,从积极、阳光、正面的角度切入,当前的囧境反而为长期以来养尊处优的房地产行业提供浴火重生的契机。经此劫难存活下来的房企,必然是深谙资本运作、互联网思维、注重建筑品质与品位的优质开发商,这将为房地产业迎来欣欣向荣的春天打下扎实的基础。

蔡为民:房地产并非夕阳产业 房企浴火重生可期

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