在宣布与百度、腾讯合作搭建电商平台之后，万达集团又宣布与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间给万达的投资约人民币240亿元。王健林的互联网+，和新朋友圈，显然正在颠覆万达固有的商业模式。
“在中国城市化进程加速的背景下，万达的重资产并非没有发展空间，重资产模式的发展难度正在加大，而万达的品牌亦吸引了众多投资者。”4月20日，万达公布了一份王健林近日在深交所的演讲稿。其中，王健林表示万达将全面转向轻资产模式。
虽然与马云的商业地产赌局已成往事，但马云打造虚拟商业平台的成功，显然影响着王健林对万达商业的规划。万达最新向外界透露的轻资产路径是，一方面加强与各家金融机构合作，借助自己的品牌优势，打造万达广场的轻资产运营模式；另一方面在万达体系内部，加快布局电商平台，尽快完成转型。
互联网+逐渐发力
有业内人士在接受中国房地产报记者采访时指出，多方力量融入万达轻资产战略后，如何平衡管理者、运营者、投资者等多重利益关系，项目本身的运营状况将成为未来轻资产战略的关键。
“轻资产并非是一个新的概念，是针对房地产企业过去多年的‘重资产’模式而言，它是一种理性的回归。轻资产已成为万达，乃至商业地产行业不得不面临的现实选择。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利说。
实际上，商业地产的大量资金沉淀和低回报率，已令万达不得不改变运营方式。万达商业2014年年报显示，公司及附属公司全年实现总收入达1078.71亿元，较2013年867.74亿元增长了24.31%。收入中的三大板块，投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营，占比分别为约9.6%、85.05%及3.72%。
从数据可以看出，销售项目依然是其业务收入的主要来源，而对于商业地产领域的重要指标租金收益则仅占业务量的9.6%。
“万达此次转型是希望借助外部‘投资人’的力量，实现商业地产环节上的管理权、所有权、经营权的“三权分立”格局。而万达在其中则扮演管理者的角色；品牌商是经营者的角色；资金方则是投资者的角色。在处于下降通道的行业大背景之下，房地产利润回归理性，万达以往采用的以售养租模式，显然已不能适应未来行业发展。”郭增利在接受中国房地产报记者采访时指出。
在王健林的构想中，电商平台也是实现万达轻资产平台的重要保障。未来电商平台将实现两个方面的功能。一方面是万达广场的智能综合管理系统，该系统将大大减少人力成本的支出。王健林说，“未来这个电商平台，将集合16个子系统，涉及消防管理、商业管理、销售管理、物业管理等，16个系统可集合在一张屏上。”另一方面，一旦平台汇聚了大量的人和资源，就可用平台去挣轻资产的钱。
“着眼于整个万达集团的金融化，及互联网金融的未来趋势，是万达电商平台的最大可能方向。”前万达电商CEO龚义涛认为，“一旦将已有的巨大客户群盘活，万达娱乐、购物、生活一体化的模式会产生更大想象空间，譬如去做众筹产品或者其他金融产品。”届时，万达的电商平台可将线上与线下两个平台打通，各个板块的业务都可因此盘活，并增加客户黏性，最终形成一个类似阿里的闭合生态圈。相关数据显示，万达目前拥有超过1400万平方米的100多个万达广场。
然而，从2013年宣布与百度、腾讯合作搭建电商平台后，两年时间过去，外界并未看到万达电商其他实质性进展。
万达朋友圈如何分利
“轻资产的前提意味着重管理，那么这种情形之下，分权则意味着分利。”佰仕信基金董事长陈方勇在接受中国房地产报记者采访时指出，“轻资产战略的达成，需要满足投资方、经营方、管理方三者利益的均衡，从而实现专业化的分工与目的的达成。”去年年底，万达在香港的顺利上市，从某种意义上来说补上了其金融需求的短板。据万达方面披露，2014年末万达靠IPO融资288亿港元（约230亿元人民币），成为在公开市场募资最多的房地产公司，也是去年香港IPO市场上集资规模最高的企业。
然而，这个数字对于万达的开发规模而言，只是杯水车薪。近年来，随着万达产品线不断升级，从单一的商业地产转向旅游文化等产业，万达对资金的需求在不断增加。因此，引入大量的基金以及其他金融机构，从而补金融缺口，已成为公司的重中之重。
“仅解决万达资金需求还不够，维系上述三者关系长远发展的重要指标中，投资回报率才是关键所在，同时也是决定王健林宏大规划能否实现的关键。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为。
“每一个项目的成功程度和收益水平，都会影响到它下一个合作伙伴的进入。以往万达运营的优势可能在于均衡性，在于能够适用不同城市的发展特点。而一旦引入投资人机制，不同的投资人对项目的成功均是100%的期待。”郭增利说。
在王健林的战略规划里，计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年后将资产处置，处置后收益分给投资者。然而，与王健林这一番讲话相对应的则是，资金回报率对于眼下的商业地产行业，是一个非常尴尬的情况。“整个行业的商场平均租金回报在3%~4%的水平，而这在几年前连7%~8%的银行利息都覆盖不了。”王永平指出。
从万达公布的几家金融机构特性来看，其资金的来源普遍属于短期人民币基金属性。不同于国外基金3+2的回报期，这种资金对于后期的资金回报时间要求较短，通常是2+1的回报周期。在同昌盛业董事总经理唐耀看来，这种短期的资金回报要求，无疑会加大未来万达轻资产运营的风险和难度。“短钱加上慢商业，显然与养商周期普遍3~5年的规律不符。同时，国内的有限合伙基金的合作方式，目前普遍都承诺预计回报率，到时投资人的回报从何而来？”唐耀说。
“一旦全面转型轻资产，又没有好的租金回报，将来销售型物业市场的容量、走势不确定，就会推高万达持有型物业的持有成本，从而加大外部投资人的投资风险。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜指出。
不过，改善这三者关系的途径，也并非没有其他可能。尽管目前投资万达广场回报率可能并不高，然而金融机构积极参与的逻辑是，“期望通过商业地产资产证券化来破解。一方面前期参与进入，获得的资产价格成本较低。另一方面未来可以通过商业地产REITs途径，或者把项目重新打包上市，但是这需要时间。”
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
